대전지방법원 2023타경4059. 대전광역시 서구 도안동 1007에 소재한 연립·다세대 및 토지 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 주택과 근린생활시설이 혼재한 구조이며, 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사헤브론개발입니다. 2022년 10월 18일 설정된 한밭새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 케이비스주식회사 근저당권과 여러 경매개시결정·가압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

그러나 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 문제는 별개입니다. 일부 점유자는 말소기준권리 이전부터 전입한 것으로 파악됩니다. 선순위 전입자의 실제 대항력, 보증금, 배당 여부가 확인되기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸하지만 임차인은 별도

최초 말소기준은 2022.10.18 설정된 을구 1번 한밭새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,040,000,000원이며, 같은 날 을구 2번으로 채권최고액 104,000,000원의 근저당권도 설정되었습니다. 두 근저당권은 2024.03.07 한국자산관리공사로 이전 등기되었습니다.

후순위에는 케이비스주식회사의 800,000,000원 근저당권과 김의종의 10,000,000원 가압류, 복수의 경매개시결정이 있습니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 근저당권 이전은 기존 담보권의 승계를 의미하므로, 배당받을 권리자의 현재 지위도 함께 확인해야 합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실질 인수 위험의 핵심

확인된 신고·조사 대상은 총 17건입니다. 이 가운데 이준규(LH한국토지주택공사) 명의 건은 이준우 보증금과 관련한 보증기관 대위·승계 중복신고로 분류되어 있으므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 이에 따라 실제 임차인·점유자 명의는 16명으로 구분합니다.

최유지·위정우·서재한은 배당요구 제출 사실이 확인됩니다. 그러나 배당요구 자체가 보증금 전액 배당이나 대항력 소멸을 보장하지는 않습니다. 확정일자와 배당순위, 실제 배당액 및 잔여 보증금 확인이 필요합니다. 또한 1층 법인 점유자는 주거시설과 근린생활시설의 권리 성립요건이 달라질 수 있으므로 점유 목적과 사업자등록 등 구체적인 대항요건을 따로 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 70% 유찰가에도 실질취득액은 불확정

현재 최저매각가는 916,963,000원으로 감정가 1,309,948,140원의 약 70%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오 가격은 각각 641,874,100원과 449,311,870원입니다.

감정가 대비 할인율만 보면 가격이 낮아진 것처럼 보입니다. 그러나 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 건물·토지의 가치를 비교하려면 동일 지역의 유사 복합건물 실거래와 임대수익·공실·건물 상태까지 살펴봐야 합니다. 현재 가격이 최근 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 916,963,000원 가정)

근저당권은 설정 당시 권리자 명칭으로 표시했습니다. 을구 1번·2번은 한국자산관리공사로 이전 등기된 상태입니다. 채권액은 등기상 채권최고액 등을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권 잔액이나 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제·선순위 임차인의 보증금 배당은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 배당 부족의 확대

각 회차의 예상 소유자 잔여액은 0원입니다. 채권 미배당액은 현재 회차의 1,048,606,630원에서 3회 유찰 시 1,511,581,249원까지 증가합니다. 이는 채권자 회수액 감소를 보여주는 수치입니다.

다만 일반적인 후순위 등기채권의 미배당은 매각으로 권리가 소멸하면 매수인에게 승계되지 않습니다. 위험의 핵심은 별도로 존재하는 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 보증금과 대항력 확인 없이 두 가지 미배당을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 도안동 입지. 대전광역시 서구 도안동 소재 도안동행정복지센터 북서측 인근입니다. 다가구주택·상가주택·노변 점포·아파트단지·공원 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있어 대중교통 및 편의시설 접근성은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 도안동 토지는 251.5㎡, 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역과 택지개발지구에 포함됩니다. 소로2류 도로에 접하고, 공시지가는 1,174,000원/㎡입니다.
• 건물 용도. 감정평가상 1층은 근린생활시설, 상층부는 주택으로 사용되고 있습니다. 주거와 근린시설의 임대차 및 환금성은 별도로 검토해야 합니다.
• 유천동 관련 부동산. 감정요항표에는 대전광역시 중구 유천동 유천네거리 남동측 인근 부동산도 함께 기술되어 있습니다. 실제 일괄매각 대상 및 공동담보와의 관계를 확인해야 합니다.
• 건물 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며, 전기·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·출입문 통제설비 등이 기재되어 있습니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 범위는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 혼합용도 부동산으로서 주거 임대수익, 근린시설의 임대상태 및 다수 임차인의 보증금 구조가 실제 매수 수요와 재매각 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 확인. 이은혜·박선아·최유지·위정우·이예찬·곽복희·서재한 및 1층 법인 점유자들의 실제 점유관계와 임대차계약을 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 선순위 전입자들의 보증금, 확정일자, 배당요구, 배당순위 및 배당 후 잔액을 확인해 매수인 인수액을 산정해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. 태경종합건설(주)과 제이문의 전입 및 점유 시기, 보증금, 임차권 성립 여부가 불분명합니다. 대항력 가능성을 배제하지 말고 조사해야 합니다.
• 보증기관 승계 검증. 이준규(LH한국토지주택공사) 명의의 대위·승계 신고는 이준우 관련 보증금과 중복으로 기재되어 있습니다. 보증금 중복 합산을 피하고 실제 승계 범위와 호실 관계를 확인해야 합니다.
• 동일 호실 중복 점유. 302호에는 박정태·최유지, 303호에는 위정우·정유나, 401호에는 이은혜·곽복희가 각각 기재되어 있습니다. 동일 계약의 승계인지 별도 임대차인지 확인해야 합니다.
• 근린시설 임대차. 1층 법인 점유자의 실제 영업 여부, 사업자등록, 점유 개시 및 보증금 등을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 도안동·유천동 관련 부동산의 목록과 제시외 건물 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
• 담보권 이전. 한밭새마을금고에서 한국자산관리공사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 실제 피담보채권액을 확인해야 합니다.
• 실질취득가 산정. 낙찰예정가에 선순위 임차인 미배당 인수액을 합산한 뒤, 유사 복합용도 부동산의 최근 거래가격 및 임대수익과 비교해야 합니다.
• 명도·관리비. 다수 점유자에 따른 명도 협의와 미납 관리비 등 추가 부담을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전에 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임대차 관련 문서를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 할인보다 인수 보증금이 먼저다”

이 물건은 최저가가 916,963,000원까지 내려온 1회 유찰 경매입니다. 그러나 단순한 가격 할인형 물건으로 접근하기 어렵습니다. 실제 임차인·점유자 16명 가운데 선순위 전입자 9명이 확인되고, 별도로 보증기관 승계 중복신고 1건이 있습니다. 다수 임차인의 보증금·확정일자가 미상이며, 일부 점유자는 전입일조차 확인되지 않았습니다.

예상배당에서는 채권 미배당액이 1,048,606,630원으로 계산되지만, 이 수치가 그대로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다. 동시에 예상 인수액 0원이라는 계산만으로 선순위 임차보증금 인수 위험이 해소되는 것도 아닙니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 대항력과 보증금, 실제 배당 가능액을 확인하고 일괄매각 범위까지 확정한 뒤에야 실질취득가와 시세 대비 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 이 경매의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.