광주지방법원 2024타경3891. 전라남도 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 에이-103호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 소유자는 이용대입니다. 이용대는 2023.03.13. 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했고 같은 날 천지농업협동조합이 채권최고액 1,003,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정, 후순위 근저당권 등은 매각으로 정리되는 구조입니다.
가격만 보면 낙폭이 큽니다. 감정가 315,000,000원에서 현재 최저매각가는 57,804,000원으로, 사건 시나리오상 7회 유찰·감정가 18% 구간입니다. 그러나 이 데이터에는 동일 지식산업센터나 인근 공장 호실의 실거래 비교값이 없으므로, “감정가 대비 싸다”와 “시장가 대비 싸다”를 동일하게 볼 수 없습니다. 현재 가격의 매력도는 현장 임대수요·공실·실제 거래가격을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3891 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층에이-103호 (빛가람동,게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이용대 · 2023.03.13. 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 57,804,000원 (7회 유찰) |
| 경매 청구액 | 896,317,508원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.13. 천지농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,003,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 정리
말소기준은 2023.03.13. 천지농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 2023.04.28. 유한회사혜안도아 근저당권, 2023.10.05. 경기신용보증재단 가압류, 2024.05.20. 천지농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어집니다. 배당 계산상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 확인 — 본건 호실과 점유 기재가 다르다
| 성명 | 조사 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 1층에이105,에이106호 | 2024.02.08 | 10,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 없음 | 승계 없음 |
현황조사에 김영숙이 기재되어 있으나 조사 부분은 1층에이105·에이106호이고, 경매 대상은 1층에이-103호입니다. 또한 전입신고일 2024.02.08.은 말소기준권리 2023.03.13.보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 600,000원이며 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 7회 유찰 — 가격은 크게 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 회차의 최저매각가는 57,804,000원이며, 시나리오 표기상 7회 유찰·감정가 18%입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 46,243,200원(감정가 15%), 9회 유찰 시 36,994,560원(감정가 12%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 57,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,472원 |
| 1. 근저당 · 천지농업협동조합 | 1,003,900,000원 | 56,363,528원 |
| 2. 근저당 · 유한회사혜안도아 | 230,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 94,904,080원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,328,804,080원 중 56,363,528원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 1,272,440,552원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 일반건축물대장상 공장(지식산업센터)으로 이용되는 집합건물입니다.
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근이며, 공공기관·업무시설·근린생활시설·체육시설 등이 입지한 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 호실이며 공용위생설비·소방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함되며 중로1류와 접합니다.
- 토지. 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·가로장방·중로한면이며 공시지가는 535,800원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대수요 확인. 감정가 대비 18%라는 숫자만으로 시세차익을 단정하지 말고, 동일 센터와 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대가격을 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 공실·수요·호실 구조·관리비 등 다른 원인인지 현장 확인이 필요합니다.
- 점유 호실 대조. 김영숙 조사 부분은 에이105·에이106호입니다. 본건 에이-103호 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 천지농업협동조합 근저당과 유한회사혜안도아 근저당은 에이-104호·에이-105호·에이-106호를 공동담보로 기재하고 있습니다.
- 후순위 권리 원본 확인. 유한회사혜안도아 근저당권부채권에는 광주광역시 압류와 한국남방개발주식회사 근질권 설정이 기재되어 있으므로 최신 등기 원본과 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 공장 사용 가능성 확인. 지식산업센터의 실제 입주·사용 가능 업종과 관리규약, 관리비, 공실 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — “18%까지 내려왔다”보다 “왜 7번 유찰됐나”가 중요하다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.13. 천지농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 현황조사상 김영숙도 전입이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 기재된 점유 부분은 본건 에이-103호가 아닌 에이105·에이106호입니다.
반면 투자 판단의 핵심은 가격과 환금성입니다. 감정가 315,000,000원에서 최저가 57,804,000원까지 내려왔지만 이미 7회 유찰됐고, 물건 용도는 공장(지식산업센터)입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 보류. 이 물건은 큰 할인율보다 반복 유찰의 원인과 실제 시장 수요를 확인하는 것이 먼저입니다.
