광주지방법원 2024타경89529. 영광군 법성면 클래스빌 제4층 제403호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이며, 사건 용도는 근린주택입니다. 감정가 200,000,000원에서 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 57,344,000원까지 내려왔습니다. 말소기준권리는 2019.08.26. 설정된 주월새마을금고 근저당권 336,000,000원이고, 이후의 가등기·가압류·압류·근저당권 및 현재 경매개시결정은 제공된 권리관계상 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 물건의 핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 2026.07.08. 주식회사 수림산업이 402호와 403호에 각각 26,000,000원의 공사대금 청구권을 이유로 유치권 신고서를 제출했고, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 현황조사보고서에는 내부공사가 진행되다가 중단된 상태라고 기재돼 있어 유치권의 점유와 공사대금 발생 관계를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89529 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 샘목로 7-1, 제4층 제403호 (클래스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 연립주택으로 이용 중 |
| 대상 면적 | 102.7966㎡ · 제4층 |
| 소유자 | 박재현 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 57,344,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 296,528,001원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 유치권은 별도 확인
임차인 없음. 임차보증금 인수 문제는 확인되지 않습니다. 말소기준인 주월새마을금고 근저당 이후의 김성우 소유권이전청구권가등기, 한국자산관리공사 가압류 2건, 영광군 압류, 박덕희 근저당권, 현재 임의경매개시결정은 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 거래가 오래됐고 최근 추세는 하락
클래스빌의 대상 면적 102.8㎡ 실거래는 총 10건이며 전체 평균은 177,000,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 170,000,000원, 최신 거래는 2024.05. 200,000,000원이고 최근 거래 추세는 이전 구간보다 -4.9%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 102.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 102.8㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 1 | 157,500,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 102.8㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 102.8㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 57,344,000원은 최근 12개월 평균의 33.7%입니다. 단순 금액만 보면 큰 폭으로 낮아진 가격입니다. 다만 최근 12개월 거래 표본이 2건에 불과하고, 최신 실거래도 2024.05. 거래이며 최근 추세가 -4.9%인 점을 함께 봐야 합니다. 특히 19세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 횟수가 5.0회라는 점은 환금성과 수요를 보수적으로 판단해야 할 근거입니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,344,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,432,192원 |
| 1. 근저당 · 주월새마을금고 | 336,000,000원 | 55,911,808원 |
| 2. 가압류 · 한국자산관리공사 | 78,363,815원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,135,627원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박덕희 | 16,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 531,999,442원 중 예상 배당은 55,911,808원이며 미배당액은 476,087,634원입니다. 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 별도 신고된 유치권은 성립 여부가 불분명해 위 배당표의 확정 인수액으로 반영하지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 5회 유찰 | 57,344,000원 | 55,911,808원 | 476,087,634원 |
| 6회 유찰 시 | 45,875,200원 | 44,649,446원 | 487,349,996원 |
| 7회 유찰 시 | 36,700,160원 | 35,639,557원 | 496,359,885원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 법성초등학교 서측 인근으로 연립주택단지와 상가 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조 제4층 중 제4층이며, 급배수위생설비는 배관 등이 설치되고 난방설비는 바닥 배관 등이 구비돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 연립주택 건부지이며 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 32,400원/㎡이며 토지면적은 3,568.0㎡입니다.
- 규모·환금성. 클래스빌은 19세대, 2010.07.08. 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 5.0회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 2026.07.08. 제출된 주식회사 수림산업의 403호 26,000,000원 유치권 신고서와 공사계약·대금 발생·점유관계를 확인해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 유치권 성립 여부는 실제 점유와 밀접하므로 현장 방문으로 누가 어떤 형태로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 내부공사 상태. 2025.01.26. 현황조사보고서상 내부공사가 진행되다 중단된 상태입니다. 마감·설비 상태와 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 가등기 원문 대조. 갑구 20번 김성우 가등기는 후순위 소멸로 분석돼 있으나 담보가등기 종류 확인 필요 메모가 있으므로 등기원문을 다시 대조해야 합니다.
- 시세 보수적 적용. 최근 12개월 평균은 170,000,000원이지만 표본이 2건이고 최신 거래가 2024.05.이므로 현재 가격으로 그대로 환산하지 않는 편이 안전합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 이전 구간 대비 -4.9%이므로 전체 평균 177,000,000원만을 기준으로 가격 메리트를 확대 해석하지 않아야 합니다.
맺으며 — “가격 할인은 크지만, 확인해야 할 이유도 분명하다”
현재 최저가 57,344,000원은 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원의 33.7%로, 수치상 할인 폭은 큽니다. 임차인이 없고 말소기준권리 뒤의 등기상 권리도 소멸해 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건은 이미 5회 유찰됐고, 내부공사가 중단된 상태이며, 403호에 26,000,000원 유치권 신고까지 제출돼 있습니다. 유치권의 성립 여부가 불분명한 만큼 가격만으로 안전성을 판단할 수 없습니다. 핵심은 낮아진 최저가 자체보다 유치권 점유·공사대금 관계와 실제 내부 상태를 확인한 뒤 총취득비용을 다시 계산하는 것입니다.
