대전지방법원 2023타경4059. 이 사건은 대전광역시 중구 유천동 184-9의 건물과 토지가 함께 매각되는 연립/다세대 + 토지 물건입니다. 감정평가상 유천동 건물은 1층 근린생활시설 2개호, 2층 주택 4개호, 3층 주택 4개호, 4층 주택 2개호로 이용 중입니다. 권리구조에서 가장 먼저 봐야 할 것은 2023.01.18. 케이비스주식회사 근저당권 800,000,000원이 아니라, 그보다 앞선 2021.08.25. 롯데카드주식회사 전세권입니다.
롯데카드주식회사의 전세권은 2층 145.8㎡ 중 남동방향 약 33㎡(201호), 전세금 80,000,000원으로 등기되어 있고, 권리판정상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 등기상 인수 판단을 우선하면 신건 최저가 1,622,829,960원에 이 80,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 1,702,829,960원입니다. 여기에 보증금이 밝혀지지 않은 대항력 임차인의 미배당액이 생기면 실질취득액은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경4059 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 184-9 |
| 용도 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 · 2~4층 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 4층 · 2020.12.24. 사용승인 |
| 토지 | 대 317.4㎡ · 제2종일반주거지역 · 공시지가 1,015,000원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사헤브론개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,622,829,960원 / 1,622,829,960원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 케이비스주식회사 관련 임의경매 · 706,490,409원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞에 살아 있는 전세권
2020.12.29. 대전유성신용협동조합 근저당권은 최초 채권최고액 1,209,000,000원으로 설정됐지만 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 따라서 현재 말소기준은 2023.01.18. 케이비스주식회사 근저당권 800,000,000원입니다. 그 이후의 경매개시결정, 가압류·압류 및 임차권등기는 등기 자체로는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기상 권리 소멸과 임차인의 대항력은 같은 문제가 아닙니다. 박승우·이예찬·김민경·박선아의 임차권등기는 말소기준 이후에 등기됐지만, 전입일은 모두 말소기준보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 현재 매각가를 전제로 한 배당표에서는 이들의 알려진 보증금이 전액 배당되지만, 그 밖의 점유자 상당수는 보증금 자체가 밝혀지지 않아 미배당 인수 가능성을 숫자로 확정할 수 없습니다.
임차인·점유관계 — 실제 임차인 21명, 승계 1건 별도
보증기관 대위·승계로 표시된 이준규(LH한국토지주택공사) 1건은 이준우 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다. 이를 제외하면 실제 임차인·점유 관련 신고는 21명입니다. 보증금과 확정일자가 함께 확인되지 않는 점유자는 전입일이 빠르더라도 아래 표에서 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다.
| 임차인·점유자 | 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이준우 | 202호 | 2022.10.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 이도윤 | 301호 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 박정태 | 302호 | 2023.03.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 이은혜 | 401호 | 2022.04.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 에이치제이문(주) | 101호 | 2022.12.26 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| (주)제이앤에이치개발 | 1층 | 2022.06.09 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| (주)가유인큐베이팅 | 1층 | 2022.07.05 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 태경종합건설(주) | 1층 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 이준규(LH한국토지주택공사) | 203호 | 2021.01.15 | 미상 | 중복 합산 금지 | 승계 | - | 이준우 |
| 최유지 | 302호 | 2021.02.09 | 2021.01.05 | 미상 | 有 | 우선변제 | - |
| 위정우 | 303호 | 2020.12.31 | 2020.12.31 | 미상 | 有 | 우선변제 | - |
| 정유나 | 303호 | 2022.11.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 곽복희 | 401호 | 2022.06.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 서재한 | 402호 | 2020.12.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | - |
| 박승우 | 2층 약 50㎡(202호) | 2021.01.05 | 2020.12.22 | 100,000,000원 | 有 | 우선변제 | - |
| 이예찬 | 3층 약 26.4㎡(304호) | 2021.02.19 | 2021.02.05 | 90,000,000원 | 有 | 우선변제 | - |
| 김민경 | 3층 약 26.4㎡(301호) | 2021.01.29 | 2021.01.28 | 90,000,000원 | 有 | 우선변제 | - |
| 박선아 | 2층 18.69㎡(204호) | 2021.03.22 | 2021.03.02 | 90,000,000원 | 有 | 우선변제 | - |
| 회사 | - | 2023.06.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | - |
| 기사항전 | - | 2021.01.15 | 2021.01.15 | 미상 | 有 | 우선변제 | - |
| 한국토 | - | 2021.03.22 | 2021.03.02 | 미상 | 有 | 우선변제 | - |
| 기타 | - | 2020.12.31 | 2020.12.31 | 미상 | 有 | 우선변제 | - |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에서 비교 가능한 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 1,622,829,960원이 실제 시장가격보다 낮다거나 높다고 단정하지 않습니다. 특히 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서도 안 됩니다.
더 중요한 것은 낙찰가와 실질취득액을 분리하는 것입니다. 등기상 매수인 인수로 표시된 롯데카드 전세금 80,000,000원만 반영해도 신건 기준 실질취득액은 최소 1,702,829,960원입니다. 보증금 미상 대항력 임차인이 미배당되는 경우 추가 인수 가능성이 남으므로 현재 단계에서는 실질취득액의 최종 상한을 정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,622,829,960원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 18,628,300원 |
| 1. 임차인 박승우 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 1. 임차인 이예찬 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 김민경 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 1. 임차인 박선아 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 전세권 · 롯데카드주식회사 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 케이비스주식회사 | 800,000,000원 | 800,000,000원 |
| 4. 임차권 가압류 · 한국주택금융공사 | 68,564,160원 | 68,564,160원 |
| 5. 임차권 가압류 · 주식회사 국민은행 | 8,109,630원 | 8,109,630원 |
| 6. 가압류 · 김의종 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 7. 가압류 · 이예찬 | 89,000,000원 | 89,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 178,527,870원 |
현재 신건 매각가를 전제로 한 시뮬레이션은 채권자 미배당 0원, 소유자 잔여 178,527,870원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 보증금 미상 점유자의 실제 보증금에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 중구 유천동 소재 유천네거리 남동측 인근이며, 주위는 다가구주택·단독주택·상가주택·노변 점포 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있으며, 차량 운행빈도와 편의시설 접근성을 포함한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 1층 근린생활시설 2개호와 계단실, 2층 주택 4개호, 3층 주택 4개호, 4층 주택 2개호로 이용 중입니다.
- 설비. 전기·위생 및 급배수·도시가스 난방·승강기·소방·출입문 통제설비와 1층 주차장이 설치되어 있습니다.
- 토지. 317.4㎡의 대지이며 제2종일반주거지역, 소로2류·소로3류 접면, 공시지가 1,015,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로 감정가 대비 환금성이나 매각가격의 적정성을 별도로 등급화하지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 롯데카드 전세권 원본 확인. 2021.08.25. 설정된 전세권 80,000,000원이 말소기준보다 앞서고 매수인 인수로 표시됩니다. 매각물건명세서에서 소멸 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 임차인 확인. 대항력 가능·미상으로 분류되는 점유자가 9명입니다. 임대차계약서·주민등록·사업자등록·점유관계와 보증금 액수를 대조해야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 금지. 이준규(LH한국토지주택공사)는 이준우 보증금의 대위·승계 중복신고이므로 별도 임차인·별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 이예찬 관계 확인. 권리관계상 동일인 정황으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있으므로 계약 및 자금관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 유찰가만 보고 접근 금지. 1회·2회 유찰 시 매각가는 낮아지지만 미배당 채권은 각각 142,792,462원·399,848,728원으로 증가합니다. 대항력 임차인의 미배당액이 인수되는지 함께 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함되어 있으므로 현황과 매각대상을 직접 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 비교 실거래 금액이 확인되지 않아 감정가 1,622,829,960원을 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 보증금 미상 점유자의 실제 보증금에 따라 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 먼저다”
이 사건은 신건 최저가가 얼마인지보다 말소기준 앞의 권리와 임차인 보증금이 얼마 남는지가 핵심입니다. 등기상 롯데카드주식회사 전세권 80,000,000원은 매수인 인수로 표시되어 있고, 보증금이 확인되지 않은 대항력 가능 점유자도 다수 존재합니다. 현재 가격에 알려진 선순위 전세금만 더해도 실질취득액은 최소 1,702,829,960원이며, 미상 보증금의 미배당분이 발생하면 그보다 커질 수 있습니다.
반면 비교 가능한 실거래 가격은 확인되지 않아 이 금액이 시세 대비 유리한지도 판단할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션상 신건 미배당은 0원이지만 선순위 전세권의 등기상 인수 판정과 충돌하고, 1회·2회 유찰 시 채권 미배당도 빠르게 늘어납니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 가격 판단도 보류입니다. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 롯데카드 전세권의 최종 처리와 보증금 미상 임차인의 실제 인수액 확정입니다.
