창원지방법원 2025타경30129. 진주시 명석면 우수리 106 소재 물건으로, 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 기호(2,4,6)의 이용상태는 모두 단독주택입니다. 현재 등기상 소유자는 정광식이고, 2024.11.22 남해신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이 되며 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금은 없습니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 702,232,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 344,093,000원, 감정가의 49%입니다. 하지만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 “49%이므로 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 토지와 여러 건물의 일괄매각이고, 토지 지상의 화단·조경수와 건물의 테라스 등도 각각 토지·건물 평가에 포함되어 있으므로 감정평가 구성과 현황을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30129 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 명석면 우수리 106 · 경상남도 진주시 명석면 광제산로35번길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 기호(2,4,6) 단독주택 |
| 소유자 | 정광식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 702,232,000원 / 344,093,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 731,050,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 토지 | 315.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 없습니다. 2024.11.22 설정된 남해신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.01.09 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘시세 부재’를 먼저 본다
현재 최저매각가 344,093,000원은 감정가 702,232,000원의 49% 수준입니다. 추가 유찰 시 3회 유찰 시나리오는 240,865,099원(감정가 34%), 4회 유찰 시나리오는 168,605,569원 (감정가 24%)입니다.
감정평가상 건물 기호(2,4,6)는 모두 2024.5.3 사용승인된 2층 단독주택이며, 철근콘크리트구조로 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상의 구성과 각 토지·건물별 감정액을 원 감정평가에서 확인한 뒤 총 매입가를 판단하는 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 344,093,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,617,302원 |
| 1. 근저당 · 남해신용협동조합 | 840,000,000원 | 338,475,698원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권최고액 840,000,000원 중 예상배당은 338,475,698원, 미배당은 501,524,302원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명석초등학교 북측 인근으로 관공서·단독주택·임야 등이 주변에 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2,4,6)는 모두 2층 단독주택이며 사용승인일은 2024.5.3입니다. 난방·위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 315.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함되며, 보전산지·공익용산지·준보전산지·보전녹지지역과 접하는 것으로 표시되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지 지상의 화단·조경수는 토지에, 건물의 테라스 등은 건물에 포함 평가되어 있습니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 49%라는 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 주변 단독주택·토지의 실제 거래와 개별 감정 구성액을 대조해야 합니다.
- 토지 조건. 완경사·사다리형·세로한면(불) 및 각종 용도지역·보호구역 조건이 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 권리 이전 확인. 남해신용협동조합 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록을 등기 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명료합니다. 임차인은 없고, 매수인이 승계할 금액도 0원입니다. 현재 회차에서 남해신용협동조합 근저당 채권은 501,524,302원이 미배당되지만 이는 배당 부족 문제이지 곧바로 낙찰자 인수로 이어지는 구조는 아닙니다. 반면 가격은 판단 근거가 부족합니다. 감정가 702,232,000원에서 344,093,000원까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 가격은 현장·시세 검증 후 결정. 이 사건의 핵심은 할인율보다 일괄매각 대상의 실제 가치입니다.
