인천지방법원 2024타경567979. 당하동 스페이스빌 바동 3층 302호, 전용 37.7㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 남궁현희로 2021.06.09. 거래가 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 과거 상주축산업협동조합과 국민은행의 근저당은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2024.02.19. 신용보증기금 가압류 19,000,000원입니다.
문제는 임차관계가 말소기준보다 앞선다는 점입니다. 곽혜은은 2021.04.02. 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.03.19., 보증금은 115,000,000원입니다. 배당요구도 이뤄졌지만 현재 회차의 예상배당은 108,646,000원에 그쳐 6,354,000원이 미배당되고, 매각물건명세서상 그 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경567979 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청마로 76-3, 바동 3층302호 (당하동,스페이스빌) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 37.7㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 사용승인 | 2011.10.27 |
| 소유자 | 남궁현희 (2021.06.09. 거래가 115,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 20,080,847원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
2011년과 2019년에 설정됐던 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.02.19. 신용보증기금 가압류입니다. 그보다 앞서 곽혜은은 2021.04.02., 김봉준은 2021.05.28. 전입했습니다. 곽혜은은 보증금·확정일자까지 확인돼 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 미배당 보증금은 매수인이 승계합니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽혜은 | 2021.04.02 | 2021.03.19 | 115,000,000원 | 2024.12.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 6,354,000원 인수 |
| 김봉준 | 2021.05.28 | 미상 | 미상 | 2024.11.15 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 시세보다 높다
스페이스빌(마,바동)의 확인 거래는 6건입니다. 전체 평균은 117,000,000원이지만, 과거 155,000,000원 거래 등이 포함돼 있습니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 두 값은 모두 92,000,000원이고, 최근 가격 추세는 -24.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 39.33㎡ | 5 | 92,000,000원 |
| 2023.02 | 37.7㎡ | 2 | 115,000,000원 |
| 2022.11 | 37.7㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2022.05 | 37.7㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 2021.11 | 39.33㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 2021.06 | 37.7㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 92,000,000원 |
현재 최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 120.7%입니다. 즉 인수액을 더하기 전부터 이미 최근 시세 이상입니다. 신건에서 곽혜은 미배당 보증금 6,354,000원을 더한 실질취득액은 117,354,000원이므로, 전체 과거 평균 117,000,000원과 비슷하다는 이유로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다. 최근 시장은 92,000,000원 수준이고 추세도 -24.6%이기 때문입니다.
| 회차 가정 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (감정가 100%) | 111,000,000원 | 6,354,000원 | 117,354,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 28,198,400원 | 116,998,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 45,638,720원 | 116,678,720원 |
낙찰가가 111,000,000원에서 88,800,000원, 71,040,000원으로 내려가도 인수액이 6,354,000원에서 28,198,400원, 45,638,720원으로 커집니다. 실질취득은 보증금 115,000,000원을 중심으로 거의 고정되는 인수형 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 곽혜은 보증금 | 115,000,000원 | 108,646,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 곽혜은 보증금 중 108,646,000원이 배당되고 6,354,000원이 남아 매수인 인수로 이어집니다. 신용보증기금의 19,000,000원은 미배당입니다. 김봉준의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 그에 관한 배당액과 추가 인수액은 산정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 302호입니다. 사용승인일은 2011.10.27입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 당하동 백석초등학교 남측에 위치하며, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로 폭 15m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(당하구획정리)이며 중로2류에 접합니다. 성장관리권역·상대보호구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역도 확인됩니다.
- 환금성. 스페이스빌(마,바동)은 28세대이고 확인 거래는 6건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세가 -24.6%인 만큼 과거 평균보다는 최신 거래를 보수적으로 보는 편이 적절합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가보다 실질취득액을 기준으로 판단. 현재 회차는 111,000,000원 낙찰가에 6,354,000원 인수를 더한 117,354,000원이 핵심 가격입니다.
- 유찰 할인 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 28,198,400원, 2회 유찰 시 45,638,720원으로 증가합니다. 최저가 하락이 실질취득액 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
- 김봉준 임대차관계 확인. 2021.05.28. 전입 및 2024.11.15. 배당요구는 확인되지만 보증금·확정일자는 미상입니다. 별도 인수위험 확인이 필요합니다.
- 곽혜은 미배당액 재확인. 현재 예상 인수액은 6,354,000원이며, 실제 배당 결과에 따라 잔액을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 117,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원과 -24.6%의 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 할인”이 아닌 사건
이 물건은 숫자만 보면 감정가 111,000,000원의 신건이지만, 권리구조를 붙여 보면 성격이 완전히 달라집니다. 곽혜은의 보증금 115,000,000원이 낙찰가보다 크고 대항력이 있어 미배당액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 실질취득은 117,354,000원이고, 최근 12개월 평균·최신 거래 92,000,000원을 분명히 웃돕니다.
더 중요한 점은 유찰입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 88,800,000원으로 내려가지만 인수액이 28,198,400원으로 커지고, 2회 유찰 시 낙찰가 71,040,000원에 인수액 45,638,720원이 붙습니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 올라 실질취득이 거의 고정되는 대항력 인수형입니다. 여기에 보증금·확정일자가 미상인 김봉준까지 남아 있습니다. 최근 시장도 -24.6% 하락 추세이므로 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
