대전지방법원 2026타경69. 천안시 서북구 불당동 ‘불당아리스타팰리스’ 8층 804호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 5층·지상 15층 규모이고, 사용승인일은 2018.08.29입니다. 소유자 김형엽은 2020.04.29 매매를 원인으로 거래가액 116,532,000원에 취득했고, 같은 2020.05.20 신한은행 근저당 98,880,000원이 설정됐습니다.
이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.11.28 선영 새마을금고 가압류 200,000,000원과 2026.02.19 신한은행의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2022.11.14 등기된 민간임대주택등기는 별도로 존재하므로, 실제 매각 시 말소·승계 관계는 매각물건명세서와 등기 원문을 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경69 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 불당동 1483 불당아리스타팰리스 8층 804호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 불당23로 73-30 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중일 것으로 추정 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 5층 / 지상 15층 · 본건 8층 · 사용승인 2018.08.29 |
| 소유자 | 김형엽 (2020.04.29 매매 · 거래가액 116,532,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 147,063,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 금전권리는 단순, 임차관계는 미확정
말소기준은 2020.05.20 신한은행 근저당 98,880,000원입니다. 2025.11.28 선영 새마을금고 가압류 200,000,000원과 2026.02.19 경매개시결정은 모두 말소기준 이후로 데이터상 매각으로 소멸합니다. 배당계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
② 임차인·가격 판단 — 608호 신고를 804호 인수로 합산하면 안 된다
문건상 배당요구를 한 사람은 강나경 1명이고, 점유 부분은 608호로 기재돼 있습니다. 본 리포트 대상은 804호이므로 이 신고인의 보증금을 본건 804호의 인수액으로 합산할 근거가 없습니다. 반대로, 804호에 실제 별도 점유자가 있는지 여부도 현재 정보만으로는 확인되지 않습니다.
| 신고인 | 점유 표시 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강나경 | 608호 본건 804호와 호수 불일치 | 2026.03.04 신고 有 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 미상 확정일자·보증금 미상 | 해당 없음 |
가격 면에서는 현재 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 현재 최저가 102,000,000원은 소유자가 2020.04.29 취득할 때의 거래가액 116,532,000원의 약 87.5%이지만, 2020년 개별 취득가를 현재 시세로 간주할 수는 없습니다. 따라서 신건 최저가가 ‘싸다’거나 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,228,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 98,880,000원 | 98,880,000원 |
| 3. 가압류 · 선영 새마을금고 | 200,000,000원 | 892,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 298,880,000원 중 예상 배당은 99,772,000원, 미배당은 199,108,000원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있으며, 본건 804호 임차관계 확인 결과에 따라 실제 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 불당동 ‘불당2동 행정복지센터’ 북측 인근으로, 주위는 근년에 조성된 신흥 택지개발지대 내 상업·업무지대입니다.
- 용도. 감정평가상 608호와 804호 모두 주거용 오피스텔로 이용 중일 것으로 추정됩니다.
- 교통. 건물 지하주차장까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측은 광로3류(폭 40m~50m), 서측은 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·제1종 지구단위계획구역이며 택지개발지구와 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 3,300,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 판단. 현재 실거래 자료가 없어 구체적인 가격대별 환금성을 수치로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 804호 점유자 확인. 현황·문건에 나온 강나경은 608호로 표시됩니다. 본건 804호의 실제 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
- 전입·보증금·확정일자 확인. 보증금과 전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 반대로 확인 전까지 대항력 위험을 0으로 볼 수도 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 매각물건명세서와 등기 원문에서 매각 후 처리관계를 대조하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표상 인수는 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 현재 시세 확인. 신건 최저가 102,000,000원을 2020년 취득가 116,532,000원과 단순 비교해 ‘싸다’고 판단하지 마세요. 최신 거래자료를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 81,600,000원·미배당 219,148,800원, 2회 유찰 시 매각가 65,280,000원·미배당 235,175,040원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 직접 대조해 804호의 임차관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “배당표상 0원”과 “최종 인수 0원”은 아직 같은 말이 아니다
이 물건의 등기상 금전권리 흐름은 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 문건상 배당요구자 강나경은 608호로 표시돼 있고 본건은 804호입니다. 여기에 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 본건의 임차인 위험을 확정적으로 제거할 수 없습니다.
가격 역시 마찬가지입니다. 최저가 102,000,000원은 신건 감정가 그대로이고, 현재 비교할 최신 실거래 자료가 없습니다. 소유자의 2020년 취득가 116,532,000원보다 낮다는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기상 권리는 양호하지만, 임차·시세 확인 전 입찰은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 804호의 실제 점유·보증금 확인과 현재 시장가격 검증입니다.
