인천지방법원 2024타경567979. 계양구 동양동 신세계드림빌 4층 401호, 전용 57.95㎡의 다세대주택입니다. 이 사건은 현재 등기상 근저당이 말소된 뒤 2024.02.19 신용보증기금의 가압류 19,000,000원이 말소기준권리가 된 구조입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 강제경매개시결정, 계양구 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 채권이 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다.
김봉준은 임대차계약일 2021.05.06, 확정일자 2021.05.07, 전입·점유개시 2021.05.28이며 보증금은 165,500,000원입니다. 말소기준인 2024.02.19보다 훨씬 앞서고 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 신건 145,000,000원 가정에서는 집행비용 2,830,000원을 뺀 142,170,000원이 배당되고, 23,330,000원이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 당미2길 40-1, 4층401호 (동양동,신세계드림빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 57.95㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2010.04.28 |
| 소유자 | 남궁현희 (2021.05.28 매매 · 거래가액 165,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 145,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 20,080,847원 |
| 말소기준 | 2024.02.19 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 · 19,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 채권보다 임차인이 먼저다
과거 2010년 경인북부수산업협동조합 근저당, 2011년 영랑새마을금고 근저당, 2017년 임의경매, 2018년 수협은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.02.19 신용보증기금 가압류입니다. 따라서 그보다 앞서 전입한 임차인이 권리분석의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽혜은 | 2021.04.02 / 미상 배당요구 2024.11.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| 김봉준 | 2021.05.28 / 2021.05.07 배당요구 2025.03.25 | 165,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 23,330,000원 |
김봉준은 보증금 165,500,000원이 현재 최저가 145,000,000원보다 큽니다. 이런 대항력 인수형은 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 커지기 때문에, 최저가 하락을 그대로 가격 메리트로 볼 수 없습니다. 현재 회차에서는 145,000,000원 낙찰 + 23,330,000원 인수로 168,330,000원, 1회 유찰 시에는 116,000,000원 + 51,924,000원, 2회 유찰 시에는 92,800,000원 + 74,770,400원의 구조입니다.
| 회차 | 가정 낙찰가 | 김봉준 인수 | 확인 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 145,000,000원 | 23,330,000원 | 168,330,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 116,000,000원 | 51,924,000원 | 167,924,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 92,800,000원 | 74,770,400원 | 167,570,400원 |
위 실질취득액은 김봉준의 확인된 미배당 인수만 반영한 값입니다. 곽혜은의 보증금·확정일자 및 실제 인수 여부가 확인되면 총부담은 더 커질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득
신세계드림빌의 확인된 최근 거래는 2023.10 전용 51.33㎡ 2층, 133,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 133,000,000원으로 계산돼 있지만, 대상 물건은 전용 57.95㎡이고 면적이 일치하지 않습니다. 거래 표본 역시 1건뿐이므로 시세 근거의 강도는 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 51.33㎡ | 2 | 133,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 133,000,000원 |
최저가 145,000,000원 자체도 최근 거래 133,000,000원의 109.0%입니다. 더구나 이 사건은 최저가가 실제 취득비용이 아닙니다. 김봉준 인수까지 반영한 현재 확인 실질취득은 168,330,000원이고, 곽혜은 관련 부담은 아직 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 싸다” 또는 “유찰되면 가격 메리트가 생긴다”고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 145,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,830,000원 |
| 1. 임차인 김봉준 보증금 | 165,500,000원 | 142,170,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 11번 강제경매 관련 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김봉준 보증금 부족분 23,330,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 우선 차감될 수 있어 임차인 배당액과 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 곽혜은의 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에 금액으로 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 인천광역시 계양구 동양동 당산초등학교 북동측. 주위는 근린생활시설·아파트·다세대주택이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 남측과 서측으로 각각 폭 약 8m 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 314.5㎡, 지목 대, 평지·가로장방형·소로각지이며 공시지가는 1,664,000원/㎡입니다.
- 환금성. 신세계드림빌은 총 8세대이고 확인된 실거래는 1건이며 대상 전용면적과도 일치하지 않습니다. 가격 비교 시 표본 한계를 크게 봐야 합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김봉준 인수 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 현재 가정 인수액은 23,330,000원입니다.
- 곽혜은 계약 원본 확인. 전입 2021.04.02이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 점유 상태, 배당요구 내용 확인 전에는 총 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 최저가 착시 금지. 1회·2회 유찰돼 낙찰가가 내려가도 김봉준 인수액이 늘어 확인 실질취득은 약 1.68억 수준에 머뭅니다.
- 시세 비교 보수적 적용. 확인 거래는 2023.10 한 건이고 전용 51.33㎡로 대상 57.95㎡와 일치하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세가 실제 존재하는지 확인해야 합니다. 당해세가 선배당되면 임차인 미배당과 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 2명의 실제 점유 상태와 퇴거 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 종기 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 임차보증금형”
이 사건의 핵심은 145,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 김봉준 보증금 165,500,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 미배당분이 매수인에게 넘어가고, 신건 기준 확인 실질취득은 168,330,000원입니다. 유찰되더라도 낙찰가 감소분 상당액이 인수액 증가로 바뀌어 총부담은 크게 내려가지 않습니다.
여기에 더 큰 불확실성이 있습니다. 곽혜은은 말소기준보다 앞선 2021.04.02 전입자로 배당요구까지 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 확인된 168,330,000원만으로도 끝나지 않을 수 있는 구조입니다. 확인 가능한 최근 거래 133,000,000원은 면적도 다르고 표본도 한 건뿐이지만, 적어도 현재 확인 실질취득보다 낮습니다. 결론은 최저가만 보고 접근할 물건이 아니며, 곽혜은 임대차관계 확인 전까지는 보수적으로 보는 것이 맞습니다.
