대전지방법원 2026타경600019. 충남 금산군 금산읍 신대리 295-2, 도로명주소 증티길 18-6 소재 물건입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태상 기호(2) 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 송봉의 씨로, 2021년 7월 18일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2021년 10월 15일 소유권을 이전받았습니다.

권리구조의 중심은 2013년 10월 28일 설정된 금산농업협동조합의 채권최고액 60,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 2025년 3월 27일 설정된 추부신용협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당과 2026년 1월 7일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸

말소기준은 2013.10.28 금산농업협동조합 근저당 60,000,000원입니다. 이후 설정된 추부신용협동조합 근저당 260,000,000원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 140,218,650원 또는 현재 최저가 140,218,650원이 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 향후 유찰가만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.

토지 자료상 면적은 349.2㎡, 공시지가는 109,700원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 다만 공시지가는 실거래 시세와 동일한 기준이 아니므로 이를 감정가와 단순 비교해 낙찰가 적정성을 판단할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,218,650원 가정)

채권최고액 합계 320,000,000원을 기준으로 한 시뮬레이션에서 현재 회차의 채권자 총 배당액은 137,455,589원, 미배당액은 182,544,411원입니다. 신청채권자 추부신용협동조합의 청구액은 198,067,451원이고 현재 회차 예상배당은 77,455,589원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 금산군 금산읍 신대리 ‘삼풍삼거리’ 인근으로, 주위는 농경지·농가주택·창고 등이 소재하는 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 배차간격·운행빈도 등을 기준으로 대중교통상황은 보통입니다.
• 건물. 기호(2)는 경량철골구조 경량철골(판넬)지붕 단층의 단독주택으로 이용 중이며 외벽은 사이딩판넬 마감, 창호는 하이샷시 창호 등입니다.
• 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 349.2㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 공시지가는 109,700원/㎡입니다.
• 용도지역. 일괄매각 대상에는 자연녹지지역·제1종일반주거지역·농림지역이 포함되고, 일부는 농업진흥구역입니다. 목록별 규제조건을 각각 확인해야 합니다.
• 제한사항. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 등이 포함되며 일부 토지는 하수처리구역입니다.
• 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 지적재조사에 따른 토지면적 변경이 별도로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 확인된 임차인 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현장점유와 임대차 여부를 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 제시외 건물 및 기계기구인 태양광 발전설비가 매각에 포함되므로 실제 설치상태와 이용관계를 확인하세요.
• 토지면적 대조. 일반건축물대장상 375㎡와 지적재조사 후 349.2㎡ 기재를 원본 서류와 현장에서 대조하세요.
• 목록별 토지규제. 자연녹지지역·제1종일반주거지역·농림지역 및 농업진흥구역이 함께 나타나므로 각 토지의 이용제한을 분리해 확인하세요.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 140,218,650원의 적정성을 단정할 수 없습니다. 신건이나 유찰률만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
• 배당표 해석. 현재 배당 계산은 근저당 채권최고액을 기준으로 하며 실제 확정 채권액·당해세·최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 등기 원본. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.02입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장 확인이 먼저다

이 사건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 2013년 금산농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 추부신용협동조합 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건을 권리만 보고 끝낼 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계 미상, 제시외 건물과 태양광 발전설비를 포함한 일괄매각, 지적재조사에 따른 토지면적 변경, 목록별로 다른 용도지역·규제가 동시에 존재합니다. 여기에 직접 비교할 실거래 자료도 없어 현재 최저가 140,218,650원의 가격 메리트를 확인할 근거가 없습니다. 등기상 인수는 0원, 입찰 판단의 승부처는 점유·현장·토지범위·가격 검증입니다.