대전지방법원 2026타경600689. 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 씨동 102호로, 감정평가상 이용상태는 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 지하1층·지상3층 건물이고 사용승인일은 2023.07.12.입니다. 등기부상 소유자는 주식회사이룩이며, 2023.08.04. 설정된 세종공주원예농업협동조합 근저당권의 채권최고액 3,240,000,000원이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.07.05. 조성근 근저당권 170,500,000원과 국·국민건강보험공단·대전광역시의 압류, 2026.04.06. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 국세·지방세 압류는 당해세에 해당할 경우 배당순위가 앞설 수 있어 배당표 숫자만으로 실제 배당순서를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600689 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 해밀동 701 메종블룸 씨동 지1,1,2,3층102호 |
| 물건종류 | 다세대주택 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 · 지하1층, 지상3층 · 2023.07.12. |
| 소유자 | 주식회사이룩 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,000,000원 / 1,390,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종공주원예농업협동조합 / 1,790,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.08.04. 세종공주원예농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 3,240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
확인된 임차인 등재는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부구조와 실제 이용상태도 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이더라도, 점유관계와 임대차 여부를 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 확인 및 현장에서 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 가격 판단 — 신건에서는 권리보다 ‘가격 검증’이 먼저
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,390,000,000원인 신건입니다. 매수인 인수액을 현재 계산값인 0원으로 놓으면 실질취득 역시 1,390,000,000원입니다. 따라서 신건 입찰에서는 감정가 자체가 적정한지, 인근 다세대·연립주택 및 유사 타운하우스 거래가격과 비교해 별도로 검증하는 과정이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,390,000,000원 | 1,373,700,000원 | 2,036,800,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,112,000,000원 | 1,098,480,000원 | 2,312,020,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 889,600,000원 | 878,304,000원 | 2,532,196,000원 |
채권최고액 합계는 3,410,500,000원으로 신건 매각가보다 큽니다. 따라서 신건 가정에서도 소유자에게 돌아가는 잔여액은 0원이고, 채권 미배당은 2,036,800,000원입니다. 유찰될수록 매수인의 입찰가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 커지는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,300,000원 |
| 1. 근저당 · 세종공주원예농업협동조합 | 3,240,000,000원 | 1,373,700,000원 |
| 2. 근저당 · 조성근 | 170,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 배당 시나리오입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 토지·건물 체크 — 별도등기와 옥탑이 핵심
- 토지 별도등기. 매각물건명세서 비고에 토지 별도등기가 명시되어 있어, 토지 권리관계를 별도로 확인해야 합니다.
- 옥탑 공부 차이. 등기부상 ‘옥탑’은 평가면적에서 제외되어 있으나 건축물대장상 전유부에 해당 면적이 등재되어 있습니다.
- 평가 범위. 태양광설비와 옥탑은 거래의 일체성을 고려해 건물에 포함하여 평가되었습니다.
- 건축물 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 토지. 토지면적 3,265.3㎡, 제1종전용주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 664,900원/㎡입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해밀고등학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 연립주택·다세대형 타운하우스 등 공동주택과 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스승강장이 있습니다.
- 도로. 소재 단지가 폭 약 8미터 도로와 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·소방·공용 승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상이고 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 점유자, 전입 여부, 보증금·확정일자를 원본 자료와 현장에서 확인하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류의 법정기일 및 당해세 여부를 확인해 배당순위를 다시 검토하세요.
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 구체적인 권리 내용과 매각 후 존속 여부를 원본에서 확인하세요.
- 옥탑 면적 대조. 등기부와 건축물대장 사이의 옥탑 면적 차이가 실제 전유면적·사용상태에 어떤 영향을 주는지 확인하세요.
- 가격 대조. 신건 최저가 1,390,000,000원이 적정한지 인근 유사 다세대·연립주택 거래와 직접 비교한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “말소는 단순, 실사는 복합”
등기 순위 자체는 비교적 선명합니다. 2023.08.04. 세종공주원예농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 권리순위만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 임대관계 미상·내부 미확인·토지 별도등기· 옥탑 공부 차이·세금 압류가 한꺼번에 존재하기 때문입니다. 감정가와 최저가가 같은 신건인 만큼, 권리 확인은 통과 가능하되 가격과 현장 실사는 보수적으로 접근하는 것이 핵심입니다.
