서울중앙지방법원 2025타경103578. 종로구 평창동 더가든테라스116 제1동 지1·1·2층 101호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2024.04.19. 강서신용협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 주식회사제효의 근저당권, 종로구와 국의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건을 단순한 ‘인수 0원’ 물건으로만 보면 안 됩니다. 현황조사·매각물건명세서에 박민규, 현황조사에 신용수가 확인됩니다. 박민규는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 신용수는 2025.04.11. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 실제 점유자는 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층101호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상2층 · 사용승인일 2024.02.08 |
| 소유자 | 주식회사아키메이트디앤아이 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 4,060,000,000원 / 4,060,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 5,222,979,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유·유치권은 별도 확인
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2024.04.19. 주식회사아키메이트디앤아이로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 강서신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 주식회사제효 근저당권과 두 건의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 한편 2025.09.04. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
② 점유자 분석 — 박민규는 대항력 판정 보류
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 신용수 | 2025.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래의 108%
더가든테라스116의 확인된 최근 거래는 2024.05. 3,760,000,000원 1건입니다. 해당 거래의 면적은 211.0㎡, 층은 1층이며, 이 사건과 면적 일치가 확인된 비교사례는 아닙니다. 따라서 표본 자체는 제한적이지만, 제공된 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 3,760,000,000원이고 현재 최저가 4,060,000,000원은 그 108.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 211.0㎡ | 1 | 3,760,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 3,760,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 4,060,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 43,000,000원 |
| 1. 근저당 · 강서신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 4,017,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사제효 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션에서는 총 채권 7,200,000,000원 중 4,017,000,000원이 배당되고, 미배당은 3,183,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 박민규의 보증금·대항력 및 유치권 성립 여부는 별도 확인사항입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 4,060,000,000원 | 4,017,000,000원 | 3,183,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 3,248,000,000원 | 3,213,120,000원 | 3,986,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,598,400,000원 | 2,570,016,000원 | 4,629,984,000원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상명대학교 북동측 인근이며, 단독주택·다세대주택·미술관·상업용 건물 등이 형성된 고급 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상2층이며 사용승인일은 2024.02.08입니다. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 인접필지 대비 완경사의 부정형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 토지면적은 1,293.0㎡, 공시지가는 3,481,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 남동측으로 각각 약 10m, 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제1종전용주거지역이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 지정사항이 있습니다.
- 규모. 더가든테라스116은 총 6세대이며 준공일은 2024.02.08입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박민규 점유관계. 전입일·보증금·점유 부분을 원본 서류와 현장에서 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 신용수 점유관계. 2025.04.11. 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 상태는 확인할 필요가 있습니다.
- 유치권 3건. 허명숙 314,600,000원, 최병수 48,698,000원, 박민규 66,000,000원의 각 신고 내용과 점유·채권 발생 경위를 확인해야 합니다.
- 유치권배제신청. 2026.06.15. 신청채권자가 제출한 유치권배제신청서의 주장과 이후 법원 판단 여부를 확인해야 합니다.
- 공매 병행 확인. 2025.09.04. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 공매 진행 상태와 법원경매의 관계를 교차 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 4,060,000,000원은 확인된 최근 거래 3,760,000,000원의 108.0%입니다. 신건을 시세 이하 매입으로 보기는 어렵습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건은 등기 순위만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞서 확인해야 할 변수가 많습니다. 박민규의 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능성을 닫을 수 없고, 박민규를 포함한 3명의 유치권 신고 역시 성립 여부가 불분명합니다. 신청채권자가 유치권배제를 신청했지만 그 사실 자체만으로 유치권이 소멸했다고 볼 수도 없습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 확인된 최근 거래 3,760,000,000원보다 신건 최저가 4,060,000,000원이 300,000,000원, 8.0% 높습니다. 비교 거래가 1건이고 면적도 일치하지 않는다는 한계까지 감안하면, 현재 자료에서 ‘싸다’고 단정할 근거는 더 부족합니다. 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 점유·유치권·공매를 먼저 해소하고 가격은 보수적으로 볼 사건입니다.
