창원지방법원 2025타경21916. 이 경매의 핵심은 복수 근저당권의 소멸과 실제 매각 범위, 임차인 점유관계를 구분하는 데 있습니다. 장승포신용협동조합이 2010년 설정한 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 같은 금융기관 명의로 설정된 근저당권들이 존재합니다. 신청채권자의 청구액은 408,925,972원입니다.

현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용을 제외한 162,087,200원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당할 재원이 남지 않습니다. 그러나 배당되지 않는 근저당채권과 매수인이 인수하는 권리는 동일하지 않습니다. 등기된 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 별개로 점유자와 실제 매각 부동산의 범위를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2010년 근저당권

말소기준권리는 2010.04.07 설정된 장승포신용협동조합 근저당권(을구 5번)입니다. 을구 6·7·8·9번 근저당권은 모두 그 이후 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 농업협동조합중앙회 및 장승포농업협동조합 근저당권, 서울보증보험 가압류는 이미 말소된 등기입니다.

다섯 건의 근저당권은 모두 장승포신용협동조합 명의이며, 여러 부동산을 공동담보로 하는 내역이 포함됩니다. 676,000,000원은 채권최고액의 합계이지 실제 확정 채무액은 아닙니다. 공동담보와 경매 대상의 범위를 대조하지 않은 채 각 근저당 금액을 부동산별 독립 채무나 매수인 인수액으로 해석해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 서순자 확인 필요

현황조사와 문건접수에서 서순자가 확인됩니다. 전입일은 2019.10.25이며, 2025.10.31 권리신고·배당요구가 접수돼 있습니다. 보증금·확정일자와 구체적인 점유 부분은 확인이 필요합니다.

배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계를 전제로 한 추정치입니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임차인의 배당 가능액이나 미배당 보증금은 확정할 수 없습니다. 근린생활시설 임대차의 법적 요건을 확인한 후 대항력·우선변제권·명도 위험을 다시 판단해야 합니다.

③ 가격 분석 — 70%는 감정가 대비 할인율

감정가 236,000,000원인 물건이 1회 유찰되면서 현재 최저매각가는 165,200,000원입니다. 이는 감정가의 70%이지만, 주변 실거래 시세보다 30% 저렴하다는 뜻은 아닙니다.

근린생활시설과 공유지분 토지는 실제 이용 가능한 면적, 독립적인 출입·사용 가능성, 공유관계와 임대차 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 주변 유사 물건의 거래가격과 임대수익, 매각 대상의 실제 범위를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

각 회차는 제시된 시나리오를 기준으로 합니다. 예상 미배당액은 근저당 채권최고액 합계를 기준으로 한 추정치이며, 실제 확정 채권액 또는 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 165,200,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 집행비용 3,112,800원을 공제한 162,087,200원이 을구 5번 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 근저당권에 대한 배당과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다. 채권최고액 합계 기준 미배당액은 513,912,800원입니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 우선권 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 능포동 장승포 시외버스정류장 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다. 북서측으로 폭 20~25m의 중로1류에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로, 사용승인일은 1984.11.05입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적타일 붙임, 내벽은 인테리어 및 타일 붙임 등으로 마감되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 천장형 에어컨, 화재탐지·경보설비, 덕트설비 등이 기재되어 있습니다. 설비 현황은 실제 사용 공간과 대조해야 합니다.
• 토지. 해당 필지의 면적은 494.0㎡이고 공부상 지목은 답이나 현황은 대로 표시됩니다. 남동측 하향 경사지에 위치한 가로장방형의 상업용 건부지입니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 시장 관련 도시계획사항과 가축사육제한구역이 기재되어 있습니다. 공시지가는 1,746,000원/㎡입니다.
• 실제 층 위치. 목록2는 공부상 2층이지만 북서측 도로면의 출입구를 기준으로 하면 1층에 해당합니다. 실제 영업 동선과 출입 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설의 환금성은 입지뿐 아니라 임대수익, 활용 가능한 면적, 공유지분 구조와 매수 후 독립적 사용 가능성에 좌우됩니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각 대상 확정. 일괄매각 목록을 대조해 토지 공유지분과 건물의 정확한 매각 범위, 각 목록의 권리관계를 확인해야 합니다.
• 공유지분 검토. 등기상 김종규·윤정옥의 지분은 각각 2분의 1로 표시됩니다. 실제 경매 대상 지분과 잔존 공유관계, 매수 후 사용·관리·처분 가능성을 확인해야 합니다.
• 206호·207호 사용관계. 경계 없이 일체로 이용되는 공간 중 어느 부분이 매각 대상인지, 각 부분의 소유권과 점유·사용 권원이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 서순자 임대차. 2019.10.25 전입, 2025.10.31 배당요구 사실을 바탕으로 보증금·확정일자·점유 부분·사업자등록 여부를 확인하고 대항력 및 우선변제권을 재검토해야 합니다.
• 공동담보 관계. 장승포신용협동조합의 근저당권에는 다른 토지와 건물의 공동담보 내역이 포함되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 매각 범위, 배당관계를 대조해야 합니다.
• 지목·현황. 공부상 답과 현황 대의 차이, 도시계획상 시장 관련 사항, 현재 사용상태의 적법성을 확인해야 합니다.
• 지적 측량. 인접 필지 경계가 불분명하므로 경계와 구축물의 위치, 공유지분에 따른 실제 이용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 최저가 165,200,000원은 감정가의 70%이지만 시세 대비 저가 여부는 확정되지 않았습니다. 유사 근린생활시설 거래와 임대수익, 실제 취득 가능한 권리범위를 확인한 후 응찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 확보하는 권리”

이 사건은 감정가 236,000,000원에서 165,200,000원으로 내려온 1회 유찰 물건입니다. 장승포신용협동조합의 2010년 근저당권을 기준으로 후순위 담보권이 소멸하는 구조이고, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 매각 대상에 공유지분이 포함되고, 206호와 207호가 경계 없이 일체로 사용되고 있으며, 서순자의 보증금과 구체적인 점유·임대차관계가 확인되지 않았습니다. 인접 토지의 지적 경계도 불분명합니다. 이러한 조건에서는 등기권리 소멸만으로 안전성을 확정하거나 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

결론은 권리 일부 긍정, 실제 취득·사용 범위 검증 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차관계와 공유지분, 경계 및 독립적 사용 가능성을 확인하고 유사 거래·임대수익과 대조한 후 입찰 여부를 판단하는 접근이 적절합니다. 현재는 할인율보다 확인되지 않은 권리·현장 조건의 영향을 더 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.