대구지방법원 2026타경3609. 달성군 화원읍 구라리 ‘대곡역래미안’ 110동 17층 1702호 아파트입니다. 등기상 소유자는 최은영이며, 현재 말소기준권리는 2007.12.04. 주식회사국민은행 근저당권 39,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 국민은행 근저당 3건과 2025년에 집중된 가압류 6건, 2026.05.11. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
권리보다 먼저 경계해야 할 것은 신건 가격입니다. 동일 평형의 최근 12개월 실거래 평균은 345,818,181원인데 현재 최저가는 379,000,000원으로 그 평균의 109.6%입니다. 최신 거래도 2026.07. 335,000,000원이므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3609 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1650 대곡역래미안 110동 17층1702호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 101.6927㎡ · 지하 2층 지상 25층 중 17층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 최은영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 379,000,000원 / 379,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 771,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 모두 소멸
핵심은 2007.12.04. 국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 설정된 국민은행 근저당권 156,000,000원·120,000,000원·168,000,000원과 의성작물보호협동조합 등 가압류 6건, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리 때문에 낙찰자가 별도 금액을 떠안을 구조는 확인되지 않습니다.
임차관계 — 전입자는 있으나 대항력은 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이효숙 | 2010.02.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 379,000,000원은 최근 시세 이상
대곡역래미안은 1,451세대, 준공일 2007.07.20인 단지입니다. 대상 면적과 매칭되는 최근 거래를 보면 최근 12개월 평균은 345,818,181원, 최신 거래는 2026.07. 335,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +8.1%지만, 현재 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 109.6%이므로 신건 가격 메리트는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 101.69㎡ | 12 | 335,000,000원 |
| 2026.06 | 101.69㎡ | 15 | 355,000,000원 |
| 2026.06 | 101.69㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2026.05 | 101.69㎡ | 13 | 407,000,000원 |
| 2026.03 | 101.69㎡ | 16 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 101.69㎡ | 2 | 330,000,000원 |
| 2025.12 | 101.69㎡ | 15 | 388,000,000원 |
| 2025.11 | 100.0㎡ | 2 | 332,000,000원 |
| 2025.11 | 101.69㎡ | 3 | 325,000,000원 |
| 2025.11 | 101.69㎡ | 1 | 315,000,000원 |
| 2025.09 | 101.69㎡ | 4 | 327,000,000원 |
| 2025.07 | 101.69㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 11건 | 345,818,181원 |
최근 거래 전체 범위는 315,000,000원~407,000,000원이고 전체 12건 평균은 343,666,666원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 345,818,181원과 최신 거래 335,000,000원을 우선해서 볼 필요가 있습니다. 현재 최저가 379,000,000원은 최근 평균보다 높은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 379,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,106,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 3. 국민은행 근저당권 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 국민은행 근저당권 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 5. 국민은행 근저당권 | 168,000,000원 | 57,894,000원 |
| 6. 의성작물보호협동조합 가압류 | 100,000,000원 | 0원 |
| 7. 안계농업협동조합 가압류 | 500,000,000원 | 0원 |
| 8. 농협케미컬 가압류 | 8,035,356원 | 0원 |
| 9. 롯데카드 가압류 | 56,685,832원 | 0원 |
| 10. 바이엘크롭사이언스 가압류 | 40,558,144원 | 0원 |
| 11. 경북신용보증재단 가압류 | 2,750,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 379,000,000원 가정 시 채권 총액 1,191,029,332원 가운데 372,894,000원이 배당되고 미배당액은 818,135,332원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 천내중학교 북동측 인근이며, 아파트와 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 대곡역(대구도시철도 1호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하 2층·지상 25층 중 17층 단위세대이며 공용 위생·급배수설비, 승강기, 지역난방, 화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,483,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 대곡역래미안은 1,451세대, 준공일 2007.07.20이며, 동일 면적 거래 표본이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 379,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.6%입니다. 현재 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 판단하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 303,200,000원, 2회 유찰 시 242,560,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 변화가 큽니다.
- 전입자 확인. 이효숙은 말소기준권리 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·임대차관계가 미상입니다. 실제 점유와 명도 상황을 확인해야 합니다.
- 다수 채권 확인. 근저당과 가압류 채권 총액이 매각가를 크게 넘고, 예상 미배당액은 818,135,332원입니다. 후순위 권리는 소멸하더라도 배당관계 원본을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 실거래를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 신건 가격은 보류”
이 물건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2007.12.04. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 임대차관계 미상의 전입자 이효숙은 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다.
가격은 현재 회차에서 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저가 379,000,000원은 최근 12개월 평균 345,818,181원의 109.6%이고 최신 거래도 335,000,000원입니다. 반면 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 303,200,000원, 2회 유찰 시 242,560,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에는 메리트가 부족한 유형입니다.
