창원지방법원 2025타경30129. 진주시 명석면 우수리 106-3 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이며 감정평가상 기호(2,4,6)의 이용상태는 모두 단독주택입니다. 건물은 2024.05.03 사용승인된 2층 철근콘크리트구조이고, 토지면적은 379.0㎡입니다. 소유자는 정광식이며 2024.11.22 소유권보존과 같은 날 남해신용협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 설정됐습니다.
이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 2025.01.09 남해신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 2025.10.23에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로, 실제 배당 단계에서는 현재 권리자와 배당관계를 원본 서류로 대조할 필요가 있습니다. 다만 제공된 권리관계상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경30129 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 진주시 명석면 우수리 106-3 · 경상남도 진주시 명석면 광제산로35번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 기호(2,4,6) 단독주택 |
| 토지 | 379.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 · 사용승인 2024.05.03 |
| 소유자 | 정광식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 365,664,000원 / 179,176,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 731,050,688원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 토지 지상의 화단·조경수는 토지에 포함 평가 · 건물의 테라스 등은 건물에 포함 평가 |
① 권리 흐름 — 근저당이 말소기준
임차인 없음. 확인된 임차관계가 없어 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준은 2024.11.22 설정된 남해신용협동조합 근저당권이며, 채권최고액은 840,000,000원입니다. 2025.01.09 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 49%지만 시세 확인은 별개
현재 최저매각가는 179,176,000원으로 감정가 365,664,000원의 49% 수준입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수는 없습니다. 2회 유찰이라는 경과는 응찰 가격이 감정가에서 크게 낮아졌다는 사실만 보여줍니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 179,176,000원 | 175,867,536원 | 664,132,464원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 125,423,199원 | 122,867,274원 | 717,132,726원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 87,796,239원 | 85,815,907원 | 754,184,093원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 근저당 채권의 미배당액은 커지지만, 확인된 임차인이나 별도 인수 권리가 없어 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수액을 혼동하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,308,464원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 남해신용협동조합 | 840,000,000원 | 175,867,536원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 179,176,000원 가정 시 집행비용 3,308,464원을 제외한 175,867,536원이 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 664,132,464원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 명석초등학교 북측 인근에 위치하며 주변은 관공서, 단독주택 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 내지 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.
- 진입도로. 북동측 6미터 내외 아스팔트 포장도로에서 본건까지 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(2,4,6)는 모두 단독주택이며, 기본적인 난방·위생·급배수설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 면적 379.0㎡, 지목 대, 완경사·자루형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 159,300원/㎡입니다.
- 지역·지구. 제2종일반주거지역에 포함되고 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 보전산지·공익용산지·보전녹지지역은 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 비교 가능한 거래자료가 없으므로 감정가 대비 할인율이 아니라 주변 단독주택·토지의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 진입도로 현장 확인. 북동측 도로에서 본건으로 이어지는 약 4m 내외 포장도로의 실제 이용상태와 차량 진입 여건을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지 지상의 화단·조경수는 토지에, 건물의 테라스 등은 건물에 포함 평가되어 있습니다.
- 근저당권 이전. 2025.10.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 명의와 배당관계를 원본으로 확인하세요.
- 토지 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역 포함 및 인접 산지·녹지지역 현황을 실제 이용계획과 함께 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수 0원, 가격은 현장 시세 확인이 먼저
이 사건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.11.22 근저당이 말소기준이고 임차인이 없어 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 49%인 179,176,000원까지 내려와 있습니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 이 숫자만 보고 싸다고 결론 내릴 수는 없습니다.
특히 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 실제 이용은 단독주택이고, 토지 379.0㎡와 건물이 일괄매각됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 가격 검증과 현장 조건입니다. 진입도로, 토지 형상과 규제, 건물 상태를 확인한 뒤 179,176,000원이 실제 시장가치 대비 어느 수준인지 판단하는 순서가 맞습니다.
