대전지방법원 2025타경798. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 2층 246호로, 감정평가상 이용상태는 사무실입니다. 감정가는 616,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 616,000,000원입니다. 말소기준은 2023년 3월 23일 국민은행 근저당 222,000,000원이며, 그 뒤 하나카드 가압류와 경매개시결정, 아산시 압류가 이어진 구조입니다.
등기 권리만 놓고 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하도록 정리돼 있습니다. 그러나 실제 점유관계에는 임차인 이희야가 확인됩니다. 246호 및 247호를 사용하고 보증금 30,000,000원, 월세 2,320,000원이며 2025년 12월 18일 배당요구를 했습니다. 문제는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 따라서 이 임차인을 ‘대항력 있음’ 또는 ‘대항력 없음’으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경798 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층 246호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 감정평가상 사무실 |
| 소유자 | 이희진 |
| 감정가 / 최저가 | 616,000,000원 / 616,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 633,362,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 하나의 사무실로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.03.23 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 222,000,000원이고 채무자는 이희진입니다. 이후 2025.11.04 하나카드 가압류 13,039,495원, 2025.11.19 국민은행의 임의경매개시결정, 2026.03.30 아산시 압류가 순서대로 들어왔으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 보증금보다 ‘전입일 미상’이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이희야 | 1동 2층 246호 및 247호(유니콘101) | 30,000,000원 | 2,320,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
이희야는 2025.12.18 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 말소기준일 2023.03.23과의 선후관계를 확정할 수 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 반드시 승계한다고 단정할 수도 없고, 반대로 전혀 문제가 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 616,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,560,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 222,000,000원 | 222,000,000원 |
| 2. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 13,039,495원 | 13,039,495원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 372,400,505원 |
현재 추정에서는 채권자 총 청구액 235,039,495원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 교부 추정액은 372,400,505원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 616,000,000원 | 235,039,495원 | 0원 | 372,400,505원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 492,800,000원 | 235,039,495원 | 0원 | 250,432,505원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 394,240,000원 | 235,039,495원 | 0원 | 152,881,145원 |
유찰이 두 차례 진행돼 매각가가 394,240,000원까지 내려가는 시나리오에서도 현재 계산상 채권자 총액 235,039,495원은 전액 배당됩니다. 따라서 등기채권 미배당이 낙찰자에게 전가되는 구조는 아닙니다. 다만 이 표만으로 임차인의 대항력 여부까지 해결되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 246호와 247호는 사무실, 976호는 공장지원시설로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에는 하나의 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 위치. 탕정온샘도서관 북서측 인근이며 아산플레이시티2 일반산업단지 인근으로 대규모 아파트단지, 신축 중인 공장 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 지하주차장이 있으며 인도에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물로 사용승인일은 2022.12.29입니다. 기본 위생·급배수·승강기·시스템 냉난방·소화전·지하주차장 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 지식산업센터 건부지로 이용 중이며 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 이희야의 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일 2023.03.23 이전인지 이후인지 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권의 성립 및 순위를 현재 단계에서 확정할 수 없습니다.
- 246호·247호 점유관계 확인. 임차인은 두 호실을 점유하는 것으로 조사돼 있고 매각물건명세서에는 하나의 사무실로 이용 중이라고 기재돼 있으므로 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서상 일괄매각이므로 입찰 전 매각 대상 전체와 각 호실 관계를 원본 명세서에서 대조해야 합니다.
- 시세 직접 확인. 비교 실거래 자료가 없어 616,000,000원의 가격 적정성은 별도 시장조사가 필요합니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당요구 종기 이후 확정 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 임차인은 아직 미확정”
이 물건은 말소기준 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정이 모두 소멸하고, 명세서상 명시 인수권리도 없는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임차인 이희야의 보증금 30,000,000원과 월세 2,320,000원이 확인되는 반면 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부가 미상입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 등기권리는 비교적 정리돼 있지만, 임차관계 확인 전까지는 완전한 무위험 물건으로 볼 수 없습니다. 또한 비교 실거래가 없어 감정가 616,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 근거도 없습니다. 이 사건의 핵심은 ‘인수 0원’이라는 숫자 하나보다 임차인의 전입일·확정일자를 실제 서류로 확인하는 것입니다.
