대전지방법원 2023타경4059. 대전 중구 유천동 184-9에 위치한 주택·근린생활시설 혼합 건물 및 토지 관련 경매입니다. 소유자는 주식회사헤브론개발이고, 케이비스주식회사의 근저당권을 바탕으로 임의경매가 개시됐습니다. 감정가는 1,622,829,960원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 1,135,980,000원입니다. 외형상 할인율은 눈에 띄지만 권리관계는 단순하지 않습니다.
현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.01.18 케이비스주식회사 근저당권입니다. 그보다 앞서 2021.08.25 설정된 롯데카드주식회사 전세권이 있으며, 다수 임차인은 말소기준 이전에 전입하거나 점유를 시작한 것으로 기재되어 있습니다. 근저당권 이후에 임차권등기가 설정됐다는 이유만으로 원래의 대항력까지 소멸한다고 볼 수 없습니다. 전입·점유·확정일자와 보증금 배당 여부를 각각 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2023타경4059 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 유천동 184-9 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 근린생활시설 혼합 |
| 이용상태 | 감정상 1층 근린생활시설, 상층 주택으로 이용되는 4층 건물 포함 |
| 소유자 | 주식회사헤브론개발 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,622,829,960원 |
| 최저매각가 | 1,135,980,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 | 케이비스주식회사 |
| 청구금액 | 706,490,409원 |
| 말소기준권리 | 2023.01.18 · 을구 3번 · 케이비스주식회사 근저당권 (채권최고액 800,000,000원) |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기 확인기준 | 2026.09.01 · 대전지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 전세권이 핵심
2020.12.29 설정된 대전유성신용협동조합 근저당권은 채권최고액 1,209,000,000원으로 출발해 900,000,000원으로 변경됐으며, 등기상 이미 말소된 권리로 분류되어 있습니다. 현재 말소기준권리는 2023.01.18 케이비스주식회사 근저당권입니다.
설정일이 말소기준보다 앞서고, 매각으로 소멸하지 않는 권리로 분류되어 있으므로 매수인 인수 여부를 우선적으로 검증해야 합니다. 기간 종료만으로 전세권의 정리나 전세금 반환이 확인되는 것은 아닙니다.
반면 2023년 근저당권 이후 설정된 박승우·이예찬·김민경·박선아의 주택임차권등기는 매각으로 말소되는 권리로 표시되어 있습니다. 그러나 이들은 모두 2023.01.18 이전에 주민등록을 마친 임차인으로 기재되어 있고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 등기 자체의 소멸과 미배당 임차보증금의 승계 문제는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상 신고가 많다
식별 가능한 실명·법인명 기준으로 실제 임차인·점유자 신고는 17명·법인입니다. 별도로 명칭 확인이 필요한 신고 4건과 이준우 관련 보증금 승계·대위 신고 1건이 확인됩니다. 승계 신고는 별도 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 동일 호실에 여러 명이 기재된 경우에도 각자의 독립적인 임대차계약이 성립했는지 확인해야 합니다.
| 임차인 / 점유자 | 호실 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박승우 | 202호 | 2021.01.05 2020.12.22 |
100,000,000원 | 선행 | 요건 기재 임차권등기·배당요구 |
| 이예찬 | 304호 | 2021.02.19 2021.02.05 |
90,000,000원 | 선행 | 요건 기재 임차권등기·배당요구 |
| 김민경 | 301호 | 2021.01.29 2021.01.28 |
90,000,000원 | 선행 | 요건 기재 임차권등기·배당요구 |
| 박선아 | 204호 | 2021.03.22 2021.03.02 |
90,000,000원 | 선행 | 요건 기재 임차권등기·배당요구 |
| 최유지 | 302호 | 2021.02.09 2021.01.05 |
미상 | 가능·미상 | 요건 기재 2023.06.12 배당요구 |
| 위정우 | 303호 | 2020.12.31 2020.12.31 |
미상 | 가능·미상 | 요건 기재 2023.06.14 배당요구 |
| 서재한 | 402호 | 2020.12.31 미상 |
미상 | 가능·미상 | 우선 미상 2023.06.13 배당요구 |
| 이준우 | 202호 | 2022.10.21 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이은혜 | 401호 | 2022.04.19 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 정유나 | 303호 | 2022.11.15 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 곽복희 | 401호 | 2022.06.20 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 에이치제이문(주) | 101호 | 2022.12.26 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)제이앤에이치개발 | 1층 | 2022.06.09 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| (주)가유인큐베이팅 | 1층 | 2022.07.05 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 태경종합건설(주) | 1층 | 미상 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 |
| 이도윤 | 301호 | 2023.03.02 미상 |
미상 | 전입 후순위 | 미상 |
| 박정태 | 302호 | 2023.03.06 미상 |
미상 | 전입 후순위 | 미상 |
| 이준규(LH한국토지주택공사) | 203호 | 2021.01.15 미상 |
중복 합산 제외 | 승계 관계 | 승계·대위 이준우 보증금 관련 |
| 회사 (명칭 확인 필요) | 미상 | 2023.06.22 미상 |
0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
전입 후순위 | 미상 |
| 기사항전 (명칭 확인 필요) | 미상 | 2021.01.15 2021.01.15 |
0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
가능·미상 | 요건 확인 |
| 한국토 (명칭 확인 필요) | 미상 | 2021.03.22 2021.03.02 |
0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
가능·미상 | 요건 확인 |
| 기타 (명칭 확인 필요) | 미상 | 2020.12.31 2020.12.31 |
0원 기재 실제 계약 확인 필요 |
가능·미상 | 요건 확인 |
대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유, 임대차관계, 법인별 적용 법률 등을 종합해 판단합니다. '가능·미상'은 대항력이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 우선변제 요건 역시 실제 배당순위 및 배당액 확정과 구별됩니다. 보증금 0원으로 표시된 신원 불명확 신고는 인수위험 0원 확정으로 취급하지 않았습니다.
이 4명의 미반환액 합계 370,000,000원은 확인 가능한 채권액일 뿐, 전체 건물의 임차보증금 총액을 뜻하지 않습니다. 별도의 미상 보증금이 존재할 수 있어 인수 총액의 상한을 정할 수 없습니다.
③ 가격과 실질취득 — 할인율보다 인수액
현재 최저매각가는 1,135,980,000원으로 감정가의 70% 구간입니다. 그러나 감정가 대비 30% 할인은 실제 거래 시세보다 싸다는 의미가 아닙니다. 특히 이 물건은 주택과 근린생활시설이 결합된 통건물·토지 관련 일괄매각이므로 단순한 아파트 평형별 시세 비교를 적용하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 인수위험 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
1,135,980,000원 | 303,453,590원 | 확정 불가 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% |
795,186,000원 | 640,839,650원 | 확정 불가 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% |
556,630,200원 | 877,009,892원 | 확정 불가 |
반대로 전세권자가 적법한 배당으로 전세금을 전액 회수하고 그 권리가 유효하게 소멸한다면 해당 80,000,000원을 다시 더하면 안 됩니다. 전세권의 실제 소멸·배당 여부가 확정되기 전에는 어느 쪽도 확정 취득가로 단정할 수 없습니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에 묶일 수 있습니다. 이 물건은 여러 임차인의 보증금이 확인되지 않아 그 효과를 현재 금액으로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,135,980,000원 가정)
아래는 확인된 임차권과 등기상 채권을 반영한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 특히 선순위 전세권에 대한 80,000,000원 전액 배당이 가정되어 있고, 다른 미상 임차인의 실제 배당액은 확정되지 않았습니다. 따라서 이 표는 확정 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 13,759,800원 |
| 1. 임차인 박승우 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 2. 임차인 이예찬 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 임차인 김민경 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 임차인 박선아 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 롯데카드 전세권 | 80,000,000원 | 80,000,000원 |
| 6. 케이비스 근저당권 | 800,000,000원 | 672,220,200원 |
| 7. 한국주택금융공사 가압류 | 68,564,160원 | 0원 |
| 8. 국민은행 가압류 | 8,109,630원 | 0원 |
| 9. 김의종 가압류 | 10,000,000원 | 0원 |
| 10. 이예찬 가압류 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당액 합계 1,135,980,000원. 집행비용 13,759,800원과 확인 임차보증금 370,000,000원, 롯데카드 전세금 80,000,000원 및 케이비스 근저당 배당 672,220,200원으로 매각대금이 소진되는 가정입니다. 채권자 미배당 합계 303,453,590원은 임차인 배당을 별도로 처리한 계산이며, 보증금 미상 임차인의 채권 및 당해세·최우선변제에 따른 변동은 확정되지 않았습니다.
특히 롯데카드 전세권에 전액 배당이 이루어지는지, 전세권이 어떤 절차로 소멸하는지, 다른 임차인의 미배당 보증금이 승계되는지를 각각 확인해야 합니다.
⑤ 권리 리스크와 환금성
- 입지. 유천네거리 남동측 인근으로, 다가구주택·단독주택·상가주택·노변 점포가 혼재한 주택지대입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 차량 운행 및 편의시설 접근성 등을 고려한 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 면적 317.4㎡, 평지·가로장방형·소로각지입니다. 공시지가는 1,015,000원/㎡입니다.
- 도로 및 규제. 소로2류와 소로3류에 접하며 교육환경보호구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 건물. 유천동 기호(4)는 2020.12.24 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물입니다. 근린생활시설 2개호, 2층 주택 4개호, 3층 주택 4개호, 4층 주택 2개호로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 전기·위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·출입문 통제설비 및 1층 주차장이 기재되어 있습니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 제시외 건물의 실제 면적과 적법성은 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 일반적인 단일 주택보다 복합건물·다수 임차인·일괄매각의 자금 부담과 명도 문제가 복잡할 수 있습니다. 현재 최저가가 시장 거래가격보다 낮다는 근거는 확정되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 롯데카드 전세권. 201호 전세금 80,000,000원의 배당요구 여부, 배당 가능성, 전세금 반환 및 전세권 말소 요건을 확인해야 합니다. 배당 예정이라는 이유만으로 소멸을 단정하지 마세요.
- 전체 임대차 현황. 17명의 식별 가능한 임차·점유 신고와 명칭 미확정 신고 4건을 대조하고, 호실별 실제 계약 상대방·보증금·잔액을 확인해야 합니다.
- 선행 대항력. 말소기준일 2023.01.18 이전 전입·점유 신고는 대항력 발생요건과 중단 여부를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 보증기관 승계. 이준규(LH한국토지주택공사) 관련 표기는 이준우 보증금의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 원채권과 승계채권을 중복 계산하지 말고 권리 이전 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 박승우·이예찬·김민경·박선아의 임차권등기와 원래 대항력, 배당순위, 미배당 보증금 처리 결과를 함께 확인해야 합니다.
- 이예찬 권리관계. 임차권과 별도의 가압류 등기를 대조하고 임대차계약의 진정성 및 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 도안동·유천동 평가 기호, 각 토지·건물 목록 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 체납 및 명도. 국민건강보험공단 압류, 국세 압류 이력, 미납 세금과 공용 관리비, 다수 호실의 실제 점유 및 명도 비용을 조사해야 합니다.
- 응찰가 산정. 최저가에 인수 가능한 선순위 보증금과 명도·취득 관련 비용을 더한 실질취득액으로 판단해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰하지 마세요.
- 서류 재확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역과 매각조건의 최신 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 인수액부터 확정해야 한다”
이 물건의 핵심은 최저매각가가 감정가의 70%라는 사실이 아닙니다. 2021년 선순위 전세권 80,000,000원, 임차권등기 4건의 미반환 보증금 370,000,000원, 그리고 보증금이 확인되지 않은 여러 선행 전입·점유 신고가 함께 존재한다는 사실입니다.
특히 배당 계산에서는 전세권에 80,000,000원이 전액 배당되지만, 권리 분류에서는 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있습니다. 이 차이를 해소하지 않으면 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 선행 임차인의 미배당 보증금도 추가 부담으로 남을 수 있습니다.
일괄매각 범위와 여러 호실의 점유관계까지 고려하면, 현재는 시세 대비 할인 여부를 논하기보다 권리와 자금 부담을 확정하는 단계입니다. 종합판정은 D등급. 입찰 판단 보류가 타당합니다. 말소기준 이후 등기권리의 소멸 가능성만으로는 선순위 전세권과 불확정 임차보증금의 위험을 상쇄할 수 없습니다. 낙찰가가 낮아질수록 무조건 유리한 물건이 아니라, 인수액 확인이 끝나야 실제 매입가격이 드러나는 경매입니다.
