창원지방법원 2025타경21916. 거제시 능포동 679-5의 대지·토지와 근린생활시설 현황을 함께 보는 사건입니다. 소유자는 김종규이고, 등기상 말소기준은 2010.04.07 을구 7번 장승포신용협동조합 근저당권 260,000,000원입니다. 이후 같은 조합 명의의 130,000,000원·26,000,000원·195,000,000원·65,000,000원 근저당권과 2025.09.10 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 신경 써야 할 부분은 물건 자체와 가격 검증입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 특히 일괄매각 대상 가운데 건물 2층은 공부상 ‘주택’이나 현황은 ‘점포(근린생활시설)’로 확인됩니다. 또한 동일·인근 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않아, 신건 최저가 435,857,600원이 시장가격 대비 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 679-5 · 경상남도 거제시 능포로 124-1 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 상업용 건부지 |
| 토지 | 199.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 758,600원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1984.11.05. |
| 소유자 | 김종규 |
| 감정가 / 최저가 | 435,857,600원 / 435,857,600원 (신건) |
| 청구금액 | 408,925,972원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 효력이 문제되는 말소기준은 을구 7번 근저당권입니다. 그보다 앞선 1994년·2002년·2007년 근저당권은 등기부상 이미 말소되었고, 2010.04.07 말소기준 이후 설정된 을구 8번부터 11번까지의 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 2025.09.10 장승포신용협동조합의 임의경매개시결정도 같은 기준 뒤에 있어 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서순자 | 미상 | 2019.10.25 | 미상 | 미상 | 2025.10.31 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서순자의 전입일은 2019.10.25로 말소기준일 2010.04.07보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.10.31 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 신건이지만 시세 우위는 확인 불가
현재 회차는 감정가의 100%인 435,857,600원에서 시작합니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득도 435,857,600원입니다. 1회 유찰 시 매각 시나리오는 348,686,080원, 2회 유찰 시 278,948,864원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 435,857,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,758,576원 |
| 1. 을구 7번 근저당 · 장승포신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 8번 근저당 · 장승포신용협동조합 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 장승포신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 장승포신용협동조합 | 195,000,000원 | 13,099,024원 |
| 5. 을구 11번 근저당 · 장승포신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권최고액 합계 676,000,000원 가운데 예상배당은 429,099,024원, 미배당은 246,900,976원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 장승포 시외버스정류장 남동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 이용상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로 사용승인일은 1984.11.05.입니다.
- 도로. 북서측으로 중로1류(폭 20~25m)에 접합니다.
- 토지계획. 일반상업지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고 시장에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 매각물건명세서에는 건물 2층이 공부상 ‘주택’, 현황 ‘점포(근린생활시설)’라고 기재돼 있습니다.
- 경계. 본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명해 정확한 확인에는 전문적인 지적 측량이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 신건 435,857,600원의 시장 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 인근 상업용 거래와 임대수익 자료를 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 서순자의 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조해야 합니다.
- 현황·공부 확인. 건물 2층의 공부상 용도와 실제 점포 사용 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 지적 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하다는 감정의견이 있으므로 경계와 점유 상태를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되는 사건이므로 각 목록과 현황을 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 가격과 현황
이 사건은 말소기준 이후의 근저당권이 매각으로 소멸하고, 서순자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력에 따른 승계가 없는 구조입니다. 현재 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 감정가와 최저가가 같은 신건임에도 실거래 시세 자료가 없어 가격 우위는 확인되지 않았습니다. 여기에 공부상 주택인 건물 2층의 실제 점포 사용, 지적 경계 불분명 문제가 더해집니다. 따라서 이 물건은 권리는 합격에 가깝지만, 가격·현황 검증을 끝내기 전에는 응찰가를 판단하기 어려운 상업용 물건으로 보는 것이 적절합니다.