대전지방법원 2026타경600019. 충남 금산군 금산읍 신대리 295-2 소재 부동산입니다. 경매 물건은 연립/다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가서상 건물 기호(2)는 경량철골구조 단층 단독주택으로 이용 중입니다. 2013년 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 금산농업협동조합이 채권최고액 60,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 상속으로 소유권이 송봉의 씨에게 이전되었고, 2025년 추부신용협동조합의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 추가되었습니다.
결국 추부신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 현재 1회 유찰된 상태에서 매각기일은 2026년 10월 26일로 정해져 있습니다. 권리구조에서 중요한 것은 선순위 근저당이 존재한다는 사실 자체보다 어떤 권리가 매각으로 소멸하고, 점유와 관련해 별도로 확인할 위험이 무엇인지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600019 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 금산읍 신대리 295-2 도로명주소: 충청남도 금산군 금산읍 증티길 18-6 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 분류 · 감정평가상 기호(2) 단독주택 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 경량철골(판넬)지붕 · 단층 · 사용승인 2013.10.16 |
| 토지 | 목록 3 면적 349.2㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 송봉의 (2021.10.15 상속에 따른 소유권이전등기) |
| 감정가 | 140,218,650원 |
| 최저매각가 | 98,153,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 추부신용협동조합 / 198,067,451원 |
| 말소기준권리 | 2013.10.28 금산농업협동조합 근저당권 (채권최고액 60,000,000원) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 기계기구(태양광 발전설비) 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2013년 근저당
말소기준권리는 2013.10.28 설정된 금산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이며, 토지 신대리 295-2와 공동담보 관계에 있습니다. 이 근저당권은 매각 시 말소되는 권리입니다.
그보다 늦게 설정된 추부신용협동조합의 근저당권 (2025.03.27 · 채권최고액 260,000,000원)과 2026.01.07 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 근저당 채권최고액을 낙찰자가 별도로 갚는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 등재 임차인 0명, 임대관계 미상
| 구분 | 확인 상태 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 등재된 임차인 없음 (0명) | 확인 필요 | 확인 필요 | 배당모형 0원 |
현재 확인되는 임차인은 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 이를 곧바로 실제 임차인이 전혀 없다는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 점유자의 신원, 전입 여부, 임대차계약 여부, 보증금 및 확정일자는 현황조사서와 전입세대 확인 등을 통해 별도로 확인해야 합니다.
확인되지 않은 점유자가 발견된다면 대항력 가능·미상으로 취급하고, 말소기준권리인 2013.10.28 근저당권과의 선후관계부터 재검토해야 합니다. 대항력 있는 임차인이 경매대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하는 경우에는 매수인의 보증금 인수 가능성이 생길 수 있습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
이번 물건의 감정가는 140,218,650원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 98,153,000원입니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보면 할인 폭이 커 보일 수 있습니다.
하지만 가격 메리트를 판단하는 기준은 감정가가 아니라 현재 실제 시장에서 매도·매수가 가능한 가격입니다. 이 물건은 농경지와 농가주택, 창고 등이 혼재하는 지역에 있으며 단독주택 이용 건물과 토지, 부속시설을 함께 매각합니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 최저가가 시세보다 저렴하다고 말할 근거는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70% | 98,153,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 68,707,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 48,094,970원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 최저매각가를 적용한 조건부 계산입니다. 실제 매각 진행 및 점유관계에 따라 달라질 수 있습니다. 추정 인수 0원에는 취득세·명도비용·미납 관리비 등 별도 비용이 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 98,153,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,166,754원 |
| 1. 근저당 · 금산농업협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 근저당 · 추부신용협동조합 | 260,000,000원 | 35,986,246원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저매각가를 기준으로 집행비용 2,166,754원을 우선 공제하면 금산농업협동조합에 60,000,000원, 추부신용협동조합에 35,986,246원이 배당되는 것으로 추정됩니다. 채권자 예상배당 합계는 95,986,246원, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 320,000,000원입니다. 이를 기준으로 계산된 미배당액은 224,013,754원이지만, 이는 채권최고액을 이용한 배당모형의 부족액이지 실제 확정 채무잔액이나 매수인이 떠안는 금액을 뜻하지 않습니다.
특히 신청채권자인 추부신용협동조합의 경매 청구액은 198,067,451원으로, 등기상 채권최고액 260,000,000원과 구분해야 합니다. 또한 추부신용협동조합의 근저당에는 다른 토지가 공동담보로 기재되어 있어, 실제 채권 회수 및 배당관계는 공동담보 처리와 실제 채권액에 따라 달라질 수 있습니다.
배당표는 채권최고액 기준의 추정 모형입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·시설 분석 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 금산군 금산읍 신대리 소재 삼풍삼거리 인근. 농경지, 농가주택, 창고 등이 혼재하는 농경지대로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 배차간격과 운행빈도 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 기호(2)는 2013.10.16 사용승인된 경량철골구조·경량철골(판넬)지붕 단층 건물입니다. 사이딩판넬 외벽, 하이샤시 창호 등이 설치되어 있으며 단독주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비 및 전기설비가 설치되어 있습니다. 매각에는 제시외 건물과 기계기구인 태양광 발전설비가 포함됩니다.
- 토지. 목록 3 토지는 지목 '대', 면적 349.2㎡, 평지·사다리형이고, 도로접면은 세로한면(불)로 기재되어 있습니다. 공시지가는 109,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 목록 3 토지는 제1종일반주거지역이며 도시지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역 및 하수처리구역에 포함됩니다. 감정요항표상 다른 토지 목록에는 자연녹지지역과 농림지역·농업진흥구역 등도 기재되어 있어 목록별 규제 확인이 중요합니다.
- 환금성. 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 지역의 단독주택·토지 일괄매각이므로 공동주택처럼 표준화된 거래가격을 적용하기 어렵습니다. 실제 매수층과 처분 가능 가격을 개별적으로 조사해야 합니다.
또한 일괄매각에 포함된 제시외 건물 및 태양광 발전설비의 실제 현황을 확인할 필요가 있습니다. 설치 상태, 소유관계, 가동 여부, 부속설비의 관리상태 등에 따라 현장 인수 이후 필요한 비용과 활용 가능성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 추가 유찰 시 배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 1회 유찰 | 98,153,000원 | 95,986,246원 | 224,013,754원 | 35,986,246원 |
| 2회 유찰 시 | 68,707,100원 | 67,070,372원 | 252,929,628원 | 7,070,372원 |
| 3회 유찰 시 | 48,094,970원 | 46,829,261원 | 273,170,739원 | 0원 |
현재 회차에서 추부신용협동조합의 예상배당액은 35,986,246원입니다. 2회 유찰 시에는 7,070,372원, 3회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 선순위 근저당권이 존재하는 상황에서 매각대금이 낮아질수록 후순위 채권자의 회수 여력이 줄어드는 구조입니다.
그러나 이러한 유찰 시나리오는 채권자의 배당 문제를 설명하는 자료이지 향후 해당 가격에 반드시 매수할 수 있다는 보장도, 가격 메리트가 충분하다는 증거도 아닙니다. 입찰가 결정에는 해당 부동산의 실제 시세와 명도·보수·활용 비용을 함께 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2013.10.28 금산농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 추부신용협동조합 근저당 및 경매개시결정의 매각 소멸 여부를 등기부 원본으로 최종 대조하세요.
- 점유자·임대차 조사. 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 거주자, 전입일, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 개시 경위를 확인해야 합니다.
- 토지면적 재확인. 일반건축물대장상 대지면적 375㎡와 지적재조사 후 목록 3 토지면적 349.2㎡의 관계를 토지대장·지적도·건축물대장으로 확인하세요.
- 일괄매각 목록 확인. 건물뿐 아니라 토지, 제시외 건물, 태양광 발전설비가 함께 매각됩니다. 실제 경계와 시설의 물리적 상태를 확인하세요.
- 도로 및 사용 가능성. 토지의 도로접면이 '세로한면(불)'로 표시되어 있으므로 실제 진입로 상태와 차량 접근 가능 구간을 현장에서 확인하세요.
- 용도지역·이용규제. 제1종일반주거지역뿐 아니라 다른 목록에 기재된 자연녹지지역, 농림지역·농업진흥구역 관련 규제를 필지별로 확인하세요.
- 공동담보 구조. 두 근저당권의 공동담보 목록을 확인하고, 특히 추부신용협동조합 근저당에 기재된 다른 담보 토지와의 관계를 검토하세요.
- 시세 조사. 인근 개별주택·토지의 최근 거래, 유사 건물의 노후도, 실제 이용 가능성, 매각 대상 시설의 가치를 구분해 평가해야 합니다. 감정가 대비 70%만으로 입찰을 결정하지 마세요.
- 명도·시설비용. 점유자 인도 문제, 건물 수선 상태, 태양광 설비의 가동·관리 상태, 미납 공과금과 관리비 등을 별도로 점검하세요.
- 원본 대조. 매각기일 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장을 대조하고 매각조건 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “근저당 소멸은 명확하지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건은 등기권리만 놓고 보면 말소기준이 명확한 구조입니다. 금산농업협동조합의 선순위 근저당과 추부신용협동조합의 후순위 근저당은 모두 매각으로 소멸하며, 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이것만으로 안전한 저가 매물이라고 판단할 수는 없습니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 일반건축물대장과 토지의 면적 관계를 확인해야 하며, 제시외 건물과 태양광 발전설비까지 포함된 복합적인 주택·토지 일괄매각입니다. 농경지와 농가주택이 혼재하는 입지 특성상 환금성과 재매각 가격 역시 신중하게 검토해야 합니다.
현재 최저매각가 98,153,000원은 감정가의 70%입니다. 하지만 최근 비교거래로 실제 시세가 검증되지 않았으므로 최저가가 싸다는 판단은 보류하는 것이 타당합니다.
등기권리는 비교적 단순하지만, 점유·토지·시설·시세 검증이 먼저인 물건. 입찰 여부를 결정하기 전에 실제 점유관계와 일괄매각 범위, 토지 이용조건, 최근 거래가격을 확인하는 것이 핵심입니다.
