대구지방법원 2026타경3609. 대상은 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 606 하이젠스타 제2층 제214호로, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 감정가는 362,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 362,000,000원입니다. 소유자는 최은영이며, 현재 등기상 말소기준권리는 2019.12.23 설정된 국민은행 근저당권 288,000,000원입니다.
등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 국민은행 가압류 146,012,065원, 농협케미컬 가압류 8,035,356원, 경북신용보증재단 가압류 2,750,000원, 달성군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”이라고 끝내면 안 됩니다. 현황조사상 이효숙의 전입일이 2010.02.22로 말소기준권리보다 훨씬 빠르고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경3609 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 606 하이젠스타 2층214호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 달성군 유가읍 테크노중앙대로 254 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 지하 2층 지상 10층 중 제2층 제214호 |
| 소유자 | 최은영 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 771,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
2016.04.26 최은영에게 소유권이 이전됐고 같은 날 경남은행 근저당 391,200,000원이 설정됐으나, 해당 근저당은 2019.12.24 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 그보다 하루 앞선 2019.12.23 국민은행 근저당 288,000,000원입니다. 그 이후 등기된 가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효숙 | 2010.02.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 조사된 임차인은 1명입니다. 전입일 자체는 말소기준보다 선행하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 우선변제 여부와 인수금액은 산정할 수 없습니다. 따라서 입찰자는 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항없음” 문구와 함께 주민등록·점유관계·임대차계약 및 보증금 존재 여부를 반드시 대조해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 362,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 288,000,000원 | 288,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사국민은행 | 146,012,065원 | 68,132,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 농협케미컬 | 8,035,356원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경북신용보증재단 | 2,750,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 444,797,421원 중 356,132,000원이 배당되고 88,665,421원이 미배당으로 남는 계산입니다. 이 배당표는 보증금이 확인되지 않은 이효숙의 임차보증금을 반영하지 않은 구조이므로, 실제 매수인 인수 여부를 확정하는 표로 사용하면 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 의문은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 362,000,000원 | 356,132,000원 | 88,665,421원 |
| 1회 유찰 · 80% | 289,600,000원 | 284,745,600원 | 160,051,821원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,680,000원 | 227,636,480원 | 217,160,941원 |
이 물건은 실거래 시세 비교보다 먼저 선순위 전입자의 보증금 확인이 우선입니다. 최저가가 289,600,000원 또는 231,680,000원으로 내려가더라도, 이효숙에게 실제로 인수해야 할 보증금이 존재한다면 낙찰가만으로 실질취득비용을 판단할 수 없습니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락을 곧바로 “싸졌다”는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 호수는 근린생활시설로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하 2층 지상 10층 중 제2층 제214호입니다.
- 입지. 대구광역시 달성군 유가읍 봉리의 유가읍행정복지센터 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 40미터, 북측 약 30미터, 남동측 약 15미터 내외 포장도로와 접하고 북동측으로 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·일반산업단지·상업구역 등에 포함되며, 공시지가는 3,398,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이효숙 임대차 확인. 2010.02.22 전입의 실제 점유 지속 여부, 임대차계약서, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
- 인수액 확정 전 가격판단 금지. 보증금이 미상인 동안은 감정가 362,000,000원이나 유찰가만으로 실질취득가를 판단할 수 없습니다.
- 명세서와 현황조사 교차확인. 명세서상 인수권리 해당사항없음과 현황조사의 선순위 전입 정보가 함께 존재하므로 입찰 직전 최신 서류를 대조해야 합니다.
- 상가 점유·명도. 근린생활시설이므로 실제 사용 주체와 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 확정 반영되지 않은 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 깨끗함과 실제 인수위험은 다르다”
이 사건의 등기부 구조는 비교적 명확합니다. 2019.12.23 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류와 압류는 매각으로 정리됩니다. 그러나 권리분석의 결론은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 2010.02.22 전입한 이효숙이 확인됐고 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 현재 단계에서 낙찰자의 인수금액을 0원으로 확정하거나, 감정가 362,000,000원을 실질취득가격이라고 단정해서는 안 됩니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입자의 임대차 실체를 확인하기 전에는 입찰 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
