서울중앙지방법원 2025타경103578. 종로구 평창동 더가든테라스116 제1동 지1·1·2층 102호, 감정 이용상태가 다세대주택인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사아키메이트디앤아이이고, 2024.04.19. 강서신용협동조합이 채권최고액 6,000,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 주식회사제효 근저당권 1,200,000,000원, 엘에프자산운용 주식회사 가압류 31,000,000원, 국·종로구·국민건강보험공단의 압류와 임의경매개시결정은 말소기준 뒤에 위치합니다.
다만 이 사건을 단순한 “후순위 전부 소멸형”으로만 보면 위험합니다. 현황조사·매각물건명세서상 실제 임차인은 2명이고, 그중 박민규는 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 신용수는 2025.04.11. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 또 2025.08.29. 허명숙·최병수·박민규가 각 공사대금에 관한 유치권을 신고했고, 2026.06.15. 신청채권자가 각 유치권 신고에 대한 유치권배제신청서를 제출했습니다. 성립 여부가 불분명한 상태이므로 낙찰 전 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103578 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 평창동 116 더가든테라스116 1동 지1,1,2층102호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 / 지상2층 · 사용승인일 2024.02.08 |
| 소유자 | 주식회사아키메이트디앤아이 |
| 감정가 / 최저가 | 4,310,000,000원 / 4,310,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨유제사차유동화전문 유한회사 / 5,222,979,871원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차·유치권은 별도 확인
2024.03.08. 코리아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 2024.04.19. 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사아키메이트디앤아이 앞으로 소유권이전되면서 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 강서신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 제효 근저당, 엘에프자산운용 가압류, 국·종로구·국민건강보험공단의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 2명, 박민규는 대항력 가능·미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박민규 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 신용수 | 2025.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
박민규는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금·확정일자도 미상입니다. 따라서 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 없다고도 단정할 수 없어 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 신용수는 2025.04.11. 전입으로 2024.04.19. 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 배당 및 실제 인수 가능액을 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 유치권 — 3건 신고, 성립 여부 불분명
| 신고인 | 공사대금 | 상태 |
|---|---|---|
| 허명숙 | 314,600,000원 | 유치권 신고 · 성립여부 불분명 |
| 최병수 | 48,698,000원 | 유치권 신고 · 성립여부 불분명 |
| 박민규 | 66,000,000원 | 유치권 신고 · 성립여부 불분명 |
각 유치권 신고일은 2025.08.29.이고, 2026.06.15. 신청채권자가 각 신고에 대해 유치권배제신청서를 제출했습니다. 배제신청이 제출됐다는 사실만으로 유치권이 자동 소멸하거나 부존재한다고 확정되는 것은 아니므로, 점유 상태와 공사대금 채권의 발생·변제기·목적물 관련성을 입찰 전 직접 확인할 필요가 있습니다.
④ 시세 비교 — 4,310,000,000원은 최근 거래의 114.6%
확보된 더가든테라스116 실거래는 2024.05. 한 건입니다. 거래가는 3,760,000,000원, 면적은 211.0㎡, 1층입니다. 현재 비교 대상 면적은 84.04㎡로 면적 일치가 확인되지 않았기 때문에 동일 조건 시세로 직접 환산할 수는 없습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.05 | 211.0㎡ | 1 | 3,760,000,000원 |
그럼에도 현재 최저매각가 4,310,000,000원은 이 최근 거래금액의 114.6%입니다. 면적이 일치하지 않아 정밀한 시세 우열을 확정할 수는 없지만, 최소한 확보된 최근 거래보다 낮은 가격은 아닙니다. 따라서 신건 최저가를 근거로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,310,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 45,500,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 강서신용협동조합 | 6,000,000,000원 | 4,264,500,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사제효 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 엘에프자산운용 주식회사 | 31,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 7,231,000,000원 중 예상배당은 4,264,500,000원이고, 미배당액은 2,966,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 국세·지방세 압류 중 당해세 해당액이 있으면 선순위에서 차감될 수 있습니다.
⑥ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 4,310,000,000원 | 4,264,500,000원 | 2,966,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 3,448,000,000원 | 3,411,120,000원 | 3,819,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,758,400,000원 | 2,728,416,000원 | 4,502,584,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 등기상 후순위 채권을 낙찰자가 인수하는 구조로 바뀌지는 않습니다. 다만 박민규의 임차관계가 확인되지 않은 상태이므로, 유찰가만 낮아졌다는 이유로 실질취득비용이 그 매각가에 고정된다고 볼 수는 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상명대학교 북동측 인근으로 단독주택·다세대주택·미술관·상업용 건물이 형성된 고급 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2024.02.08. 외벽 대리석붙임 마감, 위생·급배수·난방·도시가스·승강기·주차장 시설이 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측과 남동측으로 각각 약 10미터, 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역이며 과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 거래표본. 총 6세대이고 확인된 실거래는 1건이며 해당 거래 면적은 211.0㎡로 비교 대상 면적과 일치하지 않습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 박민규 전입일 확인. 전입일이 말소기준 2024.04.19.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 박민규 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력·우선변제·실제 인수 가능액을 확정해야 합니다.
- 신용수 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항은 확인이 필요합니다.
- 유치권 3건 원본 확인. 허명숙 314,600,000원, 최병수 48,698,000원, 박민규 66,000,000원 신고와 2026.06.15. 유치권배제신청서를 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국·종로구·국민건강보험공단 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 2025-10243-003 공매공고와 법원경매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 산정. 현재 최저가는 최근 거래의 114.6%이고 실거래 표본도 면적이 일치하지 않는 1건뿐입니다.
맺으며 — 등기부만 보면 단순하지만, 실제 입찰은 단순하지 않다
이 물건은 말소기준 자체는 명확합니다. 2024.04.19. 강서신용협동조합 근저당 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 박민규의 대항력 가능·미상, 유치권 신고 3건, 공매공고를 동시에 봐야 합니다.
가격도 공격적으로 보기 어렵습니다. 현재 최저가 4,310,000,000원은 확보된 최근 거래 3,760,000,000원의 114.6%이고, 그 거래는 면적조차 일치하지 않습니다. 즉 권리 불확실성은 남아 있는데 신건 가격 메리트는 확인되지 않는 상태입니다. 이 사건의 핵심은 “후순위 등기가 소멸하느냐”가 아니라, 미상 임차관계와 유치권의 실체를 확인한 뒤 그 위험을 가격에 얼마나 반영할 수 있느냐입니다.
