대전지방법원 2023타경4059. 대전 서구 도안동 1007의 연립·다세대와 토지가 포함된 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설, 상층 주택으로 확인되는 혼합형이며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사헤브론개발이고, 말소기준권리는 2022.10.18 접수된 한밭새마을금고의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당입니다.

등기만 보면 구조는 분명합니다. 말소기준 뒤의 근저당·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 문제는 등기 밖 점유관계입니다. 다수의 임차·점유 신고가 있고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 특히 말소기준일보다 앞서 전입한 신고도 여럿이라, 이 사건은 “등기상 인수 0원”을 곧바로 “실제 인수 0원”으로 읽어서는 안 되는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

말소기준은 2022.10.18 한밭새마을금고 근저당 1,040,000,000원입니다. 같은 날 설정된 104,000,000원 근저당과 2023.01.18 케이비스주식회사 근저당 800,000,000원, 이후 경매개시결정과 김의종 가압류 10,000,000원은 등기상 후순위입니다. 2024.03.07에는 1번·2번 근저당이 한국자산관리공사로 이전됐습니다.

임차인·점유관계 — 실제 임차인 16명, 보증기관 승계 1건

임차·점유 관련 신고 가운데 보증기관 대위·승계 1건은 별도 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 16명으로 봐야 하며, 승계 기록의 보증금은 이준우 보증금과 중복 합산하면 안 됩니다. 또한 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 말소기준 이전 전입 사실만으로 대항력 ‘있음’이라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 평가합니다.

② 가격 판단 — 최저가만으로는 메리트를 말할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,309,948,140원으로 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 “싸다”, “가격 메리트가 있다”라고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 낙찰가 자체보다 실질취득액입니다. 대항력 가능성이 남은 임차인들의 보증금이 모두 확인되지 않았으므로, 현재 단계에서는 “낙찰가 + 인수금액”을 합산할 수 없습니다. 즉 신건 1,309,948,140원을 기준으로 입찰가를 계산하더라도 최종 취득원가는 미확정입니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,309,948,140원 가정)

채권총액 1,954,000,000원 중 1,294,448,659원이 배당되고 659,551,341원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 이 미배당 채권이 곧바로 매수인 인수로 전환된다는 뜻은 아닙니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 가능 임차보증금도 확인되지 않았으므로 실제 배당과 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 도안동행정복지센터 북서측 인근으로, 다가구주택·상가주택·노변 점포·아파트단지·공원 등이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행과 편의시설 접근을 포함한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정자료상 1층은 근린생활시설, 상층은 여러 개의 주택으로 이용되는 혼합형 건물입니다.
• 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·출입문 통제·1층 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 251.5㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 소로 한 면 접면. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 해당합니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 단일 아파트가 아니라 근린생활시설과 여러 주택, 토지가 결합된 일괄매각 물건이므로 매수층과 운영·명도 구조가 단순 주거물건보다 복잡합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 가능 임차인 보증금 확인. 말소기준 전 전입 9명과 전입일 미상 2명의 보증금·점유상태·배당관계를 개별 확인해야 합니다.
• 우선변제 판단. 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당요구를 한 최유지·위정우·서재한도 실제 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 보증기관 중복 제거. 이준규(LH한국토지주택공사) 승계 기록은 이준우 보증금과 중복 합산하지 않아야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 임차보증금 인수 여부가 확인된 뒤에야 최저가 1,309,948,140원에 실제 인수액을 더한 취득원가를 계산할 수 있습니다.
• 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 조건이므로 토지·건물·제시외 부분의 매각범위를 원본 명세서와 감정평가서에서 대조해야 합니다.
• 가격 판단 유보. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 또는 유찰가만으로 시세 대비 저가 여부를 판단해서는 안 됩니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 잔액이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 최저가보다 먼저 확인할 것은 ‘인수금액’

이 사건은 신건이고 최저가는 감정가와 같은 1,309,948,140원입니다. 하지만 가격보다 앞서 해결해야 할 문제가 있습니다. 말소기준 전 전입자와 전입일 미상 점유자가 다수이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득액을 현재 계산할 수 없습니다.

등기상 근저당과 후순위 권리의 소멸 구조만 보면 단순해 보이지만, 실제 위험의 중심은 임차관계입니다. 보증기관 승계 1건은 중복 보증금에서 제외해야 하고, 나머지 선순위 가능 임차인의 보증금은 개별적으로 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않은 만큼 “신건이라 싸다”, “유찰되면 메리트가 생긴다”는 결론도 현재는 유보해야 합니다. 이 물건은 권리 확인 전 가격 판단 보류가 맞는 사건입니다.