광주지방법원 2024타경89529. 사건 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 연립주택입니다. 소재지는 영광군 법성면 법성리 클래스빌 제4층 제402호입니다. 소유자는 박재현이며, 현재 회차는 감정가 206,000,000원에서 4회 유찰된 73,831,000원입니다. 표면적으로는 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원보다 크게 낮지만, 이 사건은 가격보다 먼저 말소기준 이전 가등기를 확인해야 합니다.
등기 계산상 말소기준권리는 2021.09.15. 한국자산관리공사의 가압류입니다. 그런데 그보다 앞선 2021.08.11. 갑구 20번에 김성우 명의의 소유권이전청구권가등기가 있고, 이 권리는 말소기준권리 이전 → 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 별도 주의사항에는 “가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요”라고 되어 있어, 가등기의 실제 법적 성격부터 원본으로 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89529 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 샘목로 7-1, 제4층 제402호 (클래스빌) |
| 사건 용도 / 이용상태 | 근린주택 / 연립주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 중 제4층 제402호 |
| 소유자 | 박재현 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 73,831,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 296,528,001원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 임대관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 가등기가 먼저다
말소기준은 갑구 22번 한국자산관리공사의 2021.09.15. 가압류 78,363,815원입니다. 그 뒤의 한국자산관리공사 가압류 101,135,627원, 영광군 압류, 박덕희 근저당권 16,500,000원, 현재의 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 반면 가등기는 기준일보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
② 현황 리스크 — 내부공사 중단 + 유치권 신고
부동산현황조사보고서에는 내부공사가 진행되다가 중단된 상태라고 되어 있습니다. 감정평가에서도 기본 급배수위생설비는 배관만 설치되어 있고, 난방설비 역시 바닥 배관 등만 구비되어 있다고 적혀 있습니다. 즉 낙찰가 이외에 실제 사용을 위한 공사비가 필요할 수 있으나, 그 금액은 제공 자료에서 확정되어 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 43.4%라는 숫자에 권리위험이 숨어 있다
클래스빌 실거래 비교자료의 대상 면적은 106.3814㎡이고, 거래 표본 면적은 102.8㎡입니다. 전체 10건 평균은 177,000,000원이지만 가격 판단은 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 200,000,000원이며, 최근 구간의 추세는 이전 구간 대비 -4.9%로 하락입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 102.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 102.8㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 1 | 157,500,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 102.8㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 102.8㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 73,831,000원은 최근 12개월 평균의 43.4%입니다. 가격 격차만 보면 매우 크게 내려온 것은 사실입니다. 그러나 이 사건은 선순위 가등기 인수 분류·유치권 신고·내부공사 중단이 동시에 존재합니다. 따라서 이 할인폭을 곧바로 “시세차익”으로 환산하면 안 됩니다. 특히 최근 거래 추세 자체도 -4.9%로 하락하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,728,958원 |
| 1. 갑구 22번 가압류 · 한국자산관리공사 | 78,363,815원 | 72,102,042원 |
| 2. 갑구 23번 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,135,627원 | 0원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 박덕희 | 16,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 195,999,442원 중 예상배당은 72,102,042원, 미배당은 123,897,400원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 선순위 가등기와 유치권은 이 배당표 숫자만으로 제거되는 위험으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 권리는 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 금액인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 73,831,000원 | 72,102,042원 | 123,897,400원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 59,064,800원 | 57,601,634원 | 138,397,808원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 47,251,840원 | 46,001,307원 | 149,998,135원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각가격은 59,064,800원, 47,251,840원으로 더 내려갑니다. 하지만 선순위 가등기의 순위는 낙찰가가 내려간다고 사라지지 않습니다. 유치권 신고와 내부공사 중단 상태도 가격표 자체로 해결되지 않습니다. 이 사건에서 “더 싸지면 안전해진다”는 접근은 성립하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·거래자료 기준)
- 주위환경. 법성초등학교 서측 인근으로 연립주택단지와 상가가 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물현황. 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 402호로, 외벽과 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수위생설비는 배관 등만 설치되어 있고 난방설비도 바닥 배관 등만 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 내부 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역이며, 공시지가는 32,400원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 표시되어 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 클래스빌은 19세대이고 거래 표본은 10건입니다. 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -4.9%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인·성격 확인. 갑구 20번은 등기상 소유권이전청구권가등기이고 별도 메모에는 담보가등기 종류 확인 필요로 표시됩니다. 본등기 가능성과 소멸 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 수림산업의 402호 26,000,000원 유치권 신고는 성립 여부가 불분명하므로 점유 시점·공사계약·채권 발생·목적물 관련성을 확인해야 합니다.
- 현장 내부상태 확인. 내부공사 중단 상태이며 배관 중심의 설비만 기재되어 있습니다. 실제 완공에 필요한 공사 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 점유자와 점유권원을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격만으로 판단 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 43.4%여도, 선순위 가등기와 유치권이 해결되지 않으면 할인폭은 안전마진이 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.9%이므로 177,000,000원의 전체 평균만을 근거로 가격 메리트를 높게 평가하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사보고서·유치권 신고서 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “73,831,000원”만 보고 들어갈 경매가 아니다
감정가 206,000,000원에서 4회 유찰된 73,831,000원, 최근 12개월 실거래 평균의 43.4%. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 가격이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 김성우의 소유권이전청구권가등기가 매수인 인수로 분류되어 있고, 여기에 주식회사 수림산업의 26,000,000원 유치권 신고와 내부공사 중단 상태가 겹칩니다. 최근 거래 추세도 -4.9%로 하락입니다.
따라서 배당표상 금액인수가 0원이라는 이유만으로 “깨끗한 7,383만원짜리 물건”으로 보면 안 됩니다. 이 경매는 가등기 성격과 소멸 가능성, 유치권 성립 여부, 실제 점유와 공사상태를 먼저 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다. 권리와 현황이 해소되지 않는다면, 낮은 최저가는 매력이라기보다 위험을 반영한 숫자에 가깝습니다.
