창원지방법원 2025타경21916. 거제시 능포동 680-5에 위치한 대지·토지 및 근린생활시설 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 구조이고 이용상태는 근린생활시설입니다. 현 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
권리 구조는 기준일이 명확합니다. 2010.04.07 장승포신용협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 같은 조합의 근저당권들과 2025.09.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자 서순자는 2019.10.25 전입으로 기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21916 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 680-5 · 경상남도 거제시 능포로 126 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김종규 2분의 1 · 윤정옥 2분의 1 |
| 토지 | 494.0㎡ · 지목 답 · 상업용 · 일반상업지역 · 중로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 장승포신용협동조합 / 408,925,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준은 2010.04.07 을구 5번 근저당권입니다. 그 이후 장승포신용협동조합 명의로 설정된 을구 6번 130,000,000원, 을구 7번 26,000,000원, 을구 8번 195,000,000원, 을구 9번 65,000,000원 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
임차·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서순자 | 2019.10.25 | 2025.10.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 최저가가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차는 감정가 236,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 동일 자산의 최근 실거래 비교 근거가 없어, 이 236,000,000원을 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 단순히 감정가 대비 유찰률만 보고 가격 메리트를 판단하기보다, 공유지분 매각과 실제 이용상태·경계 문제를 반영한 개별 가치 확인이 우선입니다.
③ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 260,000,000원 | 231,896,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 130,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 을구 8번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 을구 9번 근저당권 · 장승포신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액은 676,000,000원, 채권자 예상배당은 231,896,000원, 미배당은 444,104,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장승포 시외버스정류장 남동측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설·위락시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 용도. 감정평가상 근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 시장 저촉, 가축사육제한구역입니다.
- 토지. 면적 494.0㎡, 공시지가 1,746,000원/㎡, 공부상 지목은 답이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 경계. 인접 토지와 지적 경계가 불분명해 정확한 경계 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 공유지분 범위. 목록1이 공유지분 매각으로 명시되어 있으므로, 실제 매각 대상 지분과 사용 가능한 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 206호·207호 현황. 두 호실이 경계 구분 없이 일체 이용 중이므로 내부 구획, 출입, 독립 이용 가능성 및 원상분리 가능성을 확인해야 합니다.
- 층 표시 차이. 공부상 2층이나 북서측 도로면 출입구 기준으로는 1층에 해당한다는 비고를 현장에서 대조해야 합니다.
- 지목·현황. 목록1은 공부상 지목 ‘답’, 현황 ‘대’로 기재되어 있으므로 토지 이용 및 인허가 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 지적측량. 인접 토지와 경계가 불분명하므로 필요 시 전문적인 지적 측량을 통해 정확한 경계를 확인해야 합니다.
- 점유자. 서순자는 대항력이 없지만 실제 점유 부분과 명도 관계는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격. 현재 최저가 236,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거는 없으므로, 현황 복잡성을 감안한 별도 가치 산정이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원, 물건 확인은 고난도”
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2010.04.07 장승포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 점유자 서순자는 2019.10.25 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 공유지분 매각, 공부상 지목과 현황의 차이, 206호·207호 일체 이용, 도로면 기준 층 위치 차이, 그리고 지적 경계 불분명이라는 물건 자체의 확인 과제가 겹쳐 있습니다. 게다가 최근 실거래 비교 근거가 없어 현재 최저가 236,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 수도 없습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현황·환금성 검증 부담은 큰 물건입니다.