90,308,930원
청주지방법원 2025타경121. 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3의 기타 + 토지 물건으로, 감정평가상 기호1 건물은 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 571.0㎡이며 계획관리지역입니다. 현재 사건의 말소기준권리는 2025.04.02 접수된 오희재의 가압류 50,000,000원이고, 이후 2025.09.30 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사에 기재된 남민우의 전입일은 2019.08.08입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 단순히 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도 안 됩니다. 이 사건에서는 대항력 가능·미상, 보증금 역시 미상으로 두고 매각물건명세서와 임대차관계를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경121 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 279-3 · 충청북도 영동군 추풍령면 학동길 81 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호1 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 남광희 · 단독소유 |
| 토지 | 571.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 흙혼합벽돌 칼라시트지붕 단층 · 사용승인일 1990.05.09 |
| 감정가 / 최저가 | 94,133,930원 / 90,308,930원 (신건, 감정가 96%) |
| 신청채권 청구액 | 102,169,863원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기부에는 과거 추풍령농업협동조합 근저당권들과 국세 압류, 김종순의 가압류가 있었지만 이미 말소돼 현재 경매의 인수 판단 기준에서 제외됩니다. 현존하는 말소기준은 2025.04.02 오희재 가압류 50,000,000원이며, 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 보증기관 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 남민우 | 2019.08.08 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사상 임차인 1명. 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 확인 대상 임차인은 남민우 1명입니다.
② 가장 큰 현장 리스크 — 타인소유 건물과 법정지상권
감정가 94,133,930원보다 현재 최저매각가격이 낮지만, 이를 단순한 가격 할인으로 읽기 어렵습니다. 현재 최저가격 자체가 타인소유 건물의 존재로 제한된 가격이기 때문입니다. 법정지상권이 성립하거나 토지 사용관계가 복잡하면 낙찰 후 이용·처분 과정의 제약이 커질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 90,308,930원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,025,561원 |
| 2. 갑구 6번 가압류 · 오희재 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 오희재 | 102,169,863원 | 38,283,369원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 152,169,863원 가운데 88,283,369원이 배당되고, 63,886,494원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 보증금이 확인되지 않은 남민우의 임차보증금 승계 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 영동군 추풍령면 지봉리 소재 지봉리마을회관 서측 인근 계획관리지역에 위치하며, 주위는 농경지·임야·농가주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근 마을에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 기호1은 주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 건물. 흙혼합벽돌 칼라시트지붕 단층 건물이며 사용승인일은 1990.05.09입니다.
- 토지. 토지면적 571.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·부정형, 세로한면(불)입니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역에 포함되고, 준보전산지와 접하며 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 기호3의 공부상 지목은 창고용지이나 현황 일부를 도로로 이용 중입니다.
- 공시지가. 14,600원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 남민우 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·실제 점유 여부와 배당요구 여부를 매각물건명세서 및 관련 서류에서 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 대항력 단정 금지. 2019.08.08 전입이 말소기준 2025.04.02보다 빠르지만, 현재 확인된 정보만으로는 ‘대항력 가능·미상’ 단계입니다.
- 타인소유 건물 확인. 목록4번 지상의 타인소유 건물 위치·면적·소유관계와 토지 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 법정지상권 검토. 성립 여부가 불분명하므로 토지·건물의 과거 소유관계와 설정 경위를 원본 등기에서 확인해야 합니다.
- 최저가 해석 주의. 90,308,930원은 타인소유 건물로 인해 제한받는 가격이므로 감정가 대비 하락만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
- 현황 일부 도로 이용. 기호3 일부가 도로로 이용 중인 점을 현황·경계와 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘인수액과 토지 사용관계’를 먼저 확정
이 사건은 신건이고 최저매각가격이 90,308,930원이지만, 단순한 저가 매수형으로 보기 어렵습니다. 첫째, 남민우가 2019.08.08 전입해 2025.04.02 말소기준권리보다 앞서 있으면서 보증금·확정일자가 미상입니다. 실제 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 있다면 매수인이 떠안을 금액이 발생할 수 있어 현재 단계에서는 실질취득가를 확정할 수 없습니다.
둘째, 목록4번 지상에 타인소유 건물이 있고 그 때문에 최저가격 자체가 제한돼 있으며, 법정지상권 성립 여부도 불분명합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “90,308,930원에 살 수 있느냐”가 아니라 “남민우의 실제 보증금 승계액이 얼마인지, 타인소유 건물로 인한 토지 사용 제한이 어디까지인지”를 확정하는 데 있습니다. 권리 확인 전에는 가격 메리트를 판단하기 이릅니다.
