| 💰 102,000,000원 최저매각가 | 👤 1명 실제 임차인 | ⚠️ 1명 대항력 가능·미상 | 📉 218,332,289원 현재 회차 미배당 |
대전지방법원 2026타경69. 천안시 서북구 불당동 ‘불당아리스타팰리스’ 6층 608호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중일 것으로 추정되는 물건입니다. 소유자 김형엽은 2020.05.20. 거래가액 116,532,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 명의 채권최고액 103,680,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 선영 새마을금고 가압류 200,000,000원, 신한카드 주식회사 가압류 14,424,289원, 2026.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
문제는 등기부 후순위 채권보다 임차인입니다. 608호에는 강나경이 조사돼 있고 2026.03.04. 배당요구도 했지만, 전입신고일과 확정일자, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 이 임차인을 단순히 “후순위 임차인” 또는 “인수 없음”으로 처리할 수 없습니다. 전입일이 말소기준일보다 빠른지, 보증금이 얼마인지에 따라 낙찰자의 실질취득비용이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경69 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 6층 608호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당23로 73-30 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용)로 이용 중일 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상15층·지하5층 · 사용승인일 2018.08.29. |
| 소유자 | 김형엽 · 2020.05.20. 소유권이전 · 거래가액 116,532,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 147,063,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 채권은 소멸, 임차인은 별도 판정
말소기준은 2020.05.20. 주식회사신한은행 근저당권입니다. 후순위인 선영 새마을금고·신한카드 주식회사의 가압류와 주식회사 신한은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부 채권만 놓고 보면 구조는 단순하지만, 임차인 강나경의 대항력 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강나경 | 608호 | 미상 | 미상 | 미상 | 2026.03.04 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
강나경은 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 다만 전입신고일이 확인되지 않아 2020.05.20. 말소기준권리보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없고, 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 보증금의 인수 가능성도 계산할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 근거가 없다
감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가도 102,000,000원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 현재 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다.
특히 이 사건은 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 실제 취득비용은 단순히 최저매각가 102,000,000원으로 고정된다고 볼 수 없으며, 대항력과 미배당 보증금 확인 후에야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 103,680,000원 | 99,772,000원 |
| 3. 가압류 · 선영 새마을금고 | 200,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,424,289원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 318,104,289원 중 99,772,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 218,332,289원입니다. 집행비용은 2,228,000원으로 계산돼 있습니다. 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 현재 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 102,000,000원 | 99,772,000원 | 218,332,289원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 81,600,000원 | 79,731,200원 | 238,373,089원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 65,280,000원 | 63,704,960원 | 254,399,329원 | 0원 |
신건에서 신청채권자에게 계산되는 배당은 99,772,000원으로 청구금액 147,063,854원을 충족하지 못합니다. 1회 유찰 시 79,731,200원, 2회 유찰 시 63,704,960원으로 줄어듭니다. 다만 이 표의 ‘현재 산정 인수 0원’은 강나경의 미상 보증금과 대항력 위험을 확정한 값이 아니므로 별도로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 불당2동 행정복지센터 북측 인근이며, 근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대에 위치합니다.
- 이용. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중일 것으로 추정됩니다.
- 교통. 건물 지하주차장까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측은 폭 40m~50m 광로3류, 서측은 폭 15m~20m 중로2류에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·제1종 지구단위계획구역이며 택지개발지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 3,300,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 사용승인일은 2018.08.29.이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강나경 전입일 확인. 2020.05.20. 말소기준권리보다 앞서는지 뒤서는지가 대항력 판정의 핵심입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인돼야 최악의 경우 낙찰자가 부담할 수 있는 미배당 보증금을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자 확인. 우선변제 여부와 배당 예상액을 확정하려면 확정일자 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14. 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확보. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 102,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
- 배당표 재검증. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 신한은행 배당액과 후순위 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 말소기준은 쉽지만, 임차인이 결론을 막고 있다
이 사건의 등기부 권리 흐름 자체는 어렵지 않습니다. 2020.05.20. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 강나경의 전입일·보증금·확정일자 미상이 더 중요합니다.
현재 최저매각가는 102,000,000원이고 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 임차인이 대항력을 갖는지조차 판정되지 않은 상태에서 이를 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 최근 실거래 자료도 없어 가격 메리트 역시 평가하기 어렵습니다. 결론은 “등기상 후순위 권리는 정리되지만, 임차인 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 이 물건은 낙찰가를 계산하기 전에 먼저 임차인의 권리를 확정해야 합니다.
