광주지방법원 2024타경89529. 영광군 법성면 클래스빌 4층 403호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고 감정 이용상태는 연립주택입니다. 현재 소유자는 박재현이며, 말소기준권리는 2019.08.26. 설정된 주월새마을금고 근저당권 336,000,000원입니다. 이후 김성우 명의 가등기, 한국자산관리공사 가압류 2건, 영광군 압류, 박덕희 근저당권과 현재 경매개시결정은 등기 분석상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 한 가지를 반드시 따로 봐야 합니다. 갑구 20번 김성우 명의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리보다 뒤라 매각소멸 표시가 되어 있지만, 별도 확인사항에서 “담보가등기 — 종류 확인 필요”로 지적되어 있습니다. 따라서 입찰 전 가등기의 실질적 성격과 매각물건명세서상 취급을 원본으로 확인하는 절차를 생략하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경89529 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 법성면 샘목로 7-1, 제4층 제403호 (클래스빌) |
| 용도 / 이용상태 | 근린주택 · 감정 이용상태 연립주택 |
| 대상면적 | 102.7966㎡ |
| 소유자 | 박재현 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 71,680,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주월새마을금고 / 296,528,001원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 준공 | 2010.07.08 · 19세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 가등기 성격은 재확인
임차인 없음. 따라서 현재 산정상 대항력 임차보증금의 매수인 승계는 없고, 예상 인수액은 0원입니다. 주월새마을금고가 현재 최저가에서 전액 배당받지 못하더라도 그 미배당액이 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 한국자산관리공사 가압류 2건과 박덕희 근저당권 역시 배당 부족이 발생하지만, 등기 분석상 모두 매각소멸 대상입니다.
② 시세 비교 — 가격은 크게 낮아졌지만 거래시점과 하락 추세를 같이 본다
클래스빌 동일 면적대 102.8㎡ 거래는 확인되는 범위에서 10건입니다. 전체 평균은 177,000,000원이지만, 가격 판단은 과거 고가거래가 섞일 수 있는 전체 평균보다 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -4.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 102.8㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2023.07 | 102.8㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 1 | 157,500,000원 |
| 2023.04 | 102.8㎡ | 2 | 157,500,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 4 | 190,000,000원 |
| 2023.03 | 102.8㎡ | 1 | 190,000,000원 |
| 2023.02 | 102.8㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2022.10 | 102.8㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 102.8㎡ | 2건 | 170,000,000원 |
현재 최저가 71,680,000원은 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 71,680,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 170,000,000원의 42.2% 수준이고, 최신 확인 거래 200,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 숫자 자체에는 큰 할인폭이 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 -4.9%이고, 최신 거래가 2024.05라는 시간차가 있으며, 현재 물건은 내부공사가 중단된 상태이므로 단순 실거래가와 동일 컨디션으로 비교해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,680,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,690,240원 |
| 2. 근저당 · 주월새마을금고 | 336,000,000원 | 69,989,760원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 78,363,815원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한국자산관리공사 | 101,135,627원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 박덕희 | 16,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 531,999,442원 중 예상 배당은 69,989,760원이며, 미배당은 462,009,682원입니다. 이 미배당 채권은 배당 부족을 뜻하는 것이고 현재 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 법성초등학교 서측 인근이며, 주변은 연립주택단지와 상가 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정상 연립주택으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물의 4층 403호입니다.
- 설비. 급배수위생설비는 배관 등이 설치되어 있고 난방설비는 바닥 배관 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 연립주택 건부지이며 포장도로와 접하는 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 32,400원/㎡, 토지면적 3,568.0㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시 없음.
- 환금성. 19세대 규모이고 경매 통계상 평균 유찰 4.0회, 매각률 0.0%입니다. 가격 할인과 별개로 매수층 폭은 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가등기 원본 확인. 갑구 20번 김성우 가등기의 실질적 성격과 매각 후 소멸 취급을 매각물건명세서·등기부 원본으로 재확인하세요.
- 내부공사 중단 상태 확인. 2025.01.26. 현황조사에서 내부공사진행 중 중단 상태로 조사되었습니다. 현장 방문으로 공정률과 추가 공사 범위를 확인해야 합니다.
- 설비 완성도 확인. 급배수와 난방은 배관 위주의 설치 상태로 조사됐으므로 실제 사용 가능한 상태인지 확인하세요.
- 가격 비교 기준. 전체 평균 177,000,000원보다 최근 12개월 평균 170,000,000원, 최신 거래 200,000,000원, 최근 추세 -4.9%를 우선해서 보세요.
- 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰이고 단지 경매 평균 유찰도 4.0회입니다. 단순한 가격 문제인지 물건 상태·수요·권리 확인 부담이 반영된 것인지 구분해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차인 등재는 없지만 감정평가에서 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 실제 점유자는 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자 미배당액 462,009,682원은 현재 산정상 매수인 인수액이 아닙니다. 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 충분히 내려왔지만, 싸진 이유를 확인해야 한다”
감정가 200,000,000원이 4회 유찰을 거쳐 71,680,000원까지 내려왔고, 매수인 인수액이 0원이므로 실질취득액도 그대로 71,680,000원입니다. 최근 12개월 평균 170,000,000원의 42.2% 수준이라는 점만 보면 가격 격차는 큽니다. 하지만 이 물건은 가격 할인 하나만으로 평가하기 어려운 사건입니다. 최근 거래 흐름은 -4.9%이고, 단지는 19세대에 불과하며 경매 통계상 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%입니다. 여기에 내부공사 중단과 설비 완성도 문제, 갑구 20번 가등기의 성격 확인이 겹칩니다. 결론은 “가격은 매력 구간, 권리·현황 확인은 보류 불가”입니다. 원본 확인과 현장 확인을 통과해야 할인폭이 실제 투자 여력으로 바뀝니다.
