의정부지방법원 2026타경70113. 포천시 소흘읍 송우리 베르체 제3동 3층 301호로, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 황유진이며, 등기 흐름의 핵심은 2025.03.31. 설정된 유한회사통일종합주류 채권최고액 120,000,000원의 근저당권입니다. 이것이 말소기준권리이고, 이후 이은배 가압류, 이기승 근저당, 두 건의 경매개시결정, 신한카드 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
채권총액은 422,448,205원으로 매각가보다 크고, 신건 138,000,000원 가정에서도 287,180,205원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당은 채권자 측 회수 부족액이며, 제시된 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다. 따라서 큰 채권액 자체를 매수인 인수금으로 오해할 필요는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 송우리 37-18 베르체 3동 3층301호 |
| 도로명주소 | 경기도 포천시 소흘읍 화합로 398-18 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 황유진 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 6,920,581원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
2018.08.17. 신한은행 근저당권 84,000,000원은 2020.03.23. 해지로 말소됐고, 2024.10.14. 주식회사대정 근저당권 96,000,000원 역시 2025.04.24. 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 그 뒤인 2025.03.31. 유한회사통일종합주류 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 등기된 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 138,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 138,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 베르체는 18세대, 사용승인일은 2017.09.28.로 확인되지만, 이번 물건의 가격 적정성을 직접 비교할 동일 조건의 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 따라서 138,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 권리의 깔끔함보다 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인하는 것이 중요합니다. 특히 다세대는 개별 동·층·전용면적·내부 상태에 따른 가격 차이가 커, 감정가만으로 응찰가 상한을 정하기보다 주변 동일·유사 물건의 최근 거래와 현재 매물을 함께 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 2. 근저당권 · 유한회사통일종합주류 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 이은배 | 44,000,000원 | 15,268,000원 |
| 4. 근저당권 · 이기승 | 240,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 대륙팜축산유통 주식회사 | 6,920,581원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 유한회사 통일종합주류 | 6,920,581원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 4,607,043원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 422,448,205원 중 신건 가정 배당액은 135,268,000원, 미배당은 287,180,205원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.0% 추정치로 반영돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 138,000,000원 | 287,180,205원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 110,400,000원 | 314,393,805원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 88,320,000원 | 336,117,965원 | 0원 |
유찰될수록 배당 가능한 재원이 줄어 채권자의 미회수액은 커집니다. 하지만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 유찰 여부는 권리 인수액보다는 응찰가격 자체의 적정성에 영향을 주는 변수입니다.
⑤ 건물·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 건물 상태. 외벽은 석재 붙임 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 등 마감이고 알루미늄 샷시 창호가 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 건물은 북서측 약 5~6미터, 동측 약 3~4미터의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지권인 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황은 ‘대’이며, 토지면적은 957.0㎡, 평지·사다리형으로 기재돼 있습니다.
- 단지 규모. 베르체는 18세대, 사용승인일은 2017.09.28.입니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 거주자·점유자와 점유 원인을 현장에서 확인하세요.
- 매각물건명세서 대조. 등기상 매수인 인수액은 0원이지만, 입찰 직전 최신 매각물건명세서의 인수 문구와 임차관계를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가 138,000,000원을 곧바로 시세 이하로 보지 말고 주변 동일·유사 다세대의 최근 거래 및 현재 매물과 비교하세요.
- 토지 현황 확인. 대지권 토지는 공부상 ‘답’, 현황 ‘대’로 기재돼 있으므로 토지대장·토지이용계획 및 현황을 원본으로 대조하세요.
- 도로·접근성 확인. 북서측 약 5~6미터, 동측 약 3~4미터 도로 접면과 실제 주차·차량 진입 여건을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 별도 확인
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2025.03.31. 유한회사통일종합주류 근저당권 120,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 가압류·근저당권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신건 138,000,000원뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 신건 138,000,000원을 직접 비교할 충분한 실거래 근거가 확인되지 않으므로 ‘싸다’고 평가하기 어렵습니다. 또한 감정요항표상 임대관계가 미상인 만큼 등기상 권리는 합격, 가격·점유는 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
