대전지방법원 2026타경10223. 천안시 동남구 병천면 부경타운하우스2단지 207동 2층 202호입니다. 사건상 용도는 근린주택으로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 39.982㎡이며, 2018년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 물건입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 현재 소유자 권택진은 2020년 2월 19일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 같은 해 3월 30일 신한은행 근저당 채권최고액 115,200,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 임차인 최재혁의 전입일은 2021년 12월 22일로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.
문제는 가격입니다. 현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 53,916,666원보다 높고, 최신 거래 50,000,000원보다도 높습니다. 전체 12건의 실거래 범위도 45,000,000원~90,000,000원인데 현재 최저가는 그 최고 거래가보다 높습니다. 최근 12개월 가격이 그 이전 구간보다 30.3% 낮아진 하락 추세라는 점까지 감안하면, 전체 기간 평균 65,625,000원을 근거로 가격을 낙관할 상황도 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10223 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 207동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 근린주택 · 감정상 연립주택 · 전용 39.982㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 권택진 (2020.02.19 매매, 거래가액 120,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 103,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 에프에스2512유동화전문 유한회사 / 204,819,042원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.30 주식회사신한은행 근저당권 · 채권최고액 115,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차인, 매수인 인수 0원
2018년 우리은행 근저당권과 무궁화신탁 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020년 3월 30일 설정된 신한은행 근저당권 115,200,000원입니다. 2026년 2월 12일 에프에스2512유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 202호 · 주거 | 2021.12.22 | 미상 | 2026.02.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 최재혁 1명입니다. 전입일 2021년 12월 22일이 말소기준권리 2020년 3월 30일보다 늦어 대항력은 없습니다. 2026년 2월 25일 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 싸지 않다
부경타운하우스2단지 동일 면적 39.98㎡ 실거래 12건입니다. 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균 53,916,666원, 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 가격추세 -30.3%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 39.98㎡ | 3 | 63,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2025.06 | 39.98㎡ | 1 | 68,000,000원 |
| 2023.10 | 39.98㎡ | 2 | 85,000,000원 |
| 2023.08 | 39.98㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.05 | 39.98㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 39.98㎡ | 6건 | 53,916,666원 |
| 전체 평균 | 39.98㎡ | 12건 | 65,625,000원 |
현재 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균의 191.0%입니다. 최신 거래는 2026년 7월 50,000,000원이고, 최근 거래 최저는 45,000,000원, 전체 12건 최고도 90,000,000원입니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,242,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 100,758,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 103,000,000원 가정 시 신한은행 근저당 채권최고액 115,200,000원 중 100,758,000원이 배당되고 14,442,000원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 동남구 병천면 가전리 가전1리 경로당 북측 인근으로, 주변은 농경지·자연부락·임야·공동주택 등이 형성된 국도주변 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 간선도로 및 노선버스정류장과의 거리 등을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 침실, 거실·침실, 주방·식당, 욕실, 현관, 발코니 등을 갖춘 연립주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로 2018.07.25 사용승인됐으며, 승강기·지하주차장·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2~4차선 포장도로에 접하고 있으며 인접도로의 포장 및 계통 상태는 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역·제한지역 등의 제한이 확인됩니다. 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 특이사항 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 단지는 496세대이나 최근 동일 면적 거래가격이 45,000,000원~66,000,000원까지 내려왔고 최근 추세가 -30.3%입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 2.3회로 가격 민감도가 큰 편입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 판단. 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 신건 103,000,000원 경계. 최근12개월 평균 대비 191.0%로 현재 가격에는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
- 유찰 후에도 재비교. 1회 유찰 82,400,000원, 2회 유찰 65,920,000원 모두 최근12개월 평균 및 최신 거래보다 높습니다.
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 최재혁은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이며 2026.02.25 배당요구를 했습니다.
- 점유 인도 확인. 실제 임차인이 202호를 주거로 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 인도 과정은 별도로 검토해야 합니다.
- 경매신청 채권자 확인. 경매신청 채권자는 에프에스2512유동화전문 유한회사이고, 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사신한은행으로 표시되어 있으므로 관련 채권관계를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당 변동요인 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 훨씬 어렵다”
이 물건은 실제 임차인 1명이 있지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 권리분석만 보면 복잡한 인수형 물건은 아닙니다.
그러나 투자 판단은 전혀 다른 이야기입니다. 신건 최저가 103,000,000원은 최근 12개월 평균 53,916,666원의 191.0%이고 최신 거래는 50,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 -30.3%이며, 이 단지의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 심지어 2회 유찰 시 가격 65,920,000원도 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높습니다. 권리는 비교적 단순하지만, 가격은 명확히 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
