수원지방법원 2023타경5154. 안산시 단원구 원곡동의 공동주택으로, 감정 이용상태는 다세대주택·도시형생활주택입니다. 감정가 62,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 21,266,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만 권리관계는 단순하지 않습니다. 현재 말소기준은 2019.07.19. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권이며, 그 뒤의 임선순 근저당권과 양영원 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤에 있는 점유관계입니다. 현황조사에 확인된 전입자는 19명이고, 그중 윤순심·최현국·조상원·LI S****·WU H****·CONG W****는 말소기준일인 2019.07.19.보다 먼저 전입했습니다. 이 6명은 데이터상 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 낙찰자가 실제로 얼마를 인수하게 되는지는 현재 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원일2길 32-1, 1층101호 |
| 물건종류 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택) |
| 소유자 | 윤종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 307,889,337원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 안산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차인이 남는다
2012.04.02. 군자새마을금고 근저당권은 등기부상 이미 말소됐기 때문에 현재 경매의 말소기준이 아닙니다. 현 소유자 윤종숙의 소유권이전과 같은 날인 2019.07.19. 안산중앙신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 현재의 말소기준권리입니다. 이후 임선순의 330,000,000원·45,000,000원 근저당권과 양영원의 105,000,000원 근저당권, 2023.10.26. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 전입자 19명, 대항력 임차인 6명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤순심 | 2015.12.01 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| CONG W**** | 2016.05.24 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| LI S**** | 2017.04.19 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| WU H**** | 2017.12.29 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 최현국 | 2019.04.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 2023.11.07 |
| 조상원 | 2019.04.26 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| JIN G**** | 2019.09.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 김동식 | 2019.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.11.16 |
| CUI X**** | 2020.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| CHI Z**** | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 윤혜진 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 한범수 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.12.13 |
| JIN L**** | 2022.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| ZHENG Y**** | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| HAN M**** | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| JIN Y**** | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| JIN J**** | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
| 안영대 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2023.12.15 |
| HUANG R**** | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미확인 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없어 실제 전입자 19명으로 봅니다. 이 가운데 말소기준보다 뒤에 전입한 13명은 데이터상 대항력이 없지만, 6명은 말소기준 전 전입입니다. 특히 이 6명의 보증금은 모두 미상이므로 현재 최저가가 아무리 낮아도 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 우선매수권 — 외부 낙찰이 제한될 수 있다
매각물건명세서에는 이 물건이 도시형생활주택으로 이용 중이며, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조 제1항에 따라 전세사기피해자가 우선매수권을 행사할 수 있음이 기재돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 1. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 360,000,000원 | 20,483,212원 |
| 2. 근저당 · 임선순 | 330,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 임선순 | 45,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 양영원 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 840,000,000원, 근저당권자들에게 배당되는 금액은 20,483,212원이며 미배당액은 819,516,788원입니다. 표의 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 또한 계산표상 매수인 인수액 0원은 보증금이 확인되지 않은 대항력 임차인 6명의 실제 인수위험을 해소하는 근거가 아닙니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 62,000,000원에서 현재 최저가 21,266,000원까지 3회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 14,886,199원과 10,420,339원입니다. 다만 동일 면적의 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 숫자를 시세와 직접 비교할 수 없습니다.
이 건물은 27세대, 2012.01.03. 준공이며 대상 면적은 14.4㎡입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰횟수는 2.8회입니다. 현재 이미 3회 유찰된 상태지만, 다회유찰 자체는 가격 메리트의 증거가 아니라 시장의 경계 신호일 수도 있습니다. 특히 본건처럼 대항력 임차인과 우선매수권이 동시에 존재하면 최저가 할인율만으로 매력도를 평가해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산원곡초등학교 남측 인근이며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 4호선·수인분당선 안산역과 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 4층 건물의 1층 101호이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 299.8㎡의 평지·정방형 토지이며 공시지가는 1,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 6명 보증금 확인. 윤순심·최현국·조상원·LI S****·WU H****·CONG W****의 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부를 매각물건명세서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 가능성이 있으므로 외부 입찰자로서 실제 낙찰 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 최현국·김동식·한범수·안영대는 배당요구 사실이 확인되며, 다른 전입자의 배당요구 여부와 확정일자는 추가 대조가 필요합니다.
- 점유관계 확인. 전입자가 19명으로 많고 각 점유 부분이 미상이므로 실제 호실·점유관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수와 우선매수권이 먼저다
이 물건의 최저가는 감정가 62,000,000원에서 21,266,000원까지 내려왔습니다. 하지만 “감정가의 34%니까 싸다”는 결론은 현재 자료만으로 내릴 수 없습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 임차인이 6명이고 그들의 보증금이 모두 미상이기 때문입니다. 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 해소되지 않는다면 실제 취득비용은 낙찰가보다 훨씬 커질 수 있습니다.
여기에 전세사기피해자 우선매수권까지 존재해 외부 낙찰자의 접근성도 제한됩니다. 3회 유찰, 저가의 소형 도시형생활주택, 다수 점유자, 선순위 임차인 미상보증금, 우선매수권이 동시에 겹친 사건입니다. 가격보다 권리확인이 먼저이며, 현재 단계에서는 보수적 접근이 맞습니다.
