수원지방법원 2024타경55507. 시흥시 은행동 알파시티 1층 104호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태에서는 103호와 104호가 인접한 101호·102호와 함께 일단의 점포(베이커리)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 등기상 소유자는 주식회사메종드리즈팡이며 2023년 2월 10일 거래가액 1,251,652,000원으로 소유권을 취득했습니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 중소기업은행 근저당권 4,920,000,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 권리가 단순하다는 사실이 물건 자체의 안전성을 뜻하지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 103호와 104호 사이 경계 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경55507 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은계호수로 56, 1층104호 (은행동, 알파시티) |
| 용도 / 현황 | 대지 · 104호는 103호와 함께 일단의 점포(베이커리)로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사메종드리즈팡 · 2023.02.10 소유권이전 · 거래가액 1,251,652,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,450,000,000원 / 119,413,000원 |
| 유찰 | 7회 |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 4,224,863,007원 |
| 매각기일 | 2026.07.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.02.10 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 그 뒤의 에이치디씨아이앤콘스 주식회사 가압류, 국세 압류, 임의경매개시결정과 추가 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 시흥시 압류는 2023.10.24 해제돼 말소됐습니다.
② 현황조사 임차관계 — 기재 임차인은 203호·213호
현황조사에 기재된 임차관계는 2건입니다. 다만 점유 부분은 각각 203호와 2층 213호로, 이 리포트 대상인 1층 104호와 호수가 다릅니다. 두 건 모두 전입일이 2023.02.10 말소기준권리보다 늦어 데이터상 대항력은 없습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)메종드쏠레이 | 203호 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 빵준서 | 2층 213호 | 100,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 7회 유찰보다 중요한 쟁점 — 103호와 경계
감정인의 사실조회 회신에는 103호와 상호경계벽체가 대부분 보존된 상태이지만, 상호출입을 위한 내부통로를 만들면서 경계벽 일부가 해체돼 독립성을 일시적으로 상실한 것으로 보인다고 기재돼 있습니다. 또한 상호 경계 벽체 전문가의 측량이 필요하므로 필히 확인하라는 내용이 있습니다.
감정 이용상태도 103호와 104호가 인접 호실들과 함께 일단의 점포로 쓰이고 있다고 적시합니다. 따라서 입찰가는 단순한 감정가 대비 할인율보다 현황 복구와 독립성 확인 결과를 전제로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 119,413,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,471,782원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 4,920,000,000원 | 116,941,218원 |
| 2. 가압류 · 에이치디씨아이앤콘스 주식회사 | 25,145,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 4,945,145,028원, 총 배당액은 116,941,218원, 미배당액은 4,828,203,810원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 119,413,000원 | 116,941,218원 | 4,828,203,810원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 83,589,100원 | 81,684,496원 | 4,863,460,532원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 58,512,370원 | 57,059,147원 | 4,888,085,881원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이는 가격이 더 내려가면 곧바로 안전마진이 커진다는 뜻과는 다릅니다. 이미 7회 유찰됐다는 사실과 함께 호실 독립성 확인이라는 비가격 리스크를 같이 봐야 합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행중학교 남동측 인근으로 아파트단지·주상복합·오피스텔·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 이용상태. 103호와 104호는 인접한 101호·102호와 일단의 점포(베이커리)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물이며 공용 위생설비·소화설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평탄지로 집합건물 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 대로3류·중로3류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,399,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·공공주택지구·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 103호 경계 실측. 감정인의 회신대로 전문가 측량을 통해 104호의 경계와 독립성을 확인해야 합니다.
- 내부통로·벽체 상태. 103호와의 상호출입을 위해 해체된 부분이 현재 어떤 상태인지 직접 확인해야 합니다.
- 현황 이용자 확인. 104호가 포함된 일단의 베이커리 점포 실제 점유·사용 주체와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 해당 여부와 실제 우선 배당액을 확인해야 합니다.
- 임차인 호수 대조. 현황조사 임차인 2건은 203호·213호로 기재돼 있으므로 대상 104호와의 관계를 원본 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 가격만 낮아진 결과로 보지 말고 반복 유찰의 원인이 물리적 독립성·현황 이용과 연결되는지 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 감정인의 사실조회 회신서를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 가격”보다 경계를 먼저 본다
이 사건의 등기상 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액도 0원이라 단순해 보입니다. 그러나 7회 유찰된 현재 가격만 보고 접근하기에는 현황 쟁점이 큽니다. 감정인은 103호와 104호 사이 경계벽 일부 해체로 독립성을 일시적으로 상실한 것으로 보인다고 적었고, 전문가 측량을 통한 확인까지 요구했습니다.
따라서 이 물건은 권리보다 현황 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 매수인 인수는 0원이지만, 104호의 경계와 독립성·내부통로·실제 점유상태를 확인하지 않은 채 감정가 대비 할인율만 기준으로 판단하기 어렵습니다. 인수 0원은 장점이지만, 7회 유찰과 경계 문제를 덮어주는 면책 사유는 아닙니다.
