대전지방법원 2026타경600689. 세종특별자치시 해밀동 메종블룸 씨동 지하1층·지상1·2·3층 101호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사이룩이고, 2023년 8월 4일 설정된 세종공주원예농업협동조합의 채권최고액 3,240,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 이후 국·대전광역시 압류, 조성근 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건에서 주의할 부분은 등기상 말소 여부 하나로 끝나지 않습니다. 매각물건명세서에는 “토지 별도등기 있음”이 기재되어 있고, 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 되어 있습니다. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 이용상태도 건축물대장 현황도·외부관찰 등을 토대로 조사됐습니다. 즉 등기상 인수액은 0원이지만, 실제 응찰 전에는 토지 등기와 점유·임대관계를 별도로 대조해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600689 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 제씨동 제지1,1,2,3층 제101호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 · 2023.07.12 |
| 소유자 | 주식회사이룩 |
| 감정가 / 최저가 | 1,410,000,000원 / 1,410,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,790,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 용도지역 | 제1종전용주거지역 · 지구단위계획구역(행정중심복합도시) |
| 공시지가 | 664,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준은 2023.08.04 세종공주원예농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 3,240,000,000원이며, 메종블룸 씨동 102호·103호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 103호에 대해서는 2023.10.30 근저당권 공동담보 일부소멸이 부기되어 있습니다. 현재 물건의 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 14.1억원
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,410,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 최저가가 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없고, 신건 가격 자체의 적정성은 별도의 실거래 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,410,000,000원 | 2,001,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,128,000,000원 | 2,280,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 902,400,000원 | 2,504,024,000원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차부터 2회 유찰까지 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 다만 이것은 등기·배당 가정에 따른 결과이고, 토지 별도등기와 미상 임대관계의 사실확인은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,500,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 1,393,500,000원 |
| 2. 가압류 · 조성근 | 155,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,395,000,000원 중 예상 배당액은 1,393,500,000원이고, 미배당액은 2,001,500,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 건물·입지·공부 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 해밀동 소재 해밀고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대형 타운하우스·단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스승강장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층·지상3층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소방·공용 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 소재 단지는 폭 약 8미터 도로와 접합니다.
- 규제. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역이며, 예정지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
- 옥탑. 등기부등본상 옥탑은 평가면적에서 제외되어 있으나 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있습니다. 태양광설비와 옥탑은 건물에 포함해 평가되었습니다.
- 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부구조와 이용상태는 건축물대장상 현황도·외부관찰 등에 의한 평균적 이용상태를 기준으로 조사되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기. 매각물건명세서에 명시된 토지 별도등기의 구체적 권리 내용과 매각 후 소멸 여부를 토지 등기부에서 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·전입세대확인·점유자 진술 등으로 실제 점유자와 보증금·전입·확정일자를 확인해야 합니다.
- 옥탑 면적. 등기부 평가면적과 건축물대장 전유부 면적 사이 차이를 확인하고, 실제 이용현황과 공부상 면적을 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 마감·설비·수선 필요 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 1,410,000,000원의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다. 동일·유사 다세대 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국·지방자치단체 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 조세채권의 우선순위와 금액을 매각 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 등기부를 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝나는 물건은 아니다
이 사건은 말소기준 이후의 압류·가압류가 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원이라는 점에서는 구조가 명확합니다. 하지만 토지 별도등기, 임대관계 미상, 옥탑의 공부 차이, 내부 미확인이 한꺼번에 남아 있습니다. 게다가 실거래 비교 자료가 없어 신건 최저가 14.1억원이 시장에서 싼지 비싼지 판단할 수도 없습니다. 따라서 결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 현장·토지·점유·가격 검증 전에는 보수적으로 접근입니다.
