광주지방법원 2024타경5415. 나주시 남평읍 오계리 1173-1 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자 김인자는 2007.06.13 소유권을 이전받았고, 현재 권리분석의 출발점은 2012.01.02 설정된 두암신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권 이후 남아 있는 조정희 근저당권, 주식회사 엠디산업 근저당권, 2024.06.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 서봉성의 전입일은 2015.09.16로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 가장 중요한 임차인 승계 문제는 발생하지 않고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않아, 배당표의 임차인 최우선변제 반영 여부는 원문서로 재확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경5415 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남평읍 오계리 1173-1 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택(방4·거실·주방·욕실 겸 화장실2) · 창고 및 부속사(방1) 등 |
| 소유자 | 김인자 (2007.06.13 소유권이전 · 2007.06.11 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 128,640,450원 / 128,640,450원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엠디산업 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 500㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 농업진흥구역 포함 · 공시지가 31,000원/㎡ |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외건물 및 목록 1 지상 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력은 없고 인수액은 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서봉성 | 2015.09.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 서봉성의 전입일 2015.09.16은 말소기준권리인 2012.01.02 두암신용협동조합 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인 사항이지만, 비대항 임차인이므로 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 가격 검증 — 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건의 현재 최저매각가는 감정가와 같은 128,640,450원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 128,640,450원입니다. 그러나 비교 가능한 동일권역 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 128,640,450원 | 126,039,484원 | 199,460,516원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 102,912,360원 | 100,671,587원 | 224,828,413원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 82,329,888원 | 80,447,950원 | 245,052,050원 | 0원 |
유찰될수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당은 커지지만, 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 가격 변화가 곧바로 권리 인수 위험의 증가로 이어지는 사건은 아닙니다. 다만 실제 시세와 환금성을 모르는 상태에서 단순히 80%·64%라는 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,640,450원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,600,966원 |
| 2. 근저당 · 두암신용협동조합 | 45,500,000원 | 45,500,000원 |
| 3. 근저당 · 조정희 | 130,000,000원 | 80,539,484원 |
| 4. 근저당 · 주식회사 엠디산업 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 325,500,000원, 현재 회차 채권 배당액은 126,039,484원, 미배당은 199,460,516원입니다. 신청채권자 주식회사 엠디산업의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 나주시 남평읍 오계리 ‘원두마을’ 북서측 인근으로, 단독주택과 농경지가 혼재하는 순수농촌지대 및 마을주변 경지정리지대입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있으며 지방도 822번이 통과합니다. 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 500㎡, 지목 대, 평지·세로장방형, 세로한면(가) 도로접면입니다. 농림지역이며 농업진흥구역과 가축사육제한구역이 포함되고, 계획관리지역·성장관리계획구역에 접합니다.
- 건물. 주택과 창고 및 부속사 외에도 발코니·다용도실·창고·가추·변소·창고 및 퇴비사·견사·축사 등 여러 부속 시설이 확인됩니다.
- 설비. 주택에는 위생·급배수설비와 유류 난방설비, 창고 및 부속사에는 유류 난방설비가 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외건물과 목록 1 지상 수목이 포함됩니다. 단층주택은 공부상 조적조 슬래브지붕이나 현황은 조적조 슬래브지붕 위 칼라강판지붕이고, 부속건물은 공부상 창고이나 현황은 창고 및 부속사입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가·최저가 128,640,450원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 인근 단독주택·토지 거래와 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 임차인 서류 확인. 서봉성은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 발코니·다용도실·창고·가추·변소·퇴비사·견사·축사 등 여러 시설이 매각 범위에 포함되므로 실제 상태와 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 확인하고, 향후 이용계획과 충돌하는지 점검해야 합니다.
- 배당과 별개로 접근. 신청채권자 주식회사 엠디산업이 현재 회차에서 배당을 받지 못해도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 권리 인수와 채권자 배당 부족을 구분해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 2012.01.02 두암신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 서봉성의 전입은 2015.09.16로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 조정희·주식회사 엠디산업 근저당권과 경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 현재 시나리오에서 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 128,640,450원이 곧 실질취득액이지만, 이를 비교할 실거래 기준이 없어 시세 대비 저렴하다고 말할 근거가 없습니다. 더구나 농촌 단독주택·500㎡ 토지와 다수의 부속시설·제시외건물·수목이 일괄매각되고 농업진흥구역도 포함됩니다. 권리 인수는 낮지만, 가격·현장·환금성 검증은 반드시 남아 있는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
