서울북부지방법원 2025타경5643. 장안동 코지그린빌 5층 502호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 방2·거실·주방·욕실·테라스·현관 구조입니다. 등기 흐름만 보면 2018년 서서울농업협동조합 근저당은 2019년에 이미 말소됐고, 2020년 강제경매개시결정과 동대문구 압류도 이후 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.07.17. 이유진 가압류 145,000,000원입니다.
문제는 그보다 먼저 들어온 점유자들입니다. 김미애는 2020.05.20. 전입했고, 배혜민은 2021.04.23. 전입·점유개시·확정일자를 갖춘 뒤 225,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다. 둘 다 보증기관 승계나 대위신고가 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 특히 김미애는 보증금·확정일자가 확인되지 않아 정확도 규칙상 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5643 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층 502호 |
| 도로명 | 서울특별시 동대문구 천호대로91길 46 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택(방2·거실·주방·욕실·테라스·현관) |
| 소유자 | 황귀녀 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 295,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 225,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2018.06.26. 설정된 서서울농업협동조합 근저당 1,560,000,000원은 2019.05.10. 이미 말소됐습니다. 2020년 강제경매개시결정과 압류도 각각 기각·해제로 말소된 상태입니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 기준은 2024.07.17. 이유진 가압류입니다. 이후 동대문구 압류, 배혜민 임차권등기, 현재 강제경매개시결정은 경매절차에서 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김미애 | 미상 | 2020.05.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배혜민 | 제5층 제502호 전부 | 2021.04.23 | 2021.04.23 | 225,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
배혜민은 임대차계약일자 2021.04.07., 주민등록·점유개시·확정일자 2021.04.23., 임차보증금 225,000,000원으로 임차권등기가 확인됩니다. 배당요구도 2025.04.28. 접수됐습니다. 반면 김미애는 2020.05.20. 전입과 2026.01.19. 배당요구는 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 김미애의 인수 위험은 금액 산정 자체가 불가능한 미확정 위험으로 남습니다.
③ 회차별 구조 — 2회 유찰부터 배혜민 인수 발생
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 295,000,000원 | 304,930,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 236,000,000원 | 363,104,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 188,800,000원 | 370,000,000원 | 39,643,200원 |
2회 유찰 시 매각가는 188,800,000원으로 내려가지만 배혜민 보증금 225,000,000원보다 낮아집니다. 이 구간부터는 최저가만 보고 “싸졌다”고 판단하면 안 됩니다. 정확도 규칙상 배혜민 기준 실질취득은 낙찰가가 아니라 보증금 225,000,000원 수준을 중심으로 판단해야 합니다. 시나리오 배당산식에는 매수인 인수 39,643,200원이 잡혀 있으며, 김미애의 보증금은 별도로 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 295,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,930,000원 |
| 1. 임차인 배혜민 보증금 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이유진 | 145,000,000원 | 65,070,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 배혜민 | 225,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식에서는 배혜민 보증금이 전액 배당되고, 이유진 가압류에 65,070,000원이 배당됩니다. 채권 미배당은 304,930,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 김미애의 보증금은 미상이므로 이 표만으로 전체 인수 위험을 확정할 수 없습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
코지그린빌은 10세대, 2018.06.15. 준공으로 기재돼 있고 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다. 다만 최근 12개월 평균·최신 실거래·추세 수치가 확인되지 않으므로 295,000,000원이 시세 대비 저렴한지 비싼지는 판단 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑥ 입지·물건 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 입지. 장평중학교 남측 인근. 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입 가능. 남서측 인근에 지하철5호선 장한평역이 있고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며, 급·배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 4,748,000원/㎡, 토지면적 305.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 감정평가 요항의 공부와의 차이는 “--”로 기재돼 있으나, 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장상 ‘위반건축물(패널 주거 무단증축)’ 등재 메모가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김미애 보증금 확인. 2020.05.20. 전입으로 기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구서 원본에서 금액을 확인해야 합니다.
- 배혜민 임대차 실재성 확인. 보증금 225,000,000원의 지급자료, 임대차계약서, 전입·점유 내역을 대조해야 합니다.
- 2회 유찰 시 인수 구조. 188,800,000원 구간에서는 배혜민 미배당 39,643,200원이 발생하므로 최저가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 위반건축물 확인. 패널 주거 무단증축 등재 부분의 위치·면적·시정명령·이행강제금 여부를 관할청과 집합건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 원본 확인. 최근 거래가격 자료가 없어 295,000,000원의 시장 적정성을 판단하기 어렵습니다. 인근 동일·유사 면적 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — “0원 인수”라는 한 줄만 믿기 어려운 사건
현재 295,000,000원 회차의 배당표만 보면 배혜민 보증금 225,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 김미애의 보증금이 미상이라는 점, 그리고 배혜민이 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이라는 점입니다. 2회 유찰 시에는 배혜민 보증금의 미배당분 39,643,200원이 실제 인수로 나타납니다. 여기에 위반건축물 등재 메모까지 있으므로, 권리·건축물 원본을 확인하기 전에는 신건이든 유찰이든 보수적으로 접근할 사건입니다.
