광주지방법원 2024타경9004. 화순군 백아면 용곡리 321-1, 321-2, 322-1과 약수길 1-25 소재의 토지·건물 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 버섯재배사, 저온창고, 작업장 등으로 이용 중이고, 토지 일부는 버섯재배사 건부지로 함께 이용됩니다. 등기상 말소기준권리는 2014.10.16. 화순군산림조합 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤의 화순군 근저당권 600,000,000원, 가압류 929,100,000원, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기권리 자체만 보면 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 일반적인 토지·건물 경매처럼 권리 소멸 여부만 확인하고 입찰하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 기계·기구와 제시외건물을 포함한 일괄매각, 관계기관 승인, 농지취득자격증명, 원상회복명령 가능성, 제시외건물의 인접 토지 걸침 가능성, 공부상 도로와 현황 이용의 차이, 경계 불분명에 따른 측량 필요가 함께 적혀 있습니다. 권리보다 행정·현황 조건의 확인이 더 중요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경9004 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 화순군 백아면 용곡리 321-1, 321-2, 322-1 · 전남광주통합특별시 화순군 백아면 약수길 1-25 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 버섯재배사, 저온창고, 작업장 등 |
| 소유자 | 백아산꽃송이버섯영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 979,992,000원 / 979,992,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 화순군산림조합 / 306,119,960원 |
| 매각기일 | 2026.09.08 |
| 토지 | 2069.0㎡ · 지목 전 · 보전관리지역 · 전축사 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 9,470원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 없다
임차인 없음. 대항력 임차인이나 보증금 승계 문제는 확인되지 않았습니다. 말소기준권리는 2014.10.16. 화순군산림조합의 근저당권이고, 2014.11.24. 화순군 근저당권, 2023.04.06. 가압류, 2024.12.02. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2019.02.18. 화순군산림조합의 이전 임의경매개시결정은 2019.09.25. 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 특별매각조건 — 이 사건의 실질 리스크
- 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계·기구와 목록 1·3 지상 제시외건물이 매각에 포함됩니다.
- 기계·기구 중복. 목록 제2014-87호 중 2~3.과 제2014-97호 2, 4, 5.는 중복으로 기재돼 있습니다.
- 제시외건물. 목록 1 소재 제시외건물은 인접 토지인 화순군 백아면 용곡리 321-4에 걸쳐 있을 수 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 목록 2는 공부상 지목이 도로이나 현황은 목록 1·3과 일단의 버섯재배사 건부지로 이용 중입니다.
- 경계. 목록 4는 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 979,992,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,199,920원 |
| 1. 근저당 · 화순군산림조합 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 화순군 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 3. 가압류 · 선정당사자)이미숙 | 929,100,000원 | 67,792,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,829,100,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 967,792,080원이고, 미배당은 861,307,920원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 979,992,000원 | 967,792,080원 | 861,307,920원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 783,993,600원 | 773,753,664원 | 1,055,346,336원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 627,194,880원 | 618,522,931원 | 1,210,577,069원 | 0원 |
유찰되어 매각가격이 낮아져도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 가격이 내려가는 것과 별개로 특별매각조건은 그대로 확인해야 합니다. 이 사건에서는 낙찰가 할인보다 승인·농취증·현황 적법성 확보 여부가 먼저입니다.
⑤ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 화순군 백아면 용곡리 소재 남리마을 북측 인근으로, 주택·농경지·임야 등이 혼재하는 국도주변 농경지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 버섯재배사, 저온창고, 작업장 등으로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 강판지붕 단층이며 외벽은 복합판넬, 내벽은 우레탄 판넬, 바닥은 콘크리트 마감입니다.
- 용도지역. 보전관리지역이며 일부는 농림지역이 함께 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 영산강·섬진강 폐수배출시설 설치제한지역이 포함되고, 일부 토지는 임업용산지·준보전산지 및 영농여건불리농지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관계기관 승인. 매각결정기일까지 산림청장 또는 전남광주특별시장의 승인을 받을 수 있는지 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 1·3의 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 화순군 백아면 관련 서류와 함께 확인해야 합니다.
- 제시외건물 경계. 용곡리 321-4에 걸칠 가능성이 기재된 제시외건물의 실제 위치와 권리관계를 확인해야 합니다.
- 목록 4 측량. 경계가 불분명하므로 현황과 공부의 일치 여부를 측량으로 확인할 필요가 있습니다.
- 도로 현황. 목록 2는 공부상 도로이나 실제로는 버섯재배사 건부지로 이용 중이므로 이용·허가 관계를 확인해야 합니다.
- 기계·기구 목록. 제2014-87호와 제2014-97호 사이 중복 항목을 포함해 실제 현존 여부와 매각 포함 범위를 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 사건은 아니다
등기 권리만 보면 명확합니다. 2014.10.16. 화순군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 후순위 화순군 근저당권·가압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 이 물건의 난도는 등기가 아니라 특별매각조건과 현황에서 올라갑니다. 관계기관 승인과 농지취득자격증명을 제때 제출하지 못하면 매수보증금이 반환되지 않고, 원상회복명령 가능성·제시외건물의 인접 토지 걸침 가능성·공부와 현황 차이·경계 불분명 문제까지 함께 확인해야 합니다. 권리 소멸은 합격이지만, 입찰 전 행정조건 검증이 필수인 사건입니다.
