인천지방법원 2025타경505565. 가좌동 성웅산호빌라 8동 지하층3호, 전용 37.83㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 나종윤이고, 2020.06.18. 거래가 48,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기상 현재 핵심 권리는 2024.09.02. 주식회사 케이비국민카드의 가압류 10,312,429원으로, 이 권리가 말소기준권리입니다. 2025.01.23. 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌고, 두 권리는 매각으로 소멸합니다.
등기만 보면 복잡하지 않습니다. 과거 한국주택은행·국민은행·김병우·남궁인성·도화동신용협동조합의 근저당권과 문병만의 전세권은 모두 이미 말소됐습니다. 하지만 이번 물건의 핵심은 등기부가 아니라 점유 임차관계입니다. 조송이는 2020.04.20. 전입했고 2025.02.07. 배당요구를 했지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 있음’으로 단정하기보다 대항력 가능·미상, 우선변제 여부도 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 가정로78번길 6-1, 8동 지하층3호 (가좌동,성웅산호빌라) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 37.83㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 3호 |
| 이용상태 | 다세대주택 |
| 소유자 | 나종윤 (2020.06.18. 거래가 48,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 8,409,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차인은 미확정
말소기준은 2024.09.02. 케이비국민카드 가압류입니다. 이후 2025.01.23. 신한카드의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기부상 현재 존속하는 근저당권은 없고, 과거 근저당권과 전세권은 모두 이미 말소된 상태입니다.
| 점유자 | 전입 / 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조송이 | 2020.04.20 / 2025.02.07 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 조송이의 전입일 2020.04.20.은 말소기준권리 2024.09.02.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제의 최종 범위, 배당 후 미회수액, 매수인 인수액을 지금 단계에서 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 명목 최저가는 낮지만 하락 추세
성웅산호빌라(108동) 전용 37.83㎡ 거래는 3건입니다. 전체 평균은 109,133,333원이지만 과거 143,400,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 92,000,000원, 최신 거래도 2023.05 · 92,000,000원이며, 최근 대비 과거 거래 추세는 -21.8%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 37.83㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 2021.12 | 37.83㎡ | 4 | 143,400,000원 |
| 2021.10 | 37.83㎡ | 3 | 92,000,000원 |
| 전체 평균 | 37.83㎡ | 3건 | 109,133,333원 |
명목 최저가 52,000,000원은 최근 12개월 평균 92,000,000원의 56.5%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 하지만 이 비교는 어디까지나 낙찰가 자체의 비교입니다. 조송이의 인수액이 확정되지 않았으므로 실질취득가가 52,000,000원이라고 볼 수 없고, 따라서 현 단계에서 이 물건을 단정적으로 ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,336,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 10,312,429원 | 10,312,429원 |
| 3. 경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 8,409,575원 | 8,409,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,941,996원 |
현재 계산에서는 채권자 청구액 18,722,004원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 31,941,996원으로 계산됩니다. 다만 조송이의 보증금·우선변제 여부와 당해세 등이 반영되지 않은 구조이므로 실제 배당과 소유자 잔여는 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 그대로 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 52,000,000원 | 18,722,004원 | 31,941,996원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 41,600,000원 | 18,722,004원 | 21,729,196원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 33,280,000원 | 18,722,004원 | 13,558,956원 | 0원 |
각 회차의 계산상 채권 부족액은 0원이고 신청채권자 신한카드의 8,409,575원도 전액 배당되는 시나리오입니다. 그러나 이 표 역시 조송이의 보증금과 우선변제 범위를 반영하지 않은 계산입니다. 낙찰가가 낮아지는 것만 보고 안전마진이 커진다고 판단해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 3호입니다.
- 입지. 인천지하철 2호선 인천가좌역 북서측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설·소규모공장 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 인천가좌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 양호한 편입니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로, 서측으로 노폭 약 4m 내외 진입로와 각각 접합니다.
- 토지. 준공업지역 · 과밀억제권역 · 가축사육제한구역이며, 공시지가 1,452,000원/㎡, 토지면적 283.2㎡입니다.
- 규모. 성웅산호빌라(108동)는 15세대, 사용승인일은 1993.06.10입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조송이 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실제 인수 가능 금액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 임대차 관련 서류를 우선 대조해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제권의 성립·순위를 확정할 수 없습니다.
- 배당요구 내용 확인. 2025.02.07. 배당요구가 접수됐으므로 실제 신고 보증금과 배당요구 범위를 확인해야 합니다.
- 동 표시 현장 확인. 공부상 ‘8동’, 현황상 외부표기 ‘108’의 차이를 현장에서 반드시 대조하세요.
- 지하층 상태 확인. 본건은 지하층 3호이므로 실제 채광·환기·습기·누수·접근 상태를 현장 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수적 설정. 최근 거래 추세가 -21.8%이고 최신 거래는 2023.05의 92,000,000원입니다. 과거 전체 평균만 근거로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 신고 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “52,000,000원”보다 먼저 확인할 숫자가 있다
이 물건의 명목 최저가는 52,000,000원으로 최신 거래 92,000,000원보다 크게 낮습니다. 그러나 그 차액을 곧바로 안전마진으로 볼 수는 없습니다. 전입일 2020.04.20.의 조송이가 있고, 말소기준권리는 2024.09.02.입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력 가능·미상 상태이며, 배당 후 남는 보증금이 있다면 매수인의 부담으로 연결될 수 있습니다.
등기는 단순합니다. 문제는 임차보증금이 얼마인지입니다. 그 금액이 확인돼야 52,000,000원 낙찰가와 합친 실질취득가를 계산하고, 그때 비로소 92,000,000원 최신 거래와 제대로 비교할 수 있습니다. 최근 가격 추세도 -21.8%로 하락하고 있습니다. 따라서 이 사건은 가격만 보면 저가, 권리까지 합치면 아직 미확정입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 조송이의 보증금 확인입니다.
