대구지방법원 2026타경3561. 죽곡메디힐센터 1동 6층 601호, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 최윤희 씨로, 2024.10.21 소유권이전 등기에 거래가액 525,000,000원이 기재돼 있습니다. 같은 날 등기된 국민은행 근저당권 채권최고액은 648,000,000원이고, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.04.28 임의경매개시결정이 등기됐으며 경매개시결정 채권자는 유아이제사십이차유동화전문 유한회사입니다.
임차인 임유순 씨는 6층 601호를 점유하고 보증금 400,000,000원, 차임 500,000원으로 조사됐습니다. 그러나 전입일이 2025.09.02로 말소기준권리인 2024.10.21 국민은행 근저당권보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 예상 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 전 회차 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3561 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1548 죽곡메디힐센터 1동 6층601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 지하1층, 지상7층 중 6층 |
| 소유자 | 최윤희 (2024.10.21 소유권이전 · 거래가액 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 535,000,000원 / 535,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 559,249,149원 |
| 말소기준권리 | 2024.10.21 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 648,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 4억이어도 인수는 0원
과거 가등기와 종전 근저당권들은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.10.21 국민은행 근저당권입니다. 2026.04.28 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리도 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임유순 | 메디힐빌딩 6층 601호 | 2025.09.02 | 400,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임유순 씨는 보증기관 대위·승계 신고가 아니며, 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
② 가격 시나리오 — 유찰되면 매각가는 내려가고 미배당은 커진다
현재는 0회 유찰 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 535,000,000원입니다. 시나리오상 1회 유찰 시 428,000,000원, 2회 유찰 시 342,400,000원입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 유지되므로, 이 사건의 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 535,000,000원 | 527,250,000원 | 120,750,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 428,000,000원 | 421,320,000원 | 226,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 342,400,000원 | 336,806,400원 | 311,193,600원 | 0원 |
등기상 현 소유자의 2024.10.21 거래가액은 525,000,000원이고, 현재 감정가·최저가는 535,000,000원입니다. 이 과거 등기 거래 한 건만으로 현재 시장가격을 단정해서는 안 됩니다. 따라서 신건 최저가가 현재 시세보다 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 결론내리기보다는, 권리분석과 가격판단을 분리하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 535,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,750,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 527,250,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 근저당 채권최고액 648,000,000원 중 527,250,000원이 배당되고, 미배당은 120,750,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 값입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 대실역 북측 인근의 죽곡메디힐센터로, 주변은 아파트 단지와 노선변 근린생활시설·업무시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장·간선도로·대구도시철도 2호선 대실역이 위치해 전반적인 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상7층 건물의 6층 601호입니다. 사용승인일은 2008.05.28이며 급·배수 및 위생설비, 승강기, 스프링클러, 화재감지기, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·용도지역. 북동측 폭 약 20m, 북서측 폭 약 15m 포장도로에 각각 접하고, 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 표제부상 대지면적은 611㎡, 토지대장 및 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 면적은 608.5㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 기준일 재확인. 임유순 씨 전입일 2025.09.02, 말소기준권리 2024.10.21로 제공 자료상 대항력은 없습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 보증금은 400,000,000원이지만 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금이 크다는 이유만으로 낙찰가에 400,000,000원을 더하는 구조가 아닙니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권에 602호가 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보 물건의 경매·변제 현황과 실제 채권 잔액을 함께 확인하세요.
- 채권관계 원문 대조. 등기상 말소기준 근저당권자는 주식회사국민은행이고, 경매개시결정 채권자는 유아이제사십이차유동화전문 유한회사로 기재돼 있습니다. 입찰 전 경매기록에서 신청채권 관계를 확인하세요.
- 가격은 권리와 별도 판단. 신건 최저가는 535,000,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 사실만으로 현재 가격이 저렴하다고 보기는 어렵습니다.
- 공부 면적 차이 확인. 대지면적 611㎡와 608.5㎡의 기재 차이가 있으므로 집합건축물대장·토지대장·등기사항전부증명서를 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “4억 보증금”보다 중요한 것은 선후관계다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 임유순 씨의 보증금 400,000,000원입니다. 하지만 권리분석은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와의 선후가 핵심입니다. 국민은행 근저당권은 2024.10.21, 임차인 전입은 2025.09.02로 후순위이고, 제공된 판정 역시 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다.
따라서 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 근린생활시설이고 현재 회차는 신건 535,000,000원입니다. 현 소유자의 등기 거래가액 525,000,000원이라는 과거 사실만으로 현재 가격 경쟁력을 확정할 수는 없습니다. 권리는 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심은 그 두 판단을 섞지 않는 것입니다.
