인천지방법원 2025타경505565. 인천광역시 서구 가좌동 성웅산호빌라 제8동 지하층 3호, 전용면적 37.83㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 나종윤이며, 2020.06.18 거래가액 48,000,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 케이비국민카드의 가압류가 설정됐고, 신한카드가 강제경매를 신청했습니다.

등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당권과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.09.02 케이비국민카드의 가압류입니다. 문제는 등기부에 드러나는 담보권보다 먼저 전입한 점유자입니다. 조송이는 2020.04.20 전입했고 2025.02.07 배당요구를 했으나, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

따라서 이 경매는 말소되는 등기권리는 비교적 단순하지만 임차보증금 승계 여부가 핵심인 물건입니다. 특히 과거 실거래가가 높다고 해서 현재의 낮은 최저가를 곧바로 투자수익으로 연결할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 전입자는 별도

말소기준은 2024.09.02 갑구 6번 가압류입니다. 해당 가압류 및 2025.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 근저당권은 현재 남아 있지 않고, 과거 문병만 명의의 전세권 10,000,000원도 2008.07.08 말소됐습니다.

하지만 임차인의 주택임대차보호법상 대항력은 등기상 가압류와 별도로 판단합니다. 조송이의 전입일은 말소기준보다 앞서므로, 적법한 임대차와 주택 인도·점유 등 요건이 충족되고 대항력이 유지됐다면 매수인에게 보증금 반환의무가 승계될 가능성이 있습니다.

② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 위험

실제 임차인 1명. 조송이의 전입일은 가압류보다 앞서지만, 전입 사실만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 보증금·확정일자·현재 점유 및 임대차관계 확인이 필요합니다.

• 대항력 판단. 2020.04.20 전입은 2024.09.02 말소기준보다 앞섭니다. 인도·점유 및 대항력 유지 여부 확인이 필요합니다.
• 우선변제권. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다.
• 배당요구. 2025.02.07 배당요구 사실은 확인됩니다. 적법한 배당요구인지 및 배당받을 금액을 확인해야 합니다.
• 보증금 승계. 실제 임차보증금과 배당액이 확정되기 전까지 매수인의 인수 위험이 남습니다.

③ 시세 비교 — 겉보기 할인과 실제 수익성은 다르다

성웅산호빌라(108동), 전용 37.83㎡ 거래 사례입니다. 거래 자료상 전체 평균은 109,133,333원이지만, 2021년의 높은 거래가 섞여 있어 현재 시장가치를 판단하는 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.

가격 비교에서 우선 참고할 수 있는 최신 거래는 2023.05의 92,000,000원입니다. 현재 최저가 36,400,000원은 이 거래의 약 39.6% 수준입니다. 최근 거래 평균 지표 역시 92,000,000원으로 제시되어 있지만, 개별 거래의 최신 시점이 2023.05이므로 2026년 현재의 실거래 시세로 확정해서는 안 됩니다.

또한 거래 추세는 -21.8%로 하락 방향입니다. 2021.12에 형성된 143,400,000원이라는 고가 거래는 현재 가격 판단에 특히 주의가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정 · 임차보증금 미반영)

위 표는 집행비용 및 확인된 카드사 채권을 기준으로 한 조건부 배당 추정입니다. 임차인 조송이의 보증금·우선변제권·최우선변제, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 교부 16,622,796원과 채권 전액 배당은 임차인 권리가 추가로 반영되면 변동될 수 있습니다. 실제 매수인 인수액 0원이 확인됐다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 남는다

현재 1회 유찰된 상태이며, 다음 유찰 시나리오에 따른 매각가격과 확인된 카드사 채권의 배당 추정은 아래와 같습니다.

카드사 채권 중심의 배당 시나리오입니다. 미배당 채권은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 별도로 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이 남아 있으며, 그 금액은 산정되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 가좌동 소재 인천지하철 2호선 인천가좌역 북서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천가좌역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 지하층 3호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 등이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 준공업지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역이며 북측 약 10m 내외 포장도로와 서측 약 4m 내외 진입로에 접합니다. 공시지가는 1,452,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부가 표시되어 있어 현재 적용되는 거래·이용 제한을 확인해야 합니다.
• 건축물 현황. 위반건축물로 표시되지는 않았지만 공부상 8동과 현황상 108의 표기 차이가 존재합니다.
• 환금성. 1993년 준공, 15세대의 소규모 다세대주택이며 특히 지하층이라는 특성상 매수 수요와 재매각 가능성을 신중하게 평가해야 합니다.
• 가격 추세. 확인된 거래는 2021~2023년에 집중되어 있으며 가격 추세 지표는 -21.8%입니다. 과거 고가 거래를 현재 가격에 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 원본 확인. 조송이의 임대차계약서, 보증금, 임대료, 임대차 기간 및 계약 갱신 여부를 확인해야 합니다. 입찰가 결정보다 우선하는 사항입니다.
• 대항력과 점유. 전입일은 2020.04.20로 확인됩니다. 실제 인도·점유와 점유의 계속성, 임차인 지위 등을 조사해야 합니다.
• 확정일자와 배당 순위. 확정일자, 배당요구 내용, 최우선변제 가능 여부 및 예상 배당액을 확인해 매수인에게 승계될 보증금을 계산해야 합니다.
• 실질취득가액 산정. 최저가 36,400,000원에 미배당 임차보증금, 취득 관련 비용, 명도비용 및 수선비 등을 반영하여 입찰 가능 금액을 별도로 계산해야 합니다.
• 지하층 실사. 누수·결로·곰팡이·침수 흔적·환기 및 채광 상태를 반드시 확인해야 합니다. 지상층 실거래 사례와의 물리적 차이가 중요합니다.
• 건물 표시 확인. 공부상 8동, 외부표기 108의 일치 관계 및 지하층 3호의 출입구·호실 표시를 현장에서 대조해야 합니다.
• 현재 거래가격 재확인. 2023.05 거래가 92,000,000원을 2026년 현재의 적정 시세로 확정하지 말고 지하층 유사 물건의 최근 거래·매물과 비교해야 합니다.
• 관리비와 공과금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관련 비용, 당해세 등 배당에 영향을 미치는 사항을 확인해야 합니다.
• 매각기일과 원본. 2026.10.21 매각기일의 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 사건기록의 최신 내용을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것은 보증금”

이 물건의 숫자는 한눈에 매력적으로 보입니다. 감정가 52,000,000원, 1회 유찰 후 최저가 36,400,000원. 과거 동일 면적의 지상층 최신 거래 92,000,000원에 비하면 큰 차이가 있습니다.

하지만 최근 가격 하락 추세 -21.8%, 최신 개별 거래가 2023년에 머무른 점, 지하층이라는 용도·위치 차이, 소규모 다세대주택의 환금성을 함께 봐야 합니다. 무엇보다 2020년 전입한 임차인의 보증금과 실제 인수액이 확인되지 않았습니다.

등기상 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 전입자의 임대차보증금은 별개의 문제입니다. 적법한 대항력이 인정되고 보증금이 충분히 배당되지 않는 경우, 낙찰자가 그 차액을 부담할 수 있습니다.

결론적으로 권리분석은 보류, 가격 메리트도 미확정입니다. 최저가와 과거 시세의 차이가 아니라 실질취득가액과 현재 지하층 시세의 차이를 확인해야 합니다. 임차보증금의 구체적 규모와 승계 여부가 밝혀지기 전에는 입찰을 신중히 판단할 물건입니다.