울산지방법원 2025타경1575. 울산 북구 산하동 979-14 소재 3층 303호 근린시설입니다. 현재 소유자는 박영태이고, 2017.08.21. 소유권을 취득한 날 하나은행이 채권최고액 528,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 다음 날인 2017.08.22. 장현경의 근저당권 63,248,458원이 추가됐고 2017.10.17. 채권최고액이 36,011,062원으로 변경됐습니다. 말소기준 뒤의 권리는 매각으로 소멸하므로 등기상 낙찰자에게 넘어오는 금액은 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 신건 가격까지 유리하다는 뜻은 아닙니다. 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 218,000,000원의 시장 대비 수준을 숫자로 판단할 수 없습니다. 오히려 감정평가 참고사항에는 강동산하지구 상가지대가 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮고 낙찰가율도 낮은 편이라고 기재되어 있어, 가격 판단은 현장 임대수익과 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1575 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 북구 산하동 979-14 3층303호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 북구 화암1길 29 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 소유자 | 박영태 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 193,966,428원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 용도지역 | 제1종일반주거지역 · 지구단위계획구역(강동산하지구) |
| 공시지가 | 1,091,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2017.06.07. 강동농업협동조합 근저당 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2017.08.21. 하나은행 근저당이 설정되면서 이 권리가 현재의 말소기준권리가 됩니다. 장현경 근저당과 2025.11.24., 2026.02.19. 두 건의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 배당표상 채권 미배당액이 크게 남더라도 그 금액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 점유·임대 확인 — 현장 재확인이 핵심
임차인으로 신고된 내역은 없습니다. 다만 감정평가 참고사항에는 일련번호1에 대해 보증금 10,000,000원, 월 임료 400,000원으로 탐문되었다는 내용과 함께 재확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 또한 이용상태에는 일련번호1이 점포(다정해 꽃케이크), 일련번호2가 공실이라고 적혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,852,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 528,000,000원 | 214,148,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 장현경 | 63,248,458원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 591,248,458원 중 예상배당은 214,148,000원, 미배당은 377,100,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 218,000,000원 | 377,100,458원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 174,400,000원 | 420,090,058원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 139,520,000원 | 454,481,738원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권 193,966,428원이 충족되지만, 1회 유찰 시 예상 배당액 171,158,400원, 2회 유찰 시 136,766,720원으로 내려가 신청채권 전액 충족이 되지 않습니다. 그러나 이는 채권자 측 회수 문제이고, 낙찰자에게 인수되는 금액은 세 시나리오 모두 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강동고등학교 북동측 인근의 강동산하지구도시개발구역 내에 있고, 일부 대단지 아파트·상가·학교가 이용 중이며 그 밖에는 나지 상태입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 도로. 서측·남측으로 폭 약 15m 도로, 동측으로 폭 약 8m 도로에 접합니다.
- 토지. 3필지 일단의 다각형지로 근린생활시설 및 단독주택 부지이며, 토지면적은 292.5㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역(강동산하지구)이고, 도시개발구역·준보전산지·가축사육제한구역·상대보호구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재관리·승강기 설비가 있고 도시가스는 미연결 상태로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 감정평가 참고사항에서 강동산하지구 상가지대는 실거래가에 비해 임대료 수준이 낮고 낙찰가율도 낮은 편이라고 명시하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 218,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고, 인근 근린시설 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 임대수익 확인. 감정평가 참고사항의 보증금 10,000,000원·월 임료 400,000원 탐문 내용을 실제 303호와 대조하고 현재 점유 및 계약 상태를 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 강동산하지구 상가지대의 임대료·낙찰가율 관련 감정평가 의견을 감안해 공실 기간과 실제 임대수요를 점검해야 합니다.
- 권리 재확인. 하나은행 근저당이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 매각물건명세서와 최신 등기부를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 현장 확인. 이용상태·도시가스 미연결·건물 접근성과 실제 점포 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 다른 문제”
이 사건의 권리 핵심은 간단합니다. 2017.08.21. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서 큰 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 근린시설은 권리만 깨끗하다고 투자 판단이 끝나지 않습니다. 실거래 비교자료가 없고, 감정평가 자체가 이 상가지대의 임대료와 낙찰가율을 보수적으로 보고 있기 때문입니다. 결론은 권리는 비교적 단순, 가격은 검증 필요. 신건 218,000,000원에 응찰하기 전 실제 임대·점유와 지역 상가 거래가격을 확인하는 것이 이 물건의 승부처입니다.
