수원지방법원 2025타경56683. 용인 수지구 풍덕천동 리움캐슬 1동 1층 102호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 권리는 2021.10.29 설정된 주식회사대저건설의 전세권 350,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.06.30이고, 제공된 권리판정상 이 전세권은 그보다 앞선 권리로 표시되어 있습니다. 현재 최저가 356,000,000원에서는 집행비용 5,784,000원을 제외하고 전세권 350,000,000원이 전액 배당되는 구조라 계산상 미배당은 0원입니다.
그러나 이것만 보고 ‘인수 0원’으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 세성도시개발 주식회사(최애경)와 세성도시개발 주식회사가 각각 2020.06.22 전입한 것으로 표시되어 있고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전하며, 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 매수인의 최종 인수부담도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56683 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 수지구 풍덕천동 100-45 리움캐슬 1동 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 세성건설주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 710,000,000원 |
| 선순위 전세권 | 주식회사대저건설 · 전세금 350,000,000원 · 건물 전부 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 3.5억 전세권이 가격을 지배한다
등기상 신탁은 2020년과 2021년에 각각 말소되어 현재 핵심 부담은 아닙니다. 소유권은 세성건설주식회사에 귀속되어 있고, 같은 날인 2021.10.29 주식회사대저건설 앞으로 전세금 350,000,000원, 건물 전부에 대한 전세권이 설정됐습니다. 이후 2025.06.30 임의경매개시결정이 등기되었습니다.
② 점유·임차관계 — 보증금이 확인되지 않았다
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세성도시개발 주식회사(최애경) | 20.0000㎡ | 2020.06.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 세성도시개발 주식회사 | 확인 필요 | 2020.06.22 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 표를 보증금 중복신고로 볼 근거는 없습니다. 다만 두 점유 표시 모두 전입일이 2020.06.22로 같고 보증금이 확인되지 않아, 입찰 전 실제 점유관계와 계약 주체·보증금 액수를 직접 확인하는 것이 최우선입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 ‘대항력 있음’이나 ‘인수 0원’을 확정적으로 단정하면 안 됩니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 신건 3.56억
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 356,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 신건이라 최저가도 감정가와 동일하므로 ‘유찰 할인’도 아직 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 2. 전세권 · 주식회사대저건설 | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 216,000원 |
현재 회차에서는 전세권 350,000,000원이 전액 배당되어 계산상 부족액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 현황조사상 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 4층 오피스텔 중 1층 102호이며, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 용인시 수지구 풍덕천동 문정중학교 남동측 인근으로, 주변에는 다가구·다세대주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 개별난방, 도시가스, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 5미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 2,400,000원/㎡, 토지면적 587.0㎡, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·성장관리권역·비행안전제3구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 표시되어 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. 2020.06.22 전입한 점유 표시 2건의 보증금·확정일자가 미상입니다. 계약서·주민등록·현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 전세권 처리 확인. 주식회사대저건설 전세권 350,000,000원의 매각 후 소멸 여부와 배당요건을 매각물건명세서·등기부 원문으로 최종 확인해야 합니다.
- 유찰 시 구조 재계산. 1회 유찰 시 전세권 미배당 69,987,200원, 2회 유찰 시 126,149,760원으로 계산됩니다. 최저가 하락만 보지 말고 미배당 위험을 함께 보세요.
- 실거래 확인. 비교 실거래가 없어 356,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 입찰 전 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 1층 환금성 점검. 본건은 4층 건물 중 1층 102호입니다. 실제 채광·사생활·소음·출입동선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 등 낙찰 후 부담 가능 항목을 관리주체에 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 배당 0원 부족”과 “권리 안전”은 같은 말이 아니다
이 사건의 숫자는 매우 빡빡합니다. 최저가가 356,000,000원인데 선순위 전세권이 350,000,000원이고, 현재 회차에서는 집행비용을 제하고도 전세권이 전액 배당됩니다. 그래서 계산표상 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사상 2020.06.22 전입한 점유 표시 2건의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실질취득비용은 아직 닫힌 숫자가 아닙니다.
게다가 신건이라 할인도 없고, 비교 가능한 실거래 자료도 없습니다. 1회 유찰되면 전세권 미배당이 69,987,200원, 2회 유찰되면 126,149,760원으로 커집니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 내려가면 좋아지는 단순 유찰형’으로 보면 안 됩니다. 입찰 전 점유자 보증금과 전세권의 매각 후 처리까지 확인되어야 비로소 가격을 논할 수 있습니다. 현재 결론은 권리 확인 우선, 가격 평가는 보류입니다.
