수원지방법원 2025타경56683. 용인시 수지구 풍덕천동 리움캐슬 1동 1층 101호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가는 356,000,000원이고 신건 최저매각가도 같은 356,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 세성건설주식회사이며, 권리분석의 핵심은 2021.03.17 설정된 전세금 360,000,000원의 전세권과 2025.06.30 임의경매개시결정 사이의 선후관계입니다.
전세권은 경매개시결정보다 앞서 설정돼 등기 순위만 보면 선순위입니다. 그러나 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 기재돼 있고, 제공된 배당표와 모든 회차 시나리오 역시 매수인 인수액 0원으로 계산합니다. 현재 회차에서는 전세권 360,000,000원 중 350,216,000원이 배당되고 9,784,000원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액을 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56683 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 1층101호 · 도로명 경기도 용인시 수지구 포은대로 460-6 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용 · 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 4층 중 1층101호 |
| 소유자 | 세성건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구 | 회생채무자 주식회사 대저건설 / 710,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 등기 열람 기준 | 수원지방법원 용인등기소 · 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
등기 흐름은 2020년 신탁과 신탁재산 귀속을 거쳐 세성건설주식회사 소유로 정리된 뒤, 2021.03.17 주식회사대저건설 전세권 360,000,000원이 설정됐습니다. 전세권 범위는 56.62㎡, 존속기간은 2023.02.23까지로 기재돼 있습니다. 이후 2025.06.30 임의경매개시결정이 들어왔고, 제공된 권리 계산상 이 경매개시결정이 말소기준으로 잡혀 있습니다.
현황조사상 점유 관계
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세성도시개발 주식회사(최애경) | 20.0000㎡ | 2020.06.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 |
| 세성도시개발 주식회사 | 확인 필요 | 2020.06.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 명세서상 없음 |
두 점유 기록은 모두 세성도시개발 주식회사 명칭과 2020.06.22 전입일이 공통됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 동시에 매각물건명세서에는 명시적인 인수권리가 없다고 기재돼 있어, 실제 임대차관계와 두 현황조사 기록의 중복 여부가 입찰 전 확인 포인트입니다.
② 가격·회차 구조 — 실거래 대신 미배당 변화를 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 356,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 금액을 근거로 가격의 고저를 판정할 수 있는 구조가 아니므로, 이 사건에서는 “감정가 대비 싸다”는 표현을 사용하기보다 유찰에 따라 전세권 미배당액이 얼마나 커지는지를 보는 것이 더 정확합니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 350,216,000원 | 9,784,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 280,012,800원 | 79,987,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 223,850,240원 | 136,149,760원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 356,000,000원에서 284,800,000원, 227,840,000원으로 낮아지고 전세권 미배당은 9,784,000원에서 79,987,200원, 136,149,760원으로 커집니다. 다만 제공된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있어, 등록 전세권의 미배당 증가와 매수인의 실질취득액을 혼동해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,784,000원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 주식회사대저건설 | 360,000,000원 | 350,216,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 전세권 채권 360,000,000원 중 350,216,000원이 배당되고 9,784,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 판단해야 합니다.
- 입지. 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 문정중학교 남동측 인근이며, 주위에는 다가구·다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조 4층 오피스텔로 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스, 지하주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 5미터 폭의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가 2,400,000원/㎡, 토지면적 587.0㎡입니다. 성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역(전술)·토지거래계약에관한허가구역 등의 지정이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔이라는 용도와 주변 주거·근린시설 입지는 확인되지만, 가격 판단은 실거래 비교 없이 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 1번 전세권 360,000,000원이 말소기준보다 앞서 있으므로, 매각물건명세서의 “인수권리 해당사항 없음” 기재와 배당요구·소멸 관계를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 세성도시개발 관련 점유 2건의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 “있음”이 아니라 가능·미상으로 판단하고 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 중복 점유 기록 확인. 두 기록은 세성도시개발 주식회사 명칭과 2020.06.22 전입일이 공통되므로 실제 점유관계와 중복 기재 여부를 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 청구액 대조. 사건 청구액은 710,000,000원이고 등록 전세권 금액은 360,000,000원입니다. 각 채권의 발생 근거와 배당 관계를 경매기록에서 구분해 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 현재 최저가 356,000,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 제시돼 있지 않습니다. 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동 요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제로 반영될 경우 변동 가능성이 있으므로 배당요구종기 이후 채권 신고 내역을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차 가능성을 비용과 일정에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 동일 호수 기준으로 직접 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 권리 없음”은 다르다
이 사건의 숫자만 보면 현재 회차는 단순합니다. 감정가와 최저가는 356,000,000원, 배당표상 매수인 인수액은 0원, 따라서 명시된 권리만 기준으로 한 실질취득도 356,000,000원입니다. 하지만 등기에는 말소기준보다 앞선 360,000,000원 전세권이 있고, 현황조사에는 2020.06.22 전입한 세성도시개발 관련 점유 2건이 남아 있습니다. 특히 이 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
따라서 결론은 “명세서상 인수 0원은 확인되지만, 점유·전세권 관계를 원문으로 재확인하기 전까지 안전형으로 분류하기는 이르다”입니다. 또한 실거래 비교 없이 신건 최저가 356,000,000원을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 물건의 승부처는 감정가 할인 여부보다 선순위 전세권의 소멸 구조와 보증금 미상 점유관계의 확인입니다.
