광주지방법원 2025타경1120. 광주 광산구 월전동 1126, 월전로 22-45에 소재한 단독주택 + 토지 사건입니다. 감정 이용상태상 건물은 소매점과 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구 총 6가구), 별도 소매점·사무실로 이용되고 있습니다. 감정가는 2,005,331,700원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자의 청구액은 1,892,298,025원입니다.
등기상 현재 말소기준권리는 2023.09.26. 설정된 목포농업협동조합 근저당권, 채권최고액 2,220,000,000원입니다. 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리보다 점유·임차관계에 있습니다. 전입일이 말소기준보다 빠른 사람이 여러 명이고, 이들 가운데 상당수의 보증금이 확인되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1120 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월전동 1126 · 광주광역시 광산구 월전로 22-45 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 소매점 및 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구 총6가구) · 소매점 및 사무실 |
| 소유자 | 주식회사코리아타일 |
| 토지 | 545.7㎡ · 지목 대 · 준공업지역 · 공시지가 554,700원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,005,331,700원 / 2,005,331,700원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 목포농업협동조합 / 1,892,298,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 옥상 태양광설비 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차관계는 별도 확인
과거 하나은행·광주은행·국민은행·장준상 등의 근저당과 전세권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.09.26. 목포농업협동조합 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류 297,000,000원, 광주은행 가압류 20,440,144원, 이정임·임운택 각 375,000,000원 근저당 및 여러 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 9명, 선순위 미상 보증금이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박귀철 | 알수없음 | 2020.03.04 | 2020.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 가능 | 해당 없음 |
| 허두영 | 알수없음 | 2016.12.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한주호 | 알수없음 | 2023.03.23 | 2020.05.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조용희 | 알수없음 | 2022.03.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이가현 | 303호 | 2018.11.22 | 2020.05.12 | 90,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 김봉모 | 알수없음 | 2024.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신진아 | 주거 | 2023.03.23 | 2025.05.12 | 0원 | 전입 선행 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 황선영 | 주거 | 2022.02.25 | 2025.05.12 | 0원 | 전입 선행 | 배당요구 | 해당 없음 |
| 계약서상 | 주거 | 미상 | 2020.05.12 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 실제 임차인 9명으로 봅니다. 이 가운데 이가현은 2018.11.22. 전입, 2020.05.12. 확정일자, 보증금 90,000,000원이며 배당요구도 했습니다. 배당 시뮬레이션에서는 이 보증금이 전액 우선배당됩니다.
반면 박귀철·허두영·한주호·조용희는 말소기준보다 전입이 빠르지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 인수액까지 확정할 수 없고, 보증금·점유범위·실제 임대차계약 확인이 필요합니다. ‘계약서상’ 기재자는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 판정도 불가능합니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,005,331,700원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,453,317원 |
| 1. 임차인 이가현 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 목포농업협동조합 | 2,220,000,000원 | 1,892,878,383원 |
| 3. 근저당 · 이정임 | 375,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 임운택 | 375,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 297,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사광주은행 | 20,440,144원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 3,287,440,144원 중 예상 배당액은 1,892,878,383원, 미배당은 1,394,561,761원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자의 인수 가능액도 이 표에서 확정되지 않습니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 소매점 및 다가구주택으로 사용되는 3층 건물과 소매점·사무실로 사용되는 단층 건물이 포함됩니다. 다가구주택은 2층 3가구, 3층 3가구로 총 6가구입니다.
- 입지. 평동2차산업단지 이주단지 내에 위치하며, 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 토지면적 545.7㎡, 지목 대, 평지·가로장방형·소로한면 조건이며 준공업지역입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 지방산업단지, 비행안전제5구역(전술), 일단의공업용지조성사업지역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 설비. 주거 건물에는 위생·급배수·냉난방·소방·태양광발전·도시가스시설 등이 설치되어 있고, 별도 건물에는 위생 및 급배수설비가 있습니다.
- 시장가격. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가 2,005,331,700원이 주변 거래시세보다 저렴한지 판단할 근거는 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 2,005,331,700원 | 1,892,878,383원 | 1,394,561,761원 | 충족 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,604,265,360원 | 1,495,822,706원 | 1,791,617,438원 | 미충족 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,283,412,288원 | 1,178,178,165원 | 2,109,261,979원 | 미충족 |
유찰되면 표면 매각가는 내려가지만, 이 사건에서는 이를 곧바로 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 선순위 전입자의 미상 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 회수되지 못한다면 매수인이 부담할 금액이 별도로 발생할 수 있기 때문입니다. 실거래 비교자료도 없으므로 80%·64%라는 할인율 자체를 시세 대비 저가의 근거로 삼을 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 원본 확인. 박귀철·허두영·한주호·조용희 및 전입일이 확인되지 않은 계약관계인의 실제 보증금과 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 이가현 배당 확인. 303호, 보증금 90,000,000원, 전입 2018.11.22., 확정 2020.05.12.의 우선배당이 실제 배당절차에서도 유지되는지 확인해야 합니다.
- 김봉모·황선영 관계 확인. 등기상 채무자와 동일한 이름이 나타나므로 실제 임차인인지 관계인인지 계약서·점유현황을 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 1층 무단증축 69.93㎡의 원상회복 가능성, 이행강제금 부담 및 향후 계속 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 옥상 태양광설비가 포함되는 조건이므로 실제 현황과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가·최저가만으로 저가 여부를 판단하지 말고 별도 현장 시세를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “안전한 낙찰”은 다른 문제
이 사건은 후순위 등기권리 자체만 보면 구조가 명확합니다. 2023.09.26. 목포농업협동조합 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자에게 중요한 것은 등기 말소 여부만이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 사람이 여러 명이고 일부 보증금이 확인되지 않아, 현재 표시된 매수인 인수 0원은 최종 확정값으로 볼 수 없습니다.
여기에 비교 실거래가 없어 2,005,331,700원이 시세 대비 싼지도 입증되지 않았고, 1층 69.93㎡ 무단증축에 대한 반복 이행강제금 문제까지 있습니다. 따라서 이 물건은 신건 최저가보다 임차보증금·점유관계·위반건축물 확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 미상 보증금이 해소되기 전에는 실질취득가와 안전마진을 계산할 수 없다는 점이 결론입니다.
