울산지방법원 2025타경1575. 울산광역시 북구 산하동 979-14의 1층112호 근린시설입니다. 현 소유자는 박영태이고, 2017.08.21. 주식회사하나은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 528,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 장현경 근저당과 2025.11.24. 및 2026.02.19. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건을 단순히 “임차인 없음”으로 보고 들어가면 안 됩니다. 감정요항표에는 일련번호1이 점포(다정해 꽃케이크), 일련번호2가 공실로 조사됐고, 별도 참고사항에는 일련번호1에 보증금 10,000,000원·월임료 400,000원의 임대관계가 탐문됐다고 기재되어 있습니다. 재확인이 명시된 만큼 실제 점유자와 임대차 권리관계는 현장에서 다시 확인해야 합니다. 보증금 외 확정일자 등 권리 판단에 필요한 내용은 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1575 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 979-14 1층112호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화암1길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정요항표상 점포(다정해 꽃케이크) 및 공실 기재 |
| 소유자 | 박영태 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 193,966,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 울산지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행 근저당
2017.06.07. 강동농업협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 박영태에게 소유권이 이전된 날인 2017.08.21. 주식회사하나은행의 채권최고액 528,000,000원 근저당이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2017.08.22. 장현경의 근저당은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 이 장현경 근저당은 최초 채권최고액 63,248,458원으로 설정된 뒤 2017.10.17. 36,011,062원으로 변경등기가 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교보다 현장 수익성 확인이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 같은 215,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 근린시설의 최근 실거래 시세는 제시되어 있지 않아, 감정가가 시장가격 대비 싼지 비싼지를 수치로 단정할 근거가 없습니다.
오히려 감정요항표의 참고사항이 중요합니다. 강동산하지구 상가지대는 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮은 편이고 낙찰가율도 낮은 편이라고 기재돼 있어, 응찰 전 실제 임대료와 영업·공실 상태, 주변 상가 거래수준을 따로 확인해야 합니다. 신건이라는 이유만으로 감정가를 적정 시세로 간주해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 528,000,000원 | 211,190,000원 |
| 2. 근저당 · 장현경 | 63,248,458원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 591,248,458원 중 211,190,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당은 380,058,458원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 매각가 기준 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
장현경 근저당은 등기부상 2017.10.17. 채권최고액이 36,011,062원으로 변경돼 있으나, 예상배당표에서는 63,248,458원을 채권액으로 계산하고 있습니다. 입찰 전 등기 원문과 배당 관련 서류를 직접 대조할 필요가 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 215,000,000원 | 211,190,000원 | 380,058,458원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 172,000,000원 | 168,792,000원 | 422,456,458원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 137,600,000원 | 134,873,600원 | 456,374,858원 |
신청채권 청구액은 193,966,428원입니다. 현재 회차 시나리오에서는 하나은행 근저당에 211,190,000원이 배당돼 신청채권이 충족되는 것으로 표시되지만, 1회 유찰 시에는 168,792,000원, 2회 유찰 시에는 134,873,600원으로 감소해 신청채권이 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동산하지구도시개발구역 내 강동고등학교 북동측 인근으로, 일부 대단지아파트·상가·학교가 이용 중이고 그 외는 나지 상태입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 4층 건물이며 감정요항표에는 1층 및 3층 이용상태가 기재돼 있습니다. 위생·급배수·화재관리·승강기 설비가 있고 도시가스는 미연결 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 15미터 정도 도로, 동측으로 폭 8미터 정도 도로에 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·강동산하지구 지구단위계획구역이며 토지면적은 292.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 공시지가. 1,091,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 상권 주의. 강동산하지구 상가지대는 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮은 편이고 낙찰가율도 낮은 편이므로 응찰 시 유의가 필요하다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 1층112호의 현재 영업 여부와 점유 주체를 직접 확인하고, 감정요항표의 일련번호별 이용상태와 대상 호실을 원본에서 대조하세요.
- 임대차 재확인. 보증금 10,000,000원·월임료 400,000원의 탐문 내용이 실제 현 임대차인지 확인해야 합니다. 권리관계가 확인되기 전에는 대항력 가능·미상으로 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
- 신건 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 215,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 후순위 근저당 변경 확인. 장현경 근저당의 최초 채권최고액 63,248,458원과 변경 후 36,011,062원, 예상배당표 적용액 사이의 차이를 원문에서 확인하세요.
- 낙찰가율 주의. 감정평가서가 강동산하지구 상가지대의 낮은 낙찰가율을 직접 지적하고 있으므로 신건 응찰가는 더욱 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 상가의 핵심은 점유와 가격
이 사건의 등기구조는 비교적 명확합니다. 2017.08.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 장현경 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설은 등기만으로 결론을 내리기 어렵습니다. 감정평가 과정에서 보증금 10,000,000원·월임료 400,000원의 임대관계가 탐문됐고 재확인이 명시돼 있기 때문입니다.
가격 역시 신건 최저가 215,000,000원이 시장 대비 싼지 판단할 실거래 근거가 없습니다. 오히려 감정평가서는 이 상가지대의 임대료 수준과 낙찰가율이 낮은 편이라고 경고합니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수는 0원, 임대차와 가격은 확인 전까지 보류가 핵심입니다. 실제 점유·임대차와 주변 상가 거래·임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
