인천지방법원 2025타경505565. 인천 서구 장고개로 266 제일빌라 다동 2층 201호, 전용 38.80㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 78,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 현재 소유자는 나종윤이며 2020.04.21 매매를 원인으로 2020.04.28 소유권이전, 등기상 거래가액은 80,000,000원입니다.
권리의 핵심은 근저당이 아닙니다. 과거 설정된 근저당들은 이미 말소되어 있고, 현재 사건의 말소기준은 2025.01.23 신한카드 주식회사의 강제경매개시결정입니다. 그런데 조송이의 전입·점유 개시는 2020.04.20로 그보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 이 사건은 “후순위 임차권등기니까 소멸한다”는 식으로 단순하게 보면 안 되고, 선행 대항력을 가진 임차인의 미배당 보증금 잔액이 매수인에게 남는지를 최종 배당에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505565 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 장고개로 266, 다동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 38.80㎡ · 3층 건물 내 2층 201호 |
| 구조 / 이용상태 | 벽돌조 시멘트기와잇기지붕 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 나종윤 · 2020.04.28 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 78,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신한카드 주식회사 / 8,409,575원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인
이 사건에서 실제 임차인으로 확인되는 사람은 조송이 1명입니다. 2026.07.20의 을구 12-1번은 새로운 임차인이 아니라 을구 12번 임차권의 경정등기입니다. 조송이는 2020.04.20 전입·점유를 시작했고, 최초 계약의 확정일자는 2020.03.26입니다. 말소기준인 2025.01.23보다 전입이 앞서므로 대항력 有, 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 표시 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조송이 | 2층 201호 38.80㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.20 / 2020.03.26 | 72,000,000원 63,000,000원 | 2026.06.08 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 가능 |
임차권등기에는 계약별 보증금으로 72,000,000원과 63,000,000원이 표시되어 있습니다. 2026.06.08 등기 당시 두 번째 계약액은 66,000,000원으로 기재되었다가 2026.07.20 경정등기로 63,000,000원으로 정정되었습니다. 매각물건명세서는 을구 12번 주택임차권에 관하여 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시합니다.
② 시세 비교 — 최저가 자체가 최근 거래 지표보다 훨씬 높다
제일빌라(다,라동)는 16세대, 1991.07.26 준공으로 파악되며, 대상 면적 38.80㎡와 면적이 매칭된 거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2024.08, 전용 39.23㎡ 지하층으로 22,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 39.23㎡ | -1 | 22,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | — | 1건 | 22,000,000원 |
| 현재 최저가 | 38.80㎡ | 2 | 78,000,000원 |
거래 표본이 한 건뿐이고 해당 거래가 지하층이라는 점 때문에 22,000,000원을 곧바로 대상 호실의 확정 시세라고 단정할 수는 없습니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 사실은, 현재 최저가 78,000,000원 자체가 최근 거래·최근12개월 평균 지표 22,000,000원의 354.5%라는 점입니다. 여기에 미배당 임차보증금이 생기면 실질취득액은 78,000,000원보다 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건에는 “신건이 싸다”, “감정가 대비 메리트가 있다”는 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 78,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,804,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 신한카드 주식회사 | 8,409,575원 | 8,409,575원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 67,786,425원 |
위 배당 산정값은 집행비용 1,804,000원, 신한카드 청구액 8,409,575원, 소유자 잔여 67,786,425원으로 구성됩니다. 다만 이 사건에는 별도로 대항력과 우선변제권을 가진 조송이의 임차권이 있으므로, 최종 배당에서는 임차보증금의 실제 배당액과 미배당 잔액을 반드시 함께 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 가격 — 유찰돼도 임차권 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 신한카드 청구 | 시나리오상 소유자 잔여 | 임차권 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 78,000,000원 | 8,409,575원 | 67,786,425원 | 미배당 보증금 잔액 인수 조건 확인 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 62,400,000원 | 8,409,575원 | 52,467,225원 | 낙찰가 하락 시 미배당 위험 확대 가능 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 49,920,000원 | 8,409,575원 | 40,211,865원 | 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간 주의 |
특히 1회 유찰 시 매각가는 62,400,000원, 2회 유찰 시에는 49,920,000원으로 내려갑니다. 임차권등기에는 72,000,000원과 63,000,000원의 계약 보증금이 기재되어 있으므로, 낙찰가가 내려갈수록 “최저가가 싸졌다”는 숫자만 볼 것이 아니라 배당되지 못하고 남는 보증금이 얼마인지를 함께 계산해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 잔액은 매수인에게 승계될 수 있어, 낙찰가 인하가 곧 실질취득액 인하로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 벽돌조 시멘트기와잇기지붕 3층 건물 내 2층 201호이며, 감정 이용상태는 다세대주택입니다.
- 주위환경. 가좌고등학교 남동측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측 일부가 노폭 약 2-3m 내외의 도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 정비구역(2024.01.22 가재울숲문화마을 주거환경개선사업), 과밀억제권역에 해당합니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 425.0㎡ · 공시지가 1,321,000원/㎡이며, 지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역도 포함됩니다.
- 공부 차이. 대상 기호 2는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 제일빌라(다,라동)는 16세대로 거래 표본도 1건에 그쳐, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원액·잔액 재확인. 등기에는 72,000,000원과 63,000,000원이 표시되어 있고 두 번째 계약액은 66,000,000원에서 63,000,000원으로 경정됐습니다. 최종 배당기준 보증금과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 확인. 조송이의 전입·점유 2020.04.20은 말소기준 2025.01.23보다 앞섭니다. 후순위 임차권등기라는 이유만으로 인수 위험을 제거하면 안 됩니다.
- 가격 가점 금지. 현재 최저가 78,000,000원은 최근 거래·최근12개월 평균 지표 22,000,000원의 354.5%입니다. 현 회차 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거가 없습니다.
- 유찰 시 실질취득액 재계산. 62,400,000원·49,920,000원으로 최저가가 내려가더라도 미배당 임차보증금이 늘 수 있으므로 낙찰가만 비교하면 안 됩니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현장 점유 상태와 실제 인도 가능 시점을 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 최종 배당관계와 실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 7,800만”보다 먼저 봐야 할 두 숫자
이 사건의 판단축은 명확합니다. 첫째, 78,000,000원이라는 현재 최저가는 최근 거래 지표 22,000,000원의 354.5%입니다. 거래 표본이 한 건이고 지하층이라는 한계는 있지만, 최소한 현재 가격에 시세 대비 할인 가점을 줄 수는 없습니다.
둘째, 실제 임차인 조송이는 2020.04.20 전입·점유로 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다. 매각물건명세서도 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 “최저가 7,800만에 인수 0원”이라는 단순 구조가 아닙니다. 현 회차부터 가격 메리트가 부족한 데다 임차보증금 미배당 위험까지 확인해야 하므로, 가격은 불리하고 권리는 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
