광주지방법원 2024타경89529. 영광군 법성면 클래스빌 제4층 제402호입니다. 용도 표기는 근린주택이고, 감정평가상 이용상태는 연립주택입니다. 감정가 206,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,065,000원까지 내려왔습니다. 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 말소기준보다 앞선 가등기입니다.
현재 권리 계산상 말소기준은 2021.09.15. 한국자산관리공사 가압류입니다. 그런데 2021.08.11. 김성우 명의의 소유권이전청구권 가등기가 그보다 먼저 존재하며, 등기 분석상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 별도 주의사항에도 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다고 적시돼 있으므로, 이 권리가 실제 어떤 성격인지 확정하지 않은 채 ‘낙찰로 모두 정리된다’고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89529 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 샘목로 7-1, 제4층 제402호 (클래스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 소유자 | 박재현 |
| 감정가 / 최저가 | 206,000,000원 / 59,065,000원 |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.09.29 |
| 신청채권 청구액 | 296,528,001원 |
| 전용 비교면적 | 106.3814㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 가등기가 남는다
핵심은 2021.08.11. 갑구 20번 가등기입니다. 2021.09.15. 말소기준 가압류보다 앞서 있어 매수인 인수로 표시돼 있습니다. 반면 말소기준 뒤의 한국자산관리공사 가압류, 영광군 압류, 박덕희 근저당권, 현재 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 보증금 인수 문제와 별개로 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만, 시세만으로 결론낼 수 없다
클래스빌은 총 19세대, 준공일은 2010.07.08.입니다. 비교 거래는 102.8㎡를 중심으로 집계돼 있으며, 시세 지표상 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 200,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 34.7% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 102.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 102.8㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 1 | 157,500,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 102.8㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 102.8㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 10건 | 177,000,000원 |
전체 평균은 177,000,000원이지만 가격 판단에는 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -4.9%의 하락 추세입니다. 따라서 과거 전체 평균 177,000,000원만 기준으로 할인폭을 더 크게 보아서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 최저가 59,065,000원은 최근 12개월 평균의 34.7%로 가격 자체는 낮습니다. 다만 이 할인은 가등기·유치권·공사중단 리스크와 분리해 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 59,065,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,463,170원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 78,363,815원 | 57,601,830원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,135,627원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 박덕희 | 16,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 195,999,442원 중 예상 배당은 57,601,830원이며, 미배당은 138,397,612원입니다. 금전상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 이는 선순위 가등기라는 비금전 권리위험과 유치권 신고의 성립 가능성을 제거하는 의미가 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 법성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 제4층 중 제4층입니다.
- 설비. 기본 급배수위생설비는 배관 등이 설치돼 있고, 난방설비는 바닥 배관 등이 구비돼 있습니다. 현황조사에는 내부공사 진행 중 중단상태가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역이며 상대보호구역과 가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 32,400원/㎡입니다.
- 환금성. 클래스빌은 19세대이고, 단지 경매 평균 유찰 횟수는 5.0회, 매각률은 0.0으로 집계돼 있어 환금성 지표를 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원인 확인. 2021.08.11. 김성우 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 원인증서와 원문을 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 선순위 가등기의 매수인 인수 여부와 말소 여부를 최신 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 유치권 성립요건 확인. 주식회사 수림산업의 26,000,000원 공사대금, 실제 공사내역, 변제기, 점유 지속 여부와 점유 주체를 확인해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 내부공사 중단 상태와 급배수·난방설비의 실제 완성도, 추가 공사 필요 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 점유권원을 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 구간 추세가 -4.9%이므로 전체 평균 177,000,000원보다 최근 12개월 평균 170,000,000원과 최신 거래 200,000,000원을 중심으로 가격을 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·유치권 신고서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 먼저 확인할 권리가 있다
감정가 206,000,000원에서 59,065,000원까지 내려온 가격만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 최근 12개월 평균 170,000,000원과 비교해도 34.7% 수준입니다. 그러나 이 사건은 가격이 싸다는 사실만으로 매력도를 판단하기 어려운 권리형 물건입니다. 말소기준보다 앞선 김성우 가등기가 매수인 인수로 표시돼 있고, 402호에는 주식회사 수림산업의 26,000,000원 유치권 신고가 존재하며 성립 여부도 아직 불분명합니다. 여기에 내부공사 중단 상태, 5회 유찰, 단지 경매 매각률 0.0까지 겹칩니다. 입찰 판단의 순서는 시세가 아니라 가등기 성격 확인 → 유치권·점유 확인 → 공사 상태 확인 → 그 다음 가격 검토입니다.
