광주지방법원 2025타경1120. 광주 광산구 월전동 1127 물건입니다. 감정평가상 일련번호 3-가는 소매점 및 다가구주택으로, 2층 3가구·3층 3가구 등 총 6가구가 이용 중이고, 일련번호 5-나는 소매점 및 사무실로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.09.26. 설정된 목포농업협동조합 근저당권 2,220,000,000원입니다. 그 뒤의 가등기·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기보다 말소기준보다 앞선 점유·전입관계입니다.
실제 임차인·점유자로 파악된 사람은 6명입니다. 이가현은 303호, 보증금 90,000,000원, 전입 2018.11.22.로 확인되며 배당요구도 했지만 우선변제권은 확인되지 않아 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 박귀철·허두영·한주호· 조용희도 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일을 갖지만 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 4명은 단순히 “대항력 있음”으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경1120 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 월전동 1127 · 광주광역시 광산구 월전로 22-49 |
| 용도 / 현황 | 대지 + 토지 · 소매점 및 다가구주택(2층 3가구, 3층 3가구 총6가구) · 소매점 및 사무실 |
| 토지 | 대 · 545.4㎡ · 주거기타 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 황선영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 787,158,000원 / 787,158,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,892,298,025원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 점유가 핵심
말소기준인 목포농업협동조합 근저당권 이후에는 김옥남의 가등기, 이정임·임운택의 각 375,000,000원 근저당권, 경매개시결정이 있습니다. 이 등기들은 매각으로 소멸합니다. 반면 임차·점유관계는 등기 순위와 별개의 문제입니다. 특히 2016.12.15. 전입한 허두영, 2018.11.22. 전입한 이가현, 2020.03.04. 전입한 박귀철, 2022.03.11. 전입한 조용희, 2023.03.23. 전입한 한주호는 모두 2023.09.26. 말소기준보다 앞섭니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명, 확인 인수 9,000만원 + 미상 위험
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 허두영 | 알수없음 | 2016.12.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 이가현 | 303호 | 2018.11.22 | 90,000,000원 | 있음 | 미상 | 2025.04.07 | 해당 없음 |
| 박귀철 | 알수없음 | 2020.03.04 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 조용희 | 알수없음 | 2022.03.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.12 | 해당 없음 |
| 한주호 | 알수없음 | 2023.03.23 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김봉모 | 알수없음 | 2024.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.05.09 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 787,158,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,271,580원 |
| 인수 · 이가현 보증금 | 90,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 목포농업협동조합 | 2,220,000,000원 | 776,886,420원 |
| 3. 근저당 · 이정임 | 375,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 임운택 | 375,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 787,158,000원에서는 집행비용 10,271,580원을 제외한 776,886,420원이 목포농업협동조합에 배당되고, 총 채권 2,970,000,000원 중 2,193,113,580원이 미배당으로 남습니다. 이가현 보증금 90,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 분리돼 있습니다.
④ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 확인 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 787,158,000원 | 90,000,000원 | 877,158,000원 | 2,193,113,580원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 629,726,400원 | 90,000,000원 | 719,726,400원 | 2,348,970,864원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 503,781,120원 | 90,000,000원 | 593,781,120원 | 2,473,656,691원 |
유찰되면 매각대금 자체는 낮아지지만, 확인된 이가현 보증금 90,000,000원은 각 시나리오에서도 매수인 인수로 남습니다. 따라서 비교해야 할 금액은 최저가만이 아니라 매각가 + 인수액입니다. 더구나 현재 확인되지 않은 4명의 선순위 전입자 보증금이 추가될 수 있어, 위 실질취득액은 모두 최소치입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 월전동 ‘평동2차산업단지 이주단지’ 내에 위치하며 주변은 다가구주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 이용상태. 일련번호 3-가는 소매점 및 다가구주택으로 2층 3가구·3층 3가구 총6가구, 일련번호 5-나는 소매점 및 사무실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 545.4㎡, 평지·가로장방·소로한면이며 공시지가는 554,700원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·일단의공업용지조성사업지역·지방산업단지·비행안전제5구역(전술)·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 3층 건물과 일반철골구조 단층 건물이 확인되며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이며 제시외 건물은 제외됩니다. 목록5는 공부상 제1종근린생활시설이나 현황은 소매점 및 사무실입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입 4명 보증금 확인. 허두영·박귀철·조용희·한주호의 계약관계, 실제 점유부분, 보증금, 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
- 이가현 90,000,000원. 현재 계산상 배당 없이 전액 매수인 인수입니다. 최소 실질취득액 산정에 반드시 포함해야 합니다.
- 배당요구와 대항력 구분. 배당요구를 했다는 사실만으로 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 승계 가능성이 자동 소멸하는 것은 아닙니다.
- 김봉모 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일한 이름이라는 경고가 있어 가장임차인 또는 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 가등기 성격 확인. 김옥남 명의 갑구 4번 소유권이전청구권가등기의 종류를 원본에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 제외 확인. 일괄매각이지만 제시외 건물은 제외된다는 조건이 실제 이용과 가치에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 비교자료가 없어 787,158,000원 또는 실질취득 최소 877,158,000원의 가격 경쟁력을 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “9,000만원 인수”보다 중요한 것은 아직 숫자가 없는 임차인들
이 사건은 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 경매처럼 보입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 전혀 단순하지 않습니다. 이가현의 보증금 90,000,000원이 이미 매수인 인수로 계산돼 신건 기준 확인 가능한 실질취득액은 877,158,000원입니다. 여기에 허두영·박귀철· 조용희·한주호의 보증금과 확정일자가 미상이고 모두 말소기준보다 전입이 빠릅니다.
따라서 이 사건의 핵심 질문은 “787,158,000원이 싸냐”가 아닙니다. 선순위 전입자들의 실제 보증금이 얼마이고, 그중 얼마가 최종적으로 매수인에게 남느냐입니다. 그 숫자가 확정되기 전에는 90,000,000원을 최종 인수액으로 고정할 수 없고, 유찰되어 최저가가 내려가더라도 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 확인 전 입찰 보류가 필요한 고위험형입니다.
