창원지방법원 2025타경21916. 경상남도 거제시 능포동 679-5 소재 부동산입니다. 토지 면적은 199.0㎡이며, 감정평가상 건물은 1984.11.05 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다. 현황 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자는 김종규이고, 장승포신용협동조합이 청구금액 408,925,972원으로 임의경매를 진행하고 있습니다.
이 사건의 특징은 같은 채권자인 장승포신용협동조합 명의의 근저당권이 여러 차례 설정돼 있다는 점입니다. 현재 남아 있는 근저당권의 채권최고액 합계는 676,000,000원으로 감정가를 초과합니다. 그러나 채권최고액이 크다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 말소기준권리와 배당 구조를 나눠 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21916 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 능포동 679-5 경상남도 거제시 능포로 124-1 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 토지 | 199.0㎡ · 지목 대 · 상업용 건부지 · 일반상업지역 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물 · 사용승인 1984.11.05 |
| 소유자 | 김종규 (단독소유) |
| 감정가 | 435,857,600원 |
| 최저매각가 | 305,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70% 수준) |
| 신청채권자 / 청구액 | 장승포신용협동조합 / 408,925,972원 |
| 말소기준권리 | 2010.04.07 을구 7번 장승포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 260,000,000원 |
| 임차인 | 서순자 · 2019.10.25 전입 · 2025.10.31 배당요구 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
① 권리 흐름 — 근저당 5건은 매각으로 소멸
말소기준은 2010.04.07 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 근저당권자는 장승포신용협동조합이며 채권최고액은 260,000,000원입니다. 그보다 앞서 설정된 근저당권들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준권리 자체와 이후 설정된 을구 8·9·10·11번 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
현재 근저당권 채권최고액은 순서대로 260,000,000원, 130,000,000원, 26,000,000원, 195,000,000원, 65,000,000원입니다. 모두 장승포신용협동조합 명의이며, 을구 9번의 채무자는 윤정희, 나머지 근저당권의 채무자는 김종규입니다. 이들 근저당권에는 능포동 679-5 토지 외에 다른 토지·건물 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 따라서 각 채권최고액을 독립적인 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다.
임차인 권리 판정 — 서순자
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서순자 |
전입 2019.10.25 배당요구 2025.10.31 |
보증금 미상 확정일자 미상 |
없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 기재 1명. 대항력은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 판정했습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
서순자의 전입신고일은 2019.10.25로, 말소기준권리 설정일인 2010.04.07보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입신고를 기준으로는 선순위 대항력이 성립하지 않습니다. 배당요구는 2025.10.31 이뤄졌지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 일반 우선변제권 및 최우선변제 적용 여부와 배당 가능 금액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 대비 할인 여부는 미확인
감정가 435,857,600원인 물건이 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 305,100,000원으로 조정됐습니다. 이것은 감정가 대비 약 70%라는 뜻이지, 실제 거래 가능한 시장가격보다 30% 저렴하다는 뜻이 아닙니다.
가격 메리트를 판단하려면 같은 지역의 유사한 근린생활시설과 상업용 토지에 대한 최근 매매가격, 임대수익 및 실제 건물 상태를 함께 비교해야 합니다. 현재 확인 가능한 최근 거래가격이나 수익률 기준만으로 최저가 305,100,000원이 저가인지 판단할 수 없습니다. 특히 주택·아파트의 거래가격을 그대로 적용하기 어려운 용도입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 305,100,000원 | 375,971,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 213,570,000원 | 466,219,980원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 149,499,000원 | 529,393,986원 | 0원 |
회차별 금액은 예상 매각 시나리오입니다. 실제 낙찰가와 향후 매각조건은 달라질 수 있습니다. 실질취득액은 해당 매각가에 권리상 인수액을 합산한 금액이며, 취득세·명도·수리 등 부대비용은 포함하지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 305,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,071,400원 |
| 1. 을구 7번 · 장승포신용협동조합 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 장승포신용협동조합 | 130,000,000원 | 40,028,600원 |
| 3. 을구 9번 · 장승포신용협동조합 | 26,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 10번 · 장승포신용협동조합 | 195,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 11번 · 장승포신용협동조합 | 65,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 합계 | 676,000,000원 | 300,028,600원 |
최저가 305,100,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 5,071,400원을 제외한 300,028,600원이 근저당권자에게 배당됩니다. 을구 7번 근저당권에 260,000,000원, 을구 8번 근저당권에 40,028,600원이 배당되며, 이후 근저당권에는 배당 가능한 금액이 남지 않습니다.
채권최고액 기준 합계 676,000,000원 중 375,971,400원이 미배당으로 남지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자의 청구액은 408,925,972원이고, 이 배당 시나리오에서는 청구액 전액이 충족되지 않습니다.
집행비용은 약 매각가의 1.7%를 기준으로 추정한 값이며, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성한 예상배당입니다. 실제 채권잔액 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 능포동 소재 장승포 시외버스정류장 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 혼재해 있습니다. 순수 주거용보다는 상업시설의 이용 특성을 함께 고려해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다. 감정요항표에는 북서측으로 폭 20~25m의 중로1류에 접한다고 기재돼 있습니다.
- 토지·용도지역. 토지 면적 199.0㎡, 지목 대, 일반상업지역이며 상업용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획에는 소로2류(폭 8~10m) 접합, 시장 저촉, 가축사육제한구역이 기재돼 있습니다. 개별 이용계획과 제한사항을 확인해야 합니다.
- 건물. 1984.11.05 사용승인된 철근콘크리트조 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 적타일 붙임 마감, 창호는 알루미늄 창호입니다. 위생·급배수 설비, 1층 천장형 에어컨, 화재탐지·경보 및 덕트설비 등이 기재돼 있습니다. 노후도와 실제 작동 상태는 현장 점검 대상입니다.
- 토지 경계. 본건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하다는 감정평가상 주의사항이 있습니다. 정확한 경계 확인에 전문적인 지적 측량이 필요하며, 지상 구축물 등은 토지 평가 시 고려됐습니다.
- 지형·형상. 감정요항표에는 남동측 하향 경사지의 가로장방형 토지로, 토지 관련 기록에는 평지·부정형으로 기재돼 있습니다. 현장 지세와 실제 경계, 이용 가능한 면적을 대조해야 합니다.
- 공시지가·규제. 공시지가는 758,600원/㎡입니다. 일반상업지역에 해당하며 시장 저촉 등의 토지이용계획상 제한이 있어 향후 활용 가능성을 구체적인 용도에 맞춰 검토해야 합니다.
- 환금성. 상업용 토지와 근린생활시설의 가치는 실제 점포 수요·임대수익·시설 상태·법적 이용 가능성에 영향을 받습니다. 개별 상업용 부동산의 특성상 아파트처럼 단순한 동일 평형 거래 비교로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 최근 거래와 임대수익 검증 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 을구 7번 2010.04.07 근저당권이 말소기준인지, 을구 8·9·10·11번 근저당권 및 경매개시결정의 매각 후 소멸 여부를 최종 등기사항과 대조하세요.
- 공동담보·채권잔액 확인. 현재 근저당권에는 다른 토지·건물 등이 공동담보로 기재돼 있습니다. 채권최고액 676,000,000원을 실제 남은 대출액으로 단순 계산하지 말고 채권계산서와 배당 관련 서류를 확인하세요.
- 임차인 서순자 확인. 2019.10.25 전입, 2025.10.31 배당요구 사실을 확인하고 보증금·확정일자·실제 점유 부분 및 임대차계약을 조사하세요. 우선변제와 최우선변제 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 2층 용도 불일치. 목록 4 건물 2층은 공부상 주택, 현황은 점포(근린생활시설)입니다. 건축물대장, 실제 사용 현황, 용도변경 절차, 영업 관련 인허가 및 원상회복 부담을 확인하세요.
- 지적 측량. 인접 토지와의 경계가 불분명하다는 지적이 있습니다. 지적 경계, 구축물 위치, 출입 동선 및 인접지 점유 여부를 측량과 현장 확인으로 검증하세요.
- 토지이용계획. 일반상업지역이지만 시장 저촉 등 제한사항이 있습니다. 희망하는 점포·상업용 활용 방식이 관계 법령과 현황에 부합하는지 확인하세요.
- 시세·수익 검증. 최저가 305,100,000원을 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 마세요. 유사 근린생활시설의 최근 거래가격, 임대료, 공실, 유지보수 및 용도 정비 비용까지 반영해 입찰 상한을 검토하세요.
- 건물 상태·명도. 1984.11.05 사용승인 건물의 설비·누수·구조 상태와 실제 사용자를 확인하세요. 임차인이 점유 중이라면 명도 협의와 인도 절차에 수반되는 비용도 고려해야 합니다.
- 세금·관리비·배당. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 체납 부담, 집행비용, 관리비 및 배당 관련 내용을 입찰 전 다시 확인하세요.
- 최신 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 낙찰”
이 사건은 근저당권이 많지만, 그 자체로 낙찰자가 채권 부족액을 떠안는 구조는 아닙니다. 2010.04.07 장승포신용협동조합 근저당권을 기준으로 이후 근저당권들이 매각으로 소멸하며, 현재 가정 매각대금 305,100,000원에서 권리상 인수 산정액은 0원입니다.
그러나 배당받지 못하는 채권액이 375,971,400원에 이르고, 임차인 서순자의 보증금·확정일자는 미상입니다. 더 중요한 현장 변수로는 공부상 주택인 2층의 점포 사용과 불분명한 토지 경계가 있습니다. 실제 매수 목적에 맞는 이용 가능성을 확인하지 않고 입찰하는 것은 위험합니다.
감정가가 435,857,600원이고 최저가가 305,100,000원이라는 사실은 분명합니다. 하지만 최근 거래가격이나 임대수익에 기초한 검증 없이 이 물건이 시세보다 싸다고 말할 근거는 없습니다. 1회 유찰 자체를 투자 매력으로 평가해서도 안 됩니다.
결론은 “등기상 인수 위험은 낮지만, 용도·점유·경계·시세 확인 전 입찰 판단은 보류”입니다. 권리 소멸의 안정성은 긍정적이지만, 근린생활시설이라는 실제 용도와 현장 위험을 반영하면 단순한 저가 경매물건으로 평가하기 어렵습니다. 최종 판단의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 확인된 시장가치와 실제 취득 후 이용 가능성입니다.