21,266,000원
수원지방법원 2023타경5154. 안산시 단원구 원곡동 815-3 소재 1층 102호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택·도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 소유자는 윤종숙이고, 2019.07.19. 설정된 안산중앙신용협동조합 근저당권 360,000,000원이 말소기준입니다. 그 뒤 임선순 근저당권 330,000,000원, 임선순 근저당권 45,000,000원, 양영원 근저당권 105,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기상 후순위 권리만 보면 단순해 보이지만, 이 사건은 임차관계가 등기보다 훨씬 중요합니다. 현황조사 등에서 확인된 점유자는 19명이고, 보증기관 대위·승계로 중복된 신고는 없습니다. 이 가운데 말소기준보다 앞선 전입자가 6명입니다. 특히 이들의 보증금이 모두 미상이라, 배당계산의 “매수인 인수 0원”만 보고 실제 인수가 없다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2023타경5154 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 원일2길 32-1, 1층102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(다세대주택, 도시형생활주택) |
| 소유자 | 윤종숙 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 21,266,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산중앙신용협동조합 / 307,889,337원 |
| 말소기준권리 | 2019.07.19. 안산중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
| 규모 참고 | 27세대 · 2012.01.03 준공 · 대상 면적 14.4㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도
2012.04.02. 군자새마을금고 근저당권 650,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.07.19. 안산중앙신용협동조합 근저당권이고, 이후의 임선순·양영원 근저당권 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전 전입자 6명의 임차관계는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사상 19명
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤순심 | 2015.12.01 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CONG W**** | 2016.05.24 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LI S**** | 2017.04.19 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| WU H**** | 2017.12.29 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최현국 | 2019.04.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 2023.11.07 | 해당 없음 |
| 조상원 | 2019.04.26 | 미상 | 있음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN G**** | 2019.09.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동식 | 2019.09.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.11.16 | 해당 없음 |
| CUI X**** | 2020.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| CHI Z**** | 2021.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤혜진 | 2021.04.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한범수 | 2022.05.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.12.13 | 해당 없음 |
| JIN L**** | 2022.10.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| ZHENG Y**** | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| HAN M**** | 2022.11.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN Y**** | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| JIN J**** | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 안영대 | 2023.02.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 2023.12.15 | 해당 없음 |
| HUANG R**** | 2023.04.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 또는 대위변제 기관의 승계 신고는 없어 조사상 점유자 19명이 모두 개별 인원입니다. 말소기준 이후 전입한 점유자들은 대항력이 없지만, 선순위 6명은 보증금이 확인되지 않아 인수 여부와 실질취득원가를 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 싸다는 결론을 내릴 수 없다
현재 최저매각가는 21,266,000원으로 감정가 62,000,000원의 34% 수준까지 내려왔습니다. 다만 동일 면적 실거래 비교 자료가 없고, 대상 면적 14.4㎡와 단지 통계의 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,266,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 782,788원 |
| 2. 근저당 · 안산중앙신용협동조합 | 360,000,000원 | 20,483,212원 |
| 3. 근저당 · 임선순 | 330,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 임선순 | 45,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 양영원 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 840,000,000원 중 채권자 예상배당은 20,483,212원, 미배당은 819,516,788원입니다. 이 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고 선순위 전입자 보증금도 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 819,516,788원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 825,781,753원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 10,420,339원 | 9,832,773원 | 830,167,227원 |
매각가가 더 내려가면 안산중앙신용협동조합 배당액만 감소하고 채권 미배당은 더 커집니다. 선순위 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락분만큼 실질취득원가가 그대로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총취득비용이 고정되는 구조도 가능하기 때문입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택·도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산원곡초등학교 남측 인근이며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 4호선·수인분당선 안산역과 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 299.8㎡ 정방형 평지이며 공시지가 1,911,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·성장관리권역·상대보호구역 등이 포함되고, 소로2류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 대상 면적 14.4㎡이고 동일 면적 실거래 비교가 확인되지 않으며, 같은 건물 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.8회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 6명 계약서 확인. 윤순심·CONG W****·LI S****·WU H****·최현국·조상원의 보증금과 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 재계산. 선순위 보증금이 확인되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자의 우선매수권 행사 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.12.09. 민간임대주택등기가 존재하므로 관련 법률상 지위와 매각 후 효력을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 선순위 임차보증금 미상 문제를 해소하지 않습니다.
- 시세 원본 확인. 동일 면적 실거래 비교가 없어 감정가 대비 할인율만으로 적정가를 판단하면 안 됩니다.
- 명도 난도 확인. 조사상 점유자가 19명으로 확인돼 실제 점유세대·실거주자·전출 여부를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “2,126만원”보다 먼저 볼 숫자는 선순위 6명
감정가 62,000,000원이 3회 유찰돼 21,266,000원까지 내려왔다는 점만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 최저가가 투자 판단의 출발점이 될 수 없는 물건입니다. 말소기준 이전 전입자가 6명이고 모두 보증금이 미상이며, 전세사기피해자의 우선매수권까지 명시돼 있습니다. 등기상 후순위 담보권은 소멸하지만 선순위 임차보증금의 실제 인수 규모는 아직 확정되지 않았습니다.
따라서 결론은 권리·가격 모두 보수적 접근입니다. 현재 최저가가 감정가 34%라는 이유만으로 ‘싸다’고 볼 수 없고, 선순위 6명의 보증금이 확인되기 전에는 실질취득원가도 계산할 수 없습니다. 여기에 우선매수권이 실제 행사되면 일반 입찰자의 외부 낙찰 자체가 제한될 수 있습니다. 선순위 임대차 확인과 우선매수권 확인이 끝나기 전에는 입찰가보다 입찰 가능성부터 검증해야 하는 사건입니다.
