수원지방법원 2024타경5021. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CB-136호입니다. 현재 소유자는 주식회사숲내음으로, 2023.10.11. 매매를 원인으로 2023.11.07. 거래가액 366,180,000원에 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 본건의 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정·가압류·압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 숫자만 보면 매우 강한 할인처럼 보이는 것이 이 사건의 함정입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 11.76%까지 내려왔지만, 이 사건에는 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 2023년 소유권 취득 당시 거래가액 366,180,000원이라는 과거 값은 확인되지만, 그것을 현재 시세로 볼 수는 없습니다. 따라서 유찰 횟수와 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 가점해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경5021 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325, 1층씨비-136호 (신길동, 리드스마트스퀘어지식산업센터) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 공장(지식산업센터) · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 지하1층/지상13층 · 사용승인일 2020.09.10 |
| 소유자 | 주식회사숲내음 · 2023.10.11. 매매 · 거래가액 366,180,000원 · 2023.11.07. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 371,000,000원 / 43,647,000원 (6회 유찰, 감정가의 11.76%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 909,064,667원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.07. 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 1,080,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 예상 인수 0원
말소기준은 2023.11.07. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 그 뒤의 2024.10.21. 임의경매개시결정, 2024.11.12. 소상공인시장진흥공단 가압류 17,345,266원, 2024.12.20. 국의 압류, 2024.12.24. 전북신용보증재단 가압류 29,749,269원은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 이전 신탁등기도 등기부상 말소된 상태입니다.
② 가격 검증 — 11.76%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
이 사건은 감정가 371,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저가가 43,647,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 최저가율은 11.76%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없으므로, 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비 할인율일 뿐 현재 시장가 대비 할인율이 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권자 총 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 43,647,000원 | 42,461,354원 | 1,084,633,181원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 30,552,899원 | 29,602,947원 | 1,097,491,588원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 21,387,029원 | 20,602,062원 | 1,106,492,473원 |
추가 유찰될수록 매각대금은 더 낮아지고 채권자 미배당은 더 커집니다. 그러나 이 미배당액은 채권자 측의 미회수액이며, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 현재 최저가 43,647,000원에 낙찰된다고 가정하면 권리상 실질취득은 43,647,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,647,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,185,646원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 42,461,354원 |
| 3. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 17,345,266원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 29,749,269원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 1,127,094,535원, 총 예상배당은 42,461,354원, 미배당은 1,084,633,181원입니다. 미배당이 커도 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역(지하철4호선·수인분당선) 남서측 인근이며, 주변은 지식산업센터·아파트형공장·근린생활시설·지원시설·공구유통상가 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 안산역이 있어 대중교통 이용편의도는 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가 조사일 현재 기호 1~4 모두 공실로 조사되었습니다. 본건의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 지하1층/지상13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.10입니다. 급·배수, 소화, 화재탐지, 승강기, 주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 40m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지·용도. 일반공업지역, 국가산업단지, 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역, 산업시설구역 등에 포함됩니다. 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있으며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 산업단지 입주자격 확인. 매각물건명세서 비고에 따라 반월특수지역의 산업단지 입주자격을 관련 법령과 국가산업단지 관리기본계획 기준으로 사전 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 집합건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터)으로 기재되어 있습니다. 실제 취득·사용 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실·임대관계 재확인. 조사일 현재 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 현황과 점유자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 우리은행 근저당은 본건과 CB-120호·CB-121호·CB-135호의 공동담보입니다. 배당과 채권관계 해석 시 본 호실만 분리해 판단하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 11.76%라는 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 사용하지 말고 별도의 현행 시장가 확인이 필요합니다.
- 배당 변동요인 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 원본 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 싼지는 아직 모른다”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.11.07. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤에 들어온 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고 내역이 없고 조사일 현재 공실이며, 현재 및 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단은 별개의 문제입니다. 최저가 43,647,000원은 감정가의 11.76%에 불과하지만, 6회 유찰되었다는 사실 자체가 시장의 반복된 미응찰을 보여줍니다. 게다가 최근 실거래 자료가 없어 현재 시장가와 비교할 수 없고, 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)으로서 반월특수지역 산업단지 입주자격까지 사전 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리는 통과, 가격·용도 적합성은 보수적으로 재검증하는 접근이 맞습니다.
