대구지방법원 2026타경39. 경주시 황성동 청우타운 상가312동 지하층101호 근린시설입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 120,000,000원이고, 소유자는 이정숙입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.27 설정된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 650,000,000원)입니다. 그 뒤의 농협은행 근저당권, 신용보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 물건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 김노이는 목록 3번 일부에 2011.02.28 전입했고 보증금 5,000,000원, 월세 440,000원으로 조사됐습니다. 말소기준보다 전입이 6년 이상 빠르고 대항력이 인정되며, 우선변제권은 없어 배당 대신 보증금 전액이 낙찰자에게 넘어옵니다. 따라서 현재 회차에서 실제 자금부담은 낙찰가 120,000,000원에 인수보증금 5,000,000원을 더한 125,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경39 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경주시 황성동 551-7 청우타운 상가312동 지하층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항표 기재상 일반음식점 및 소매점·화장실 · 현재 공실 |
| 소유자 | 이정숙 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 120,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 509,640,572원 |
| 말소기준 | 2017.03.27 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 · 채권최고액 650,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
말소기준권리는 2017.03.27 농협은행주식회사의 을구 3번 근저당권입니다. 2022.09.20의 을구 4번 근저당권, 2025.05.08 신용보증기금 가압류, 2026.01.30 중소벤처기업진흥공단 가압류와 2026.02.12 이번 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 을구 3번 근저당권은 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 말소기준 판단의 기준일은 2017.03.27입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김노이 | 목록 3번 일부 | 2011.02.28 | 미상 | 5,000,000원 / 440,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 현황조사·매각물건명세서에는 임차인이 조사됐지만 감정요항표에는 현재 공실로 기재되어 있어 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 신건 실질취득은 125,000,000원
이번 사건은 최저매각가만으로 가격을 판단하면 실제 부담을 낮게 보게 됩니다. 현재 회차 낙찰가 가정은 120,000,000원이지만 김노이 보증금 5,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로 실질취득은 125,000,000원입니다. 신건·1회 유찰·2회 유찰 가정 모두 낙찰가가 보증금보다 크기 때문에 유찰이 진행되면 낙찰가는 내려가고 실질취득도 함께 내려갑니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 120,000,000원 | 5,000,000원 | 125,000,000원 | 2,864,556,359원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 96,000,000원 | 5,000,000원 | 101,000,000원 | 2,888,204,359원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 76,800,000원 | 5,000,000원 | 81,800,000원 | 2,907,058,759원 |
현재 신건에서는 감정가와 최저가가 모두 120,000,000원이지만, 인수보증금까지 포함하면 실질취득은 감정가보다 5,000,000원 높은 125,000,000원입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현 시점에서 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 특히 지하층 근린시설이라는 상품 특성까지 감안하면 응찰가는 주거용 부동산보다 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,480,000원 |
| 인수 · 임차인 김노이 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 650,000,000원 | 117,520,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 660,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 847,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 824,276,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 120,000,000원에서 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 을구 3번 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 여력이 없습니다. 채권 총 미배당은 2,864,556,359원입니다. 김노이 보증금 5,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 이용상태. 감정요항표에는 일반음식점 및 소매점, 화장실 용도로 기재되어 있으며 현재 공실로 기재돼 있습니다.
- 교통. 감정요항표 기재상 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 감정요항표 기재상 북측 약 6미터, 남동측 약 8미터 포장도로와 접합니다.
- 토지정보. 토지정보에는 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지·부정형·소로각지, 공시지가 710,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 원본 대조 필요. 사건 소재지는 경주시 황성동 551-7 청우타운으로 표시되지만 감정요항표의 위치 및 주위환경에는 경주시 외동읍 석계리 ‘석계일반산업단지’가 기재되어 있습니다. 또한 감정요항표의 일반공업지역·지방산업단지 기재와 토지정보의 제2종일반주거지역 기재도 서로 다르므로, 입찰 전 감정평가서와 토지이용계획 원본을 직접 대조해야 합니다.
- 환금성. 지하층 근린시설은 주거용 상품보다 수요층이 제한될 수 있고 비교 가능한 실거래 자료도 확인되지 않아 가격 판단은 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 반영. 최저가 120,000,000원이 아니라 김노이 보증금 5,000,000원을 더한 실질취득 125,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사와 현재 공실 기재가 함께 존재하므로 실제 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 김노이의 보증금 5,000,000원·월세 440,000원, 전입 2011.02.28 및 우선변제권 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 용도·입지 원본 대조. 황성동 청우타운 소재지와 감정요항표의 석계일반산업단지 기재, 토지 용도지역 기재가 서로 다르므로 현장과 원본 문서 확인이 필수입니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 비교 가능한 실거래 시세가 없고 신건 실질취득은 감정가보다 5,000,000원 높습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준인 을구 3번 근저당권은 2026.07.27 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 있으므로 최신 등기부에서 권리관계 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 소멸”과 “인수 0원”은 다른 말이다
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 2017.03.27 농협은행 근저당권을 기준으로 뒤에 설정된 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 앞선 김노이의 전입이 별도의 인수 위험을 만듭니다. 우선변제권이 없기 때문에 보증금 5,000,000원은 낙찰대금에서 해결되지 않고 매수인에게 남습니다.
따라서 신건에서 봐야 할 숫자는 최저가 120,000,000원이 아니라 실질취득 125,000,000원입니다. 게다가 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 현황조사상의 임차인과 감정요항표상의 공실 기재, 소재지·용도지역 관련 기재에도 교차확인이 필요한 부분이 있습니다. 등기 후순위는 소멸하지만, 임차보증금 500만원은 살아남는다. 이 차이를 반영한 뒤 가격과 현장 상태를 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
