대구지방법원 2026타경39. 경주시 외동읍 석계리의 근린시설 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반음식점 및 소매점, 별도 화장실로 이용됐고 현재는 공실입니다. 토지는 981.0㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반공업지역·지방산업단지·지원시설구역에 포함됩니다.
권리 구조의 기준점은 2017.03.27. 설정된 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고, 이후 경북신용보증재단의 24,000,000원 근저당과 2026.02.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 김노이의 전입은 2011.02.28.로 이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 사건은 단순한 ‘인수 0원’ 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경39 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 689-13 |
| 등기 대상 | 경상북도 경주시 외동읍 석계리 689-13, 689-50 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 일반음식점 및 소매점 · 화장실 · 현재 공실 |
| 토지 | 981.0㎡ · 대 · 상업용 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 이화 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 606,573,000원 / 606,573,000원 (신건) |
| 청구액 | 509,640,572원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2017.03.27. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이 근저당은 채권최고액 650,000,000원이며, 2026.05.19. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 말소기준 이후 설정된 경북신용보증재단 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
한편 2004년 조흥은행 130,000,000원 근저당과 2011년 신한은행 260,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 따라서 현재 낙찰자 입장에서 확인해야 할 핵심은 후순위 등기보다 2011.02.28. 전입한 임차인 김노이입니다.
② 임차인 — 보증금 5,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김노이 | 목록 3번 일부 | 2011.02.28 | 5,000,000원 | 440,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 |
김노이의 전입일 2011.02.28.은 말소기준인 2017.03.27.보다 빠릅니다. 현황조사 기준으로 대항력 있음으로 정리돼 있으며 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 5,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 배당 구조 (매각가 606,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,465,730원 |
| 인수 · 김노이 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 650,000,000원 | 598,107,270원 |
| 3. 근저당 · 경북신용보증재단 | 24,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 674,000,000원, 채권자 배당액은 598,107,270원, 미배당은 75,892,730원입니다. 임차인 보증금 5,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 606,573,000원 | 598,107,270원 | 75,892,730원 | 5,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 485,258,400원 | 478,005,816원 | 195,994,184원 | 5,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 388,206,720원 | 381,971,826원 | 292,028,174원 | 5,000,000원 |
신건에서는 신청채권자의 청구액 509,640,572원이 배당 가능 범위 안에 들어오지만, 1회 유찰 시 신청채권자 배당액은 478,005,816원, 2회 유찰 시에는 381,971,826원으로 청구액에 미달합니다. 반면 김노이의 보증금 5,000,000원은 매각가격이 내려가더라도 각 회차 시나리오에서 동일하게 매수인 인수액으로 남습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
이 사건에는 동일 용도·인근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없습니다. 따라서 최저매각가 606,573,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없으며, 신건이라는 이유나 유찰 후 최저가 하락만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 경주시 외동읍 석계리 소재 석계일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 산업단지 내 공장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현재 이용. 일반음식점 및 소매점, 화장실로 구성돼 있으며 현재 공실입니다.
- 건물. 철골조 및 경량철골조 루프판넬지붕 단층건과 경량철골조 루프판넬지붕 단층건으로 구성돼 있습니다.
- 토지. 981.0㎡의 부정형 토지로 인접 토지와 대체로 등고 평탄하며, 지목은 대이고 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터, 남동측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반공업지역, 지방산업단지, 지원시설구역에 포함되고 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 203,200원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 인수. 김노이의 보증금 5,000,000원은 대항력 있는 선순위 임차보증금으로 매수인 인수 구조입니다.
- 점유관계 재확인. 감정평가상 건물은 현재 공실이지만 현황조사에는 김노이가 목록 3번 일부를 점유하는 임차인으로 확인돼 있으므로 실제 점유 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 권리이전 확인. 2017.03.27. 농협은행 근저당은 2026.05.19. 확정채권양도를 원인으로 2026.07.27. 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
- 일괄매각. 건물과 관련 토지가 일괄매각되는 조건을 기준으로 이용·담보·점유 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가와 최저가만으로 적정가격을 판단하지 말고 동일·유사 용도 물건의 실제 거래 및 임대 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 산업단지 용도. 일반공업지역·지방산업단지·지원시설구역 등의 토지이용 제한을 실제 사용계획과 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 핵심은 ‘선순위 임차인 500만원’
이 사건은 등기부만 보면 2017.03.27. 농협은행 근저당 이후 권리가 소멸하는 비교적 명확한 구조입니다. 그러나 임차인 김노이가 2011.02.28. 전입해 말소기준보다 앞서고, 보증금 5,000,000원을 매수인이 인수한다는 점이 핵심 변수입니다.
현재 회차 최저가는 606,573,000원이고 채권 미배당은 75,892,730원입니다. 유찰 시 매각가격은 485,258,400원, 388,206,720원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차에서 5,000,000원으로 유지됩니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 어느 회차가 시장가 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 권리는 선순위 임차인 인수를 반영하고, 가격은 별도 시세 검증이 필요한 사건으로 보는 것이 적절합니다.
