🧾 136,000,000원 감정·최저가 · 💰 0원 매수인 인수 · 🏦 120,000,000원 말소기준 근저당 · ⚠️ 47,181,963원 2회 유찰 시 미배당
대전지방법원 2025타경798. 아산시 탕정면 용두리 유니콘101 제1동 9층 976호입니다. 감정평가 이용상태는 공장지원시설이고, 사용승인일은 2022.12.29입니다. 등기상 소유자는 이희진이며, 2023.03.23 설정된 국민은행 근저당 채권최고액 120,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 2025.09.01 현대카드 가압류 12,255,243원과 2025.11.19 임의경매개시결정이 붙었지만, 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 감정가와 최저가가 모두 136,000,000원인 신건입니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다. 따라서 권리구조만 보면 매수인에게 별도 채무가 넘어오는 형태는 아닙니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 136,000,000원이 싸다고 판단할 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경798 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 9층 976호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장지원시설 |
| 소유자 | 이희진 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2023.03.23 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 120,000,000원 |
| 청구액 | 633,362,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.01.13 하나자산신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2023.03.23 이희진 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 현대카드 가압류와 국민은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 별도로 매수인이 인수할 권리도 없습니다.
② 임차·점유 확인 — 신고 호실이 본건과 다르다
| 신고인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이희야 | 1동 2층 246호 및 247호(유니콘101) | 30,000,000원 | 2,320,000원 | 대항력 가능·미상 전입신고일 미상 | 2025.12.18 |
임차 신고는 존재하지만 점유부분이 1동 2층 246호 및 247호로 적혀 있어, 이 사건에서 표시된 본건 1동 9층 976호와 호실이 일치하지 않습니다. 또한 전입신고일이 확인되지 않아 해당 신고인의 대항력은 유·무를 단정할 수 없습니다. 따라서 이 신고를 976호의 대항력 있는 임차인으로 단정하거나 보증금 30,000,000원을 본건 인수액에 더해서는 안 됩니다. 실제 배당표와 매각물건명세서 계산도 본건 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 136,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 수치가 없어 이 가격이 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 인수액이 0원이라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 12,255,243원 | 12,255,243원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,040,757원 |
현재 회차 136,000,000원 가정에서는 집행비용 2,704,000원, 국민은행 120,000,000원, 현대카드 12,255,243원이 배당되고 소유자에게 1,040,757원이 남는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당 구조는 빠르게 달라집니다. 1회 유찰 가정 매각가는 108,800,000원이고 채권자 미배당은 25,778,443원, 2회 유찰 가정 매각가는 87,040,000원이고 미배당은 47,181,963원입니다. 다만 각 시나리오에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 본건 9층 976호는 공장지원시설로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물이며 사용승인일은 2022.12.29입니다. 기본 위생·급배수, 승강기, 시스템 냉난방, 소화전 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 주위환경. 탕정온샘도서관 북서측 인근으로, 아산플레이시티2 일반산업단지 주변에 대규모 아파트단지·신축 공장·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 지하주차장이 있으며, 인도에 시내버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 북측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 1,190,000원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 976호 점유관계 재확인. 신고 임차인의 점유부분은 246호·247호로 본건 976호와 다릅니다. 현황조사·매각물건명세서 원본에서 976호 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 136,000,000원이 적정한지 주변 동일·유사 공장지원시설 거래와 매물을 별도로 비교해야 합니다.
- 용도 확인. 감정상 공장지원시설로 이용 중이므로 실제 사용 가능 범위와 해당 건물의 관리규약·용도 제한을 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 유찰하면 채권자 미배당은 늘지만 현재 시나리오상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 채권자 미회수액을 곧바로 매수인 부담으로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.09.03입니다. 매각기일 2026.09.09 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 변동 여부를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 미확인
본건의 말소기준은 국민은행 근저당 120,000,000원이고 그 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 공장지원시설인 976호에 대해 비교 가능한 실거래 시세가 없어 신건 최저가 136,000,000원의 가격 메리트를 확인할 수 없습니다. 게다가 조사된 임차 신고는 246호·247호에 관한 것으로 본건 호실과 달라, 976호의 실제 점유관계를 원본에서 한 번 더 대조해야 합니다. 결론은 “인수 0원은 확인되지만, 시세와 점유를 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건”입니다.
