대전지방법원 2026타경10223. 천안시 동남구 병천면 가전리 부경타운하우스2단지 205동 4층 511호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 전용면적은 39.982㎡이며, 2018년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 호실입니다. 소유자 권택진은 2020년 2월 19일 매매를 원인으로 거래가액 120,000,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사신한은행 근저당권 115,200,000원이 설정됐습니다.
권리상 말소기준은 2020년 3월 30일 신한은행 근저당입니다. 그보다 앞선 우리은행 근저당과 무궁화신탁 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2026년 2월 12일 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경10223 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 4층 511호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 감정상 연립주택 · 전용 39.982㎡ · 4층 |
| 소유자 | 권택진 · 2020.02.19 매매 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 104,000,000원 / 104,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 204,819,042원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 신한은행
2018년 우리은행 근저당권 2건은 2018년 9월 21일 일부포기로 말소됐고, 무궁화신탁 명의의 신탁등기도 2020년 3월 30일 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 이후 권택진에게 소유권이전이 이뤄진 뒤 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 115,200,000원이 현재의 말소기준권리입니다. 2026년 2월 12일 에프에스2512유동화전문 유한회사를 채권자로 한 임의경매개시결정은 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차관계 — 202호 신고는 본건 511호와 구분 확인
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최재혁 | 202호 | 2021.12.22 | 2026.02.25 신고 | 없음 | 확정일자·보증금 미상 | 해당 없음 |
현황조사·문건접수에 기재된 최재혁의 점유 부분은 202호이고, 본 분석 대상은 4층 511호입니다. 기재 호수가 서로 다르므로 본건 점유관계와 동일한 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 다만 전입일 2021년 12월 22일은 말소기준권리 2020년 3월 30일보다 늦어, 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026년 2월 25일 접수됐으나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 192.9%
부경타운하우스2단지 동일 면적 39.98㎡의 최근 실거래 중 최근 12개월 거래는 6건, 평균 53,916,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 50,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군보다 30.3% 낮아진 추세입니다. 따라서 과거 고가 거래까지 포함한 전체 12건 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 39.98㎡ | 1 | 50,000,000원 |
| 2026.07 | 39.98㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2026.06 | 39.98㎡ | 1 | 49,500,000원 |
| 2026.05 | 39.98㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.09 | 39.98㎡ | 2 | 63,000,000원 |
| 2025.08 | 39.98㎡ | 4 | 66,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.98㎡ | 6건 | 53,916,666원 |
현재 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균의 192.9%입니다. 최신 4층 실거래가도 2026년 7월 50,000,000원으로, 경매 대상과 같은 4층 거래가 현재 최저가의 절반에도 미치지 않습니다. 과거 전체 12건 중 최고 거래가 90,000,000원조차 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 신건에서 감정가를 기준으로 응찰하는 것은 최근 시세보다 현저히 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,256,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 115,200,000원 | 101,744,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 신한은행 채권최고액 기준 13,456,000원이 미배당되고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰해도 최근 평균 위
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 13,456,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 33,897,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 66,560,000원 | 64,961,920원 | 50,238,080원 | 0원 |
단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.3회입니다. 그런데 1회 유찰가 83,200,000원은 물론, 2회 유찰가 66,560,000원도 최근 12개월 평균 53,916,666원보다 높습니다. 즉 이 물건은 유찰 자체가 곧바로 가격 메리트를 의미하지 않습니다. 최근 실거래 수준과 별도로 비교해 응찰가를 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가전1리 경로당 북측 인근이며 농경지·자연부락·임야·공동주택 등이 형성된 국도 주변 농촌지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로와 노선버스정류장 거리 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며 침실, 거실·침실, 주방·식당, 욕실, 현관, 발코니 등으로 구성됩니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 지하주차장, 도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복 2~4차선 포장도로에 접하며 도로 포장 및 계통 상태는 보통입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 가축사육제한구역, 공장설립승인지역·제한지역, 영농여건불리농지 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 공동주택 부지로 이용 중이고 공시지가는 383,100원/㎡입니다.
- 규모. 부경타운하우스2단지는 496세대, 2018년 7월 25일 사용승인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 65,625,000원보다 최근 12개월 평균 53,916,666원과 최신 거래 50,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 30.3% 낮아졌으므로 과거 85,000,000원~90,000,000원 거래를 현재 가치의 기준으로 삼지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 후에도 재계산. 2회 유찰가 66,560,000원도 최근 12개월 평균보다 높으므로 회차만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 점유 확인. 신고된 최재혁의 점유 부분은 202호이고 대상은 511호이므로 대상 호실의 실제 점유관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 최재혁의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입일상 대항력은 없으나 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 통과, 가격은 강한 경고
이 사건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 말소기준권리 이후의 부담은 매각으로 정리되고 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 신건 최저가 104,000,000원은 최근 12개월 평균 53,916,666원의 192.9%, 최신 거래 50,000,000원의 두 배가 넘습니다. 게다가 최근 거래 추세가 -30.3%이고 단지 평균 유찰 횟수도 2.3회입니다. 1회 유찰 83,200,000원, 2회 유찰 66,560,000원조차 최근 평균보다 높습니다. 따라서 권리는 정리 가능하지만 현재 가격에는 메리트가 없고, 유찰 후에도 최근 실거래와의 간격을 다시 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
