수원지방법원 2024타경5021. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨비-120호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 매각물건명세서에는 집합건축물대장상 용도가 공장(지식산업센터)이라고 명시되어 있습니다. 감정평가 조사일 현재 기호 1~4는 모두 공실이고, 본건이 위치한 토지는 공장(지식산업센터)·제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
등기상 말소기준권리는 2023.11.07. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 CB-121호·CB-135호·CB-136호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류, 전북신용보증재단 가압류, 안산시 압류는 모두 말소기준권리 이후로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5021 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨비-120호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 지하1층 / 지상13층 · 사용승인일 2020.09.10 |
| 소유자 | 주식회사숲내음 · 2023.11.07. 소유권이전 · 거래가액 366,180,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 43,647,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 909,064,667원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
신고된 임차인은 0명이며 감정평가 조사일 현재 본건을 포함한 기호 1~4가 모두 공실로 조사됐습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 현재 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류·압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 구조 — 싸다고 단정하기 전에 6회 유찰 이유를 본다
감정가는 371,000,000원, 현재 최저매각가는 43,647,000원입니다. 최저가는 감정가의 11.76% 수준으로 내려왔고 시나리오상 현재 회차는 “6회 유찰, 감정가 12%”로 표시됩니다. 7회 유찰 시 30,552,899원, 8회 유찰 시 21,387,029원까지 낮아지는 구조입니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않으므로, 감정가 대비 하락률만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 오히려 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 시장이 가격 외 조건을 지속적으로 할인해 왔다는 신호로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,185,646원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 42,461,354원 |
| 갑구 7번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,345,266원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 전북신용보증재단 | 29,749,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,127,094,535원 중 현재 회차 예상배당액은 42,461,354원이며 미배당액은 1,084,633,181원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역(지하철4호선·수인분당선) 남서측 인근으로, 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 안산역이 있어 대중교통 이용편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 조사일 현재 기호 1~4 모두 공실입니다. 본건 건물은 사용승인일 2020.09.10.의 지하1층·지상13층 건물입니다.
- 토지·도로. 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 북동측으로 폭 약 40m 내외 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구· 반월특수지역·산업시설구역·성장관리권역 등에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주자격 사전 확인. 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역 물건이므로 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률과 관리기본계획상 입주 가능 여부를 응찰 전에 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 최저가가 감정가의 11.76%까지 떨어진 만큼, 단순 가격 할인보다 반복 유찰의 원인을 물건 이용제한·수요·관리 상태와 함께 점검해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도 표기는 근린시설이지만 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다. 실제 사용 목적과 법적 용도의 적합성을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각 전 현황조사·매각물건명세서의 최신 상태를 다시 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 다른 3개 호실과 공동담보입니다. 배당 및 채권잔액 관련 원본 서류를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 입주 관련 기준을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 ‘사용할 수 있는가’를 먼저 본다
이 물건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 371,000,000원에서 6회 유찰돼 최저매각가가 43,647,000원, 감정가의 11.76%까지 내려왔습니다. 권리 측면에서도 현재 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이고, 말소기준 이후 압류·가압류는 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건의 승부처는 할인율이 아닙니다. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역·국가산업단지·산업시설구역에 포함되어 산업단지 입주자격을 사전에 확인해야 하는 물건입니다. 실거래 시세 근거도 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 88% 이상 하락했다는 이유만으로 가격 메리트를 단정해서는 안 됩니다. 권리 인수는 단순하지만, 6회 유찰과 사용자격 제약은 무겁다. 이 물건은 “얼마나 싸졌나”보다 “누가 적법하게 사용할 수 있나”를 먼저 확인해야 합니다.
