대구지방법원 2025타경508. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 기호 (4) 단독주택, 기호 (5) 근린생활시설로 기재되어 있습니다. 사건 소재지는 경상북도 구미시 부곡동 321-1이며, 건물 등기부 부동산 표시는 경상북도 구미시 부곡동 321-3, 321-2 에이동, 도로명주소는 경상북도 구미시 부곡길 90-13으로 확인됩니다.
소유자는 김난숙 단독소유입니다. 말소기준권리는 2024.03.26 설정된 인동농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 420,000,000원입니다. 2023.11.14 인동농업협동조합이 추가근저당권설정등기 이행청구권 보전을 위한 가처분을 설정했지만 2024.03.27 해제되어 2024.04.04 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경508 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경상북도 구미시 부곡동 321-1 |
| 등기부 부동산 표시 | 경상북도 구미시 부곡동 321-3, 321-2 에이동 · 경상북도 구미시 부곡길 90-13 |
| 사건 용도 | 연립/다세대 + 토지 |
| 감정 이용상태 | 기호 (4) 단독주택 · 기호 (5) 근린생활시설 |
| 소유자 | 김난숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,180,118,360원 / 1,180,119,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,606,500,777원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 더 중요하다
말소기준은 2024.03.26 인동농업협동조합 근저당권입니다. 근저당 채무자는 주식회사금상개발이고 채권최고액은 420,000,000원입니다. 2025.10.15 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
② 전입자 — 대항력 가능·미상으로 봐야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김중호 | 2005.05.18 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이영아 | 2009.08.11 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 전입일이 말소기준인 2024.03.26보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차관계가 확인되지 않았으므로 대항력 有로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다. 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 아니며, 전입자로 조사된 사람은 2명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,180,119,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,201,190원 |
| 1. 근저당 · 인동농업협동조합 | 420,000,000원 | 420,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 745,917,810원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치입니다. 근저당 채권최고액 420,000,000원 기준 배당표이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 사건 청구액은 1,606,500,777원으로, 위 근저당 채권최고액 기준 배당액과 차이가 있으므로 실제 채권·공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격 하락만으로 권리위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,180,119,000원 | 420,000,000원 | 745,917,810원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 944,095,200원 | 420,000,000원 | 512,254,248원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 755,276,160원 | 420,000,000원 | 325,323,398원 |
표면적인 채권 배당만 보면 세 회차 모두 근저당권 420,000,000원이 전액 배당됩니다. 하지만 전입자 보증금과 유치권 성립액이 확정되지 않았기 때문에, 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득액이 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 토지·건물·점유 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 구미대학교 북동측 인근으로, 주변은 전원주택·단독주택·농경지·임야 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 간선도로 인근에 소재하며 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 (4)는 단독주택, 기호 (5)는 근린생활시설입니다.
- 건물구조. 기호 (4)는 일반철골구조 판넬지붕 단층, 기호 (5)는 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 급·배수설비 및 위생설비, LPG가스설비, 개별난방설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 808.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·부정형·세로한면(가)입니다.
- 규제. 자연녹지지역이며 준보전산지·가축사육제한구역이 확인됩니다. 공시지가는 281,800원/㎡입니다.
- 타인점유. 기호 6 남서측 일부는 타인점유부분으로 현장조사됐습니다.
- 감정평가외 구조물. 기호 3 지상 경량철골조 구조물과 비닐하우스는 구조·규모·이동 용이성을 고려해 감정평가외 처리됐습니다.
- 기타. 조경수·잔디·옹벽·자연생 수목 등은 일반적인 거래관행을 고려해 토지에 포함하여 평가됐고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김중호 점유·유치권 확인. 2026.07.01 제출된 유치권신고의 피담보채권, 공사관계, 점유의 계속성 및 배제 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 전입자 2명 확인. 김중호·이영아의 실제 점유부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 대항력 보수적 판단. 전입일이 2005.05.18·2009.08.11로 말소기준 2024.03.26보다 앞서므로, 임대차관계가 확인되기 전까지 대항력 가능성을 배제하지 않는 접근이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 대조. 제시외 건물 포함 조건과 기호 3 지상 감정평가외 구조물·비닐하우스의 실제 매각 포함 여부를 매각목록에서 대조해야 합니다.
- 타인점유 부분 확인. 기호 6 남서측 일부의 타인점유 범위와 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-426호가 기재되어 있어 실제 배당관계는 공동담보 내용을 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 없음”과 “실제 위험 없음”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 단순합니다. 2023년 가처분은 이미 말소됐고, 2024.03.26 인동농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 입찰 판단에서는 전입자 2명의 보증금·임대차관계 미상, 김중호 유치권 신고의 성립 불분명, 기호 6 일부 타인점유가 더 중요합니다. 특히 전입자들이 실제 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있으므로 현재 단계에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다. 등기상 말소구조는 확인되지만, 점유·임대차·유치권 확인 전 입찰은 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
