서울북부지방법원 2025타경5643. 서울 동대문구 장안동 코지그린빌 5층 501호, 감정평가 이용상태는 다세대주택입니다. 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물입니다. 소유자는 황귀녀이며, 2018.06.26. 소유권보존 후 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 다시 황귀녀 명의로 정리됐습니다.
등기만 보면 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2021.05.07. 최문경 가압류입니다. 이후 동대문구 압류, 이유진 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 임차인 김미애의 전입신고가 말소기준보다 약 1년 앞서 있고 2026.01.19. 배당요구도 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “인수 0원”으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5643 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층 501호 |
| 도로명 | 서울특별시 동대문구 천호대로91길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호 |
| 소유자 | 황귀녀 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 336,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 배혜민 / 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 전입일이 먼저다
2018.06.26. 설정됐던 서서울농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원은 2019.05.10. 이미 말소됐습니다. 2019년 신탁도 2020.05.29. 신탁재산 귀속으로 정리됐고, 2019~2021년 일부 압류 역시 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 매각의 말소기준은 2021.05.07. 최문경 가압류 21,984,283원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미애 | 2020.05.20 | 미상 | 미상 | 2026.01.19 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위나 승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 1명입니다. 김미애는 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위도 확정할 수 없습니다. 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실만으로는 최종 인수액을 계산할 수 없으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 임대차계약·점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 336,000,000원
코지그린빌은 10세대, 사용승인일은 2018.06.15.입니다. 현재 제공된 비교정보만으로는 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격이 확인되지 않아 감정가 336,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 이번 물건은 가격 할인율보다 먼저 임차보증금과 위반건축물 리스크를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 336,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,504,000원 |
| 1. 갑구 8번 가압류 · 최문경 | 21,984,283원 | 21,984,283원 |
| 2. 갑구 12번 가압류 · 이유진 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 3. 경매신청채권자 · 배혜민 | 225,000,000원 | 163,511,717원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 391,984,283원 중 330,496,000원이 배당되고, 미배당은 61,488,283원입니다. 위 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 김미애의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 위반건축물 — ‘패널 주거 무단증축’ 기재
감정평가상 본건은 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관으로 이용 중입니다. 입찰 전 집합건축물대장과 현황을 직접 대조해 위반 부분의 위치와 범위를 확인하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장평중학교 남측 인근으로, 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 남서측 인근에 지하철 5호선 장한평역이 위치하며, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지로 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 305.1㎡, 공시지가는 4,748,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 기재가 있으므로 실제 적용 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 규모. 코지그린빌은 10세대, 사용승인일은 2018.06.15.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김미애 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 보증금이 확인되기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 확정일자·점유 확인. 확정일자가 미상이고 점유 부분도 미상입니다. 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 김미애는 2026.01.19. 배당요구를 했습니다. 실제 배당 가능액과 미배당 잔액이 남는지 확인하세요.
- 위반건축물 확인. ‘패널 주거 무단증축’ 등재가 있으므로 건축물대장 원본과 현황을 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 감정가·최저가 336,000,000원을 실거래 시세로 간주하지 말고 별도 현장·거래사례 조사로 가격 상한을 잡아야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 인수 0원이라도 임차보증금이 미상인 만큼 실제 취득원가는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수”는 별개다
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 과거 근저당은 이미 말소됐고, 2021.05.07. 최문경 가압류를 기준으로 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 김미애는 2020.05.20. 전입했습니다. 말소기준보다 먼저입니다.
문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 이 때문에 이 물건을 “인수 0원의 깨끗한 물건”으로 결론 내릴 수 없습니다. 매각물건명세서의 위반건축물 기재까지 더하면, 현재 신건 336,000,000원에서 가장 먼저 확인할 것은 가격이 아니라 임차보증금과 무단증축의 실체입니다. 권리확인이 끝나기 전까지는 입찰가 산정도 보류하는 편이 타당합니다.
