대구지방법원 2026타경3561. 대구 달성군 다사읍 죽곡메디힐센터 1동 6층 602호 근린시설입니다. 현재 소유자는 최윤희로, 2024.10.21. 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 325,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권의 채권최고액은 648,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2026.04.28. 유아이제사십이차유동화전문 유한회사의 임의경매개시결정이 기입됐고, 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거에는 한국외환은행 900,000,000원, 김종구 300,000,000원, 국민은행 780,000,000원, 중소기업은행 540,000,000원의 근저당권이 차례로 설정된 이력이 있으나 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 을구 9번 국민은행 근저당권 하나이며, 이 근저당은 죽곡메디힐센터 제1동 제6층 제601호와 공동담보로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3561 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 다사읍 매곡리 1548 죽곡메디힐센터 1동 6층 602호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 다사읍 대실역북로1길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상7층 · 사용승인일 2008.05.28. |
| 소유자 | 최윤희 · 2024.10.21. 소유권이전 · 거래가액 325,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 사건 청구액 | 559,249,149원 |
| 경매개시결정 채권자 | 유아이제사십이차유동화전문 유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.10.21. 접수 제87559호 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 648,000,000원, 채무자는 최윤희이며 601호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권과 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있고, 매각물건명세서상 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 명시되어 있습니다.
② 임차·점유 확인 — 601호 기재를 602호와 혼동하지 말 것
| 성명 | 점유 부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임유순 | 메디힐빌딩 6층 601호 | 400,000,000원 | 500,000원 | 2025.09.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에 기재된 임유순의 전입일은 2025.09.02로 말소기준일 2024.10.21보다 뒤여서, 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 더 중요한 점은 점유 부분이 본건 602호가 아니라 601호로 기재되어 있다는 것입니다. 따라서 이 기재를 602호의 임차인으로 단정해서도, 반대로 아무 관련이 없다고 단정해서도 안 되며 현황조사 원문과 실제 점유 상태를 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 유찰가와 시세 메리트는 별개
현재 최저매각가는 감정가와 같은 345,000,000원입니다. 1회 유찰 시 276,000,000원, 2회 유찰 시 220,800,000원의 시나리오가 제시되어 있습니다. 다만 유찰로 최저가가 낮아진다는 사실 자체가 곧바로 시장가격 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 등기부에서 확인되는 2024.10.21. 취득 거래가액은 325,000,000원이지만, 이 과거 거래가액 역시 현재 시장가격으로 그대로 간주할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 345,000,000원 | 339,370,000원 | 308,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 276,000,000원 | 271,336,000원 | 376,664,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 220,800,000원 | 216,908,800원 | 431,091,200원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행 채권의 미배당액은 308,630,000원 → 376,664,000원 → 431,091,200원으로 증가합니다. 그러나 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자의 배당 부족과 낙찰자의 인수 부담은 구분해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 648,000,000원 | 339,370,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 국민은행 채권최고액 648,000,000원 중 339,370,000원이 배당되고, 308,630,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구도시철도 2호선 대실역 북측 인근의 죽곡메디힐센터로, 주변은 아파트단지와 노선변 근린생활시설·업무시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장·간선도로·대구도시철도 2호선 대실역이 위치해 전반적인 교통사정은 양호합니다.
- 용도. 감정요항표상 601호와 602호 모두 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상7층 건물로, 외벽은 화강석·드라이비트 등, 내부는 인테리어·벽지·타일·데코타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 스프링클러, 화재감지기, 옥내소화전설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측 폭 약 20m, 북서측 폭 약 15m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 집합건축물대장 표제부 대지면적은 611㎡, 토지대장 및 등기사항전부증명서상 대지권 목적 토지 면적은 608.5㎡로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호·602호 점유 구분. 임유순의 현황조사 점유 부분은 601호입니다. 본건 602호의 실제 점유자와 출입·사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 9번 국민은행 근저당권 648,000,000원이 말소기준이며 매각으로 소멸하는지 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 308,630,000원은 채권자의 배당 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 근린시설 가격 검토. 현재 최저가는 345,000,000원, 직전 등기 거래가액은 325,000,000원입니다. 과거 거래가만으로 현재 적정가격을 단정하지 말고 실제 임대·공실·상권 상태를 확인하세요.
- 대지면적 기재 차이. 611㎡와 608.5㎡의 공부상 차이를 원본 서류에서 확인하세요.
- 배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기 권리는 비교적 명료합니다. 2024.10.21. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 308,630,000원의 미배당이 생기더라도 이는 채권자 측 부족분이지 낙찰자 인수액이 아닙니다.
다만 실제 입찰 판단의 핵심은 등기보다 점유 확인입니다. 현황조사에 보증금 400,000,000원·차임 500,000원의 임유순이 기재되어 있지만 점유 부분은 본건 602호가 아닌 601호입니다. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없다고 판정되어 있으나, 601호와 602호의 실제 사용 관계를 확인해야 불확실성을 제거할 수 있습니다. 또한 이 물건은 근린시설이므로 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 가격까지 유리하다고 보기는 어렵습니다. 결론은 권리 합격, 점유 확인 필수, 가격은 별도 검증입니다.
