광주지방법원 2024타경3891. 나주시 빛가람동 게토333지식산업센터 나동 1층 A-104호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이용대는 2023.03.13 거래가액 317,303,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 천지농업협동조합 앞으로 채권최고액 1,003,900,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 가압류·임의경매개시결정과 후순위 담보관계가 이어집니다.
현재 최저매각가는 57,804,000원으로 감정가의 18.35% 수준입니다. 숫자만 보면 할인폭이 매우 크지만, 실제 가격 메리트는 동일 용도·인근 거래가격과의 비교가 전제돼야 합니다. 이 사건에서는 반복 유찰 자체가 가격 수용성에 대한 경고 신호이므로, 낮아진 최저가 자체를 시세보다 싸다는 근거로 사용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경3891 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 나동 1층 에이-104호 (빛가람동, 게토333지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이용대 · 2023.03.13 거래가액 317,303,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 57,804,000원 |
| 유찰횟수 | 7회 · 현재 회차 감정가 대비 18.35% |
| 신청채권자 / 청구 | 천지농업협동조합 / 896,317,508원 |
| 매각기일 | 2026.05.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 집중
말소기준은 2023.03.13 천지농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,003,900,000원이며 본건 등기에는 A-103호·A-105호·A-106호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이후 설정된 유한회사혜안도아 근저당권, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정 및 관련 채권 압류는 본건 배당 시나리오에서 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 호수와 점유 호수 구분
| 조사대상 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영숙 | 1층 A-105호, A-106호 | 2024.02.08 | 10,000,000원 / 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
조사된 김영숙의 점유부분은 A-105호·A-106호로, 경매 목적물인 A-104호와 호수가 다릅니다. 전입일도 2024.02.08로 말소기준권리 2023.03.13 이후이므로 조사 내용상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 실제 입찰에서는 본건 A-104호의 현장 점유상태를 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
③ 가격 판단 — 18.35%라고 곧바로 ‘저가’는 아니다
현재 최저가는 감정가 315,000,000원에서 7회 유찰된 57,804,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 46,243,200원, 9회 유찰 시 36,994,560원으로 제시돼 있습니다. 그러나 지식산업센터는 주거용 아파트처럼 감정가 대비 낙찰률만으로 시장가격을 판단하기 어렵고, 실제 거래가격과의 교차 확인 없이 “감정가의 18.35%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 57,804,000원 | 56,363,528원 | 1,272,440,552원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 46,243,200원 | 45,010,822원 | 1,283,793,258원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 36,994,560원 | 35,928,658원 | 1,292,875,422원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 57,804,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,472원 |
| 천지농업협동조합 근저당 | 1,003,900,000원 | 56,363,528원 |
| 유한회사혜안도아 근저당 | 230,000,000원 | 0원 |
| 경기신용보증재단 가압류 | 94,904,080원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 1,328,804,080원, 채권자 배당액은 56,363,528원, 미배당액은 1,272,440,552원입니다. 제시된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 별도 변수가 될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 한국전력공사 남서측 인근의 게토333지식산업센터 나동에 위치하며, 주변은 공공기관·업무시설·근린생활시설·체육시설이 입지한 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일반건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1층 호실입니다.
- 도로. 단지 북측으로 왕복 4차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 해당하며 중로1류와 접합니다.
- 토지. 공시지가 535,800원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지입니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- A-104호 실제 점유 확인. 현황조사에 나온 김영숙의 점유부분은 A-105호·A-106호입니다. 본건 A-104호의 실제 점유자와 사용현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저평가 판단 금지. 7회 유찰로 감정가의 18.35%까지 내려왔지만, 반복 유찰 자체가 환금성·가격 수용성 점검이 필요하다는 신호입니다.
- 공장 사용 적합성 확인. 감정 이용상태가 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용 목적이 건축물 용도 및 관련 입주요건과 맞는지 확인하세요.
- 공동담보 구조 확인. 천지농업협동조합 및 유한회사혜안도아 근저당에는 A-103호·A-105호·A-106호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당 및 채권관계 원본을 대조하세요.
- 후순위 채권관계 원본 대조. 유한회사혜안도아 근저당권부 채권에 압류와 근질권 설정이 존재하므로 등기부와 배당표를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 더 중요한 사건
이 사건의 권리 구조는 말소기준권리가 명확하고, 제시된 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 조사된 김영숙도 말소기준 이후 전입이고 점유 호수는 본건 A-104호가 아닌 A-105호·A-106호입니다. 따라서 핵심 위험은 대항력 임차보증금 승계가 아니라 가격과 환금성입니다.
감정가 315,000,000원이 7회 유찰을 거쳐 57,804,000원까지 내려왔다는 사실은 강한 할인처럼 보이지만, 그 숫자 하나만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 공장(지식산업센터) 용도와 반복 유찰을 함께 보면 권리는 비교적 정리되지만 가격 판단은 보수적으로 해야 하는 사건입니다.
