대구지방법원 2025타경7907. 칠곡군 가산면 석우리의 공장·토지 물건입니다. 감정 이용상태는 건물 가), 나)는 공장, 다)는 1층 식당·휴게실 등, 2층 사무실 등입니다. 토지는 공장용지·공업용으로 평가되어 있고 면적은 7,033㎡입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 6,653,555,960원입니다.
권리의 기준점은 2017.11.06. 설정된 중소기업은행 근저당 3,600,000,000원입니다. 그 뒤의 중소기업은행 근저당, 신용보증기금 가압류, 국·칠곡군 압류, 성화건업 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기 말소와 별개로 2017.08.11. 전입한 정후영이 있어 보증금 10,000,000원 인수는 따로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경7907 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 가산면 석우리 644-4 · 경상북도 칠곡군 가산면 경북대로 1772-3 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 식당·휴게실 · 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 7,033㎡ · 계획관리지역 · 성장관리계획구역 |
| 소유자 | 주식회사일성이엔지 |
| 감정가 / 최저가 | 6,653,555,960원 / 6,653,555,960원 (신건) |
| 청구금액 | 3,911,223,277원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계 및 기구 포함 · 목록5 지분매각 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차보증금은 별도 인수
2017.10.11. 주식회사대구은행 명의의 근저당권 4건 (960,000,000원·600,000,000원·600,000,000원·1,200,000,000원)이 설정됐지만, 모두 2017.11.06. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 중소기업은행 근저당 3,600,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다.
이후 2018.02.28. 중소기업은행의 근저당 415,000,000원, 2023.08.10. 신용보증기금 가압류 450,000,000원, 국·칠곡군 압류, 2025.06.12. 주식회사성화건업 가압류 56,617,000원 등이 뒤따르며 매각으로 소멸합니다. 2018년 근저당 중 284,000,000원은 2025.05.30. 확정채권 일부 대위변제로 신용보증기금에 일부 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정후영 | 330.평방미터 | 2017.08.11 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| 주식회사 다온산업건설 | 60평방미터 | 2024.11.21 | 1,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정후영은 2017.08.11. 전입해 말소기준권리인 2017.11.06. 중소기업은행 근저당보다 빠릅니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 100,000원이며 2025.07.21. 배당요구를 했습니다. 그러나 배당 계산상 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
이 사건은 신건으로 감정가와 최저매각가가 동일합니다. 실질취득 기준 금액은 6,663,555,960원입니다. 이 리포트에서는 실거래 시세를 기준으로 한 할인 여부를 단정하지 않습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
회차가 내려갈 경우 매각가는 1회 유찰 시 5,322,844,768원, 2회 유찰 시 4,258,275,814원입니다. 하지만 공장·토지 일괄매각이고, 임차인·기계기구·제시외 건물·지분매각·분묘 등 확인 요소가 다수라 단순한 감정가 대비 할인율보다 물건 구성과 현장 실사가 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,653,555,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 68,935,560원 |
| 인수 · 임차인 정후영 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당 · 중소기업은행 | 415,000,000원 | 415,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 주식회사성화건업 | 56,617,000원 | 56,617,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,063,003,400원 |
현재 회차에서는 배당대상 채권 4,521,617,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 2,063,003,400원입니다. 정후영 보증금 10,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 물건 구성·현장 리스크
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고 공장및광업재단저당법 제6조의 기계 및 기구도 함께 매각됩니다.
- 건물 소재 확인. 감정서상 기호 가)~다)는 제시목록과 달리 644-6, 645-2 양 지상 및 644-4 지상에 소재하는 것으로 기재되어 있어 감정평가서와 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 토지 이용. 일부 토지는 일단의 토지로 이용 중이며, 목록5는 지분매각입니다.
- 멸실 부분. 목록4 중 감정서상 기호 라), 마)는 멸실된 것으로 기재되어 있습니다.
- 분묘. 일련번호 4 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재합니다.
- 이용상태. 공장동 외에 식당·휴게실·사무실 등이 함께 이용 중입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 칠곡군 가산면 석우리 ‘들머리마을’ 남동측 인근으로, 공장·농경지·임야 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며 기타 교통시설과의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 공장용지·공업용, 완경사·부정형, 중로한면이며 공시지가는 220,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역을 중심으로 성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 설비. 공장동에는 화재경보설비·소화전 등이, 다) 건물에는 위생·급배수설비와 휴게실 부분 난방설비 등이 되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득가. 현재 회차 기준 낙찰가 6,653,555,960원에 정후영 보증금 10,000,000원을 더한 6,663,555,960원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차관계. 정후영의 점유 범위와 명도 조건, 보증금 반환관계를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·기계기구. 실제 존치 여부와 목록, 사용 가능 상태를 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
- 지번·현황 대조. 감정서상 건물 소재 지번과 제시목록의 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 지분매각·분묘. 목록5 지분매각과 일련번호 4 지상의 연고자 미상 분묘가 이용·처분에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당액과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 등기보다 ‘인수 + 공장 물건 구성’이 승부처
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 낙찰자가 부담할 것이 0원은 아닙니다. 말소기준보다 앞선 정후영의 보증금 10,000,000원이 전액 인수로 계산되므로 현재 신건의 실질취득은 6,663,555,960원입니다.
또한 이 물건은 단순 건물 한 동이 아니라 공장·토지 일괄매각에 제시외 건물, 공장 기계 및 기구, 지분매각, 멸실 부분, 분묘, 지번 현황 차이까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 결론은 후순위 등기권리는 정리되지만, 대항력 임차보증금 인수와 물건 구성 실사가 핵심입니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 단정하기보다 실질취득가와 실제 현황을 먼저 맞춰 보는 사건입니다.
